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1、2015年成都房地产市场发展研究报告2014年成都房地产市场发展研究报告 2015年2月2日 目录摘要一、经济环境：经济持续稳定发展，物价指数上涨61.经济增长：GDP稳步增长，增速下滑62.物价指数：CPI同比上涨，涨幅缩小， 9月起重回“1时代”73.人民生活：居民可支配收入持续增长，增速减慢84.固定资产投资：2014年固定资产投资额持续上涨，增速大幅减缓85.贸易：零售总额增速放缓，进口增速大于出口，贸易顺差相对稳定96.房地产开发投资及建设：投资总额、开工、施工、竣工面积均上涨10二、政策环境：宏观稳，微观活，不同城市有保有压161.全国政策：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立
2、长效机制推进稳增长162.成都政策：全年政策宽松，主要是以促进经济增长以及公积金新政等为主的“救市”政策19三、市场分析：住宅供需乏力，商办热度攀升221.主城区住宅：全年整体市场降温，供需双降，利好政策，改善型需求释放，年底楼市翘尾明显222.近郊住宅：供需同比下滑，成交高于主城区533.写字楼：价格同比上涨，竣工及需求创历史新高604.商业用房：投资增速连续三年回落，成交和空置面积创历史新纪录675.二手房市场：主城区二手房量价齐跌726.土地市场：土地市场较冷，成交量同比下降23.6%，出让金下降28.0%至484.6亿元73四、开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度不断提高791.市场
3、份额：品牌房企领跑市场，市场集中度进一步提升792.拿地情况：品牌企业拿地竞争激烈，拿地金额大幅增长803.资金来源：资金总额超4200亿，增速显著回落81五、2014成都房地产市场展望821.宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度822.成都市场趋势：商品房供需增幅放缓，价格增长稳定84研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，摘要一、 宏观环境：经济平稳增长，中央政策以“稳”为主，地方政策多轮灵活调整2014年，成都市经济继续增长，人民生活水平稳步提升，全年地区生产总值迈上万亿元台阶，GDP增速（8.9%）领先于全国水平（7.4%）1.5个百分点；
4、2014年，物价涨幅下滑，CPI涨幅在4月降为年内最低水平0.3%，2014年6月达到全年最高涨幅2.1%，自9月起CPI重回“1时代”，存在通缩风险。2014年，固定资产投资同比增长1.8%，涨幅较2013年同期缩小了8.6个百分点；2014年，国内消费需求同比增长12.0%，进口增速高于出口，贸易差额逐渐减小。2014年，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。2014年成都楼市出台的房产政策以“救市”为主，包括促进经济增长、公积金新政和下调个人住房公积金贷款利率等，其它政策主要集中在建立居住证
5、积分入户制度以及推进不动产统一登记制度改革等方面。二、 市场分析：住宅供需乏力，商办热度提升(1) 总体表现：住宅市场全年整体降温，供需双降，政策利好，改善型需求释放，商办热度攀升2014年，成都楼市进入下行通道，全年供需双降。具体来看，价格方面，受诸多政策利好影响，成都市主城区改善型产品成交情况转好，致使住宅整体成交价格被拉高，同比上涨6.8%，达10113元/平方米；近郊住宅成交价格同比下降2.7%，为5881元/平方米，各月价格环比涨跌幅度处在-5.0%-2.0%之间；写字楼销售价格再创新高，达12061元/平方米，同比上涨19.5%；商业用房销售价格冲高回落，降至14400元/平方米，
6、同比降幅为2.6%。成交方面，受信贷收紧、市场预期转变等影响，楼市整体降温，主城区全年商品住宅共成交934.8万平方米，同比下降15.4%；近郊住宅成交面积同比下降27.4%，为1079.8万平方米，成交高于主城区；写字楼成交面积同比上涨34.8%，为142.9万平方米；商业用房继续上涨，至210.2万平方米。供应方面，受楼市整体表现欠佳影响，开发商推盘积极性降低，成都主城区新批上市面积共计1169.4万平方米，同比下降8.3%；近郊新批上市面积同比下降27.4%，达1072.4万平方米。供需对比方面，主城区整体供需矛盾依旧存在，销供比为0.80。近郊供需趋于平衡，销供比为1.01。二手住宅市
7、场：二手房市场全年成交量同比下降，全年累计成交455.4万平方米，同比下降20%。(2) 不同区域：主城各区价格均上涨，高新区仍为供需热点区域，锦江区供需逆市上涨主城区商品住宅：2014年，成都市场整体供需均下降，但由于各区域发展情况不同导致表现不尽相同。价格方面，各区域价格均上涨，其中青羊区涨幅最大，同比上13.5%；其次是成华区和高新区，上涨幅度分别为12.7%和11.5%；锦江区涨幅最小，仅0.9%。从绝对值看，锦江区成交价格仍居主城各区之首，达10944元/平方米；其次是高新区，为10194元/平方米；武侯区成交价格最低，为9412元/平方米。成交量方面，除锦江区同比上涨外其他区域均下
8、降，其中高新区成交面积仍居首位，面积占比缩小2.4个百分点，为28.3%；成华区居第二位，成交面积占比为22.9%，占比缩小0.1个百分点；锦江区成交面积占比为为19.2%，占比扩大6.4个百分点；其余区域占比均不足13%。供应方面，仅锦江区供应面积同比上涨，其中高新区供应量仍领跑各区域，高新区、金牛区和锦江区占比均扩大，其他区域占比均缩小。供求对比来看，多数区域销供矛盾仍较为显著，青羊区呈现出供不应求行情，销供比为1.10；锦江区销供关系趋于平衡，销供比为0.94；高新区供应显著大于需求，销供比为0.64；成华区、金牛区和武侯区销供比分别为0.80、0.81和0.87。 近郊商品住宅：价格方
9、面，多数区域价格下降，其中双流降幅最大，为10.0%，价格为6269元/平方米；其次是温江区，同比下降1.0%；郫县降幅最小，为0.3%，价格为5521元/平方米，新都及龙泉价格分别上涨4.4%和0.6%。成交量方面，各区域成交面积均下降，其中新都成交面积最大，龙泉成交面积最小。供应方面，各区域供应均下降，其中双流降幅最大，达46.9%，但推出量仍为各区之首。供求对比方面，近郊整体销供比1.01，供销平衡，分区域看，温江、新都及郫县销供比大于1，处于供不应求态势，双流及龙泉略小于1，但仍趋于平衡。三、 土地市场：土地市场偏冷，成交量同比下降23.6%，出让金下降28.0%至484.6亿元价格方
10、面，2014土地楼面成交价格为1931元/平方米，同比下降4.8%；其中住宅用地平均溢价率由去年的40.9%下降至15.7%。供求方面，2014年，成都推出土地1281.8万平方米（占地面积），同比上升8.7%。共成交186宗土地，较2013年减少82宗，成交建设用地面积785.8万平方米，同比下降23.6%；规划建筑面积2509.3万平方米，同比下降24.3%。出让金方面， 2014年成都市场偏冷清，住宅溢价率仅15.7%，导致土地出让金下降，总金额达484.6亿元，同比下降28.0%。四、 开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度不断提高2014年市场不断调整，企业分化不断加剧，品牌房地产企
11、业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大。截至2014年，销售金额前十企业市场份额占比超三成，达到30.4%，大幅领先全国平均水平（12%），其中蓝光、保利销售额均超过百亿，市场份额超6%；从拿地金额上看，2014年拿地金额前十企业总金额达186.9亿元，同比大幅下降36.3%，从企业来看，前十均被品牌开发商占据，其中恒大、鲁能、蓝光、蓝润占据前四位，金额从20-30亿元不等。五、 市场展望（1）宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将
12、在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。（2）2015成都市场走势：市场整体平稳发展，政策红利促进改善型产品成交，价格整体回调趋稳供需方面，预计2015年成都整体市场供应将下降，但主城区受改善性需求温和上涨影响，供应面积或将趋
13、稳，近郊和远郊供应面积或将继续下降。一是主城区库存面积较小，出清周期短，去化压力小，改善型需求逐步释放，致使开发商会提高推盘积极性；近郊和远郊库存量较大，2015年需要消化现有库存。 二是2014年成都土地成交走低，住宅用地同比大幅下降30.72%，致使 2015年新增项目供应将会减少。预计2015年受限购限贷开放等政策红利影响，改善性需求将逐步释放。价格方面，受政策红利影响，预计2015年整体成交价格或将逐步回调趋稳。企业方面，企业分化加剧，龙头企业业绩领先。2014年成都销售面积前十的企业总计销售428.11万平米，市场份额占比高达20.69%。2014年总价地王前十出让金合计144.83
14、亿元，占成都全年土地出让金的29.88%。前十土地出让金额均在10-26亿元之间。2015年品牌房地产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势将进一步扩大。一、 经济环境：经济持续稳定发展，物价指数上涨2014年，成都市全年总体经济运行质量良好，地区生产总值迈上万亿元台阶，居民消费价格指数同比上涨，人民生活水平稳步提升，内外贸易形势较为稳定，房地产投资开发各指标继续增长，且新开工、施工和竣工面积增速均扩大。1. 经济增长：GDP稳步增长，增速下滑图：2000-2014年成都市地区生产总值(GDP)数据来源：CREIS中指数据，GDP稳步上升，增速高于全国水平。2014年，成都
15、市GDP持续增长，增速下滑。 全年共实现地区生产总值10056.6亿元，同比增长8.9%，高于全国水平1.5个百分点（2014年国内生产总值增速7.4%）。图：2000-2014年成都市各产业增加值比重变化数据来源：CREIS中指数据，一、二产业占比略有回落，第三产业占比上升。分产业看，2014年，第一产业实现产值370.8亿元，增长3.6%；第二产业实现产值4561.1亿元，增长9.8%；第三产业实现产值5124.7亿元，增长8.6%。从各产业占比来看，与去年同期相比，一、二产业占比有所回落，分别下降0.2和0.5个百分点，第三产业占比上升0.8个百分点。2. 物价指数：CPI同比上涨，涨幅缩小， 9月起重回“1时代”图：2000-2014年成都市居民消费价格指数(CPI)涨幅数据来源：CREIS中指数据，图：2014年1月-12月成都市居民消费价格指数(CPI)环比变化数据来源：CREIS中指数据，2014年物价指数同比上涨，9月起重回“1时代”。2014年，成都市物价指数同比上涨，成都居
