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1、住宅楼院危房改造项目可行性研究报告目录第一章项目概况 11.1项目名称 11.2项目申报单位 11.3项目地理位置及现状 11.4项目建设的必要性 21.5项目建设规模及建设内容 31.6配套市政设施情况 41.7主要技术经济指标 41.8投资估算与资金筹措 4第二章发展规划和产业政策分析 52.1发展规划分析 52.2产业政策分析 6第三章市场分析 83.1某市房地产分析 83.1.1 某房地产市场特点与比较优势 83.1.2某GDP对房地产的影响 83.2 项目区域发展功能定位与特征 93.2.1 区域发展功能定位 93.2.2文艺路区域各类物业供需关系 93.2.3文艺路区域住宅价格分析
2、 103.2.4 文艺路区域住宅产品特征分析 103.2.5 文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析 113.2.6 消费群体特征分析 113.2.7文艺路区域住宅产品营销特征分析 113.3项目分析 123.3.1 项目概况 123.3.2 项目区位政府规划 123.3.3 项目 SWO分析 123.4项目营销策略 133.4.1 项目发展策略 133.4.2项目定位 133.4.3 项目价格定位 14第四章项目建设方案 164.1本项目规划方向 164.2建设地点、主要建设内容和规模 174.3项目总体规划方案 184.4建筑方案 194.5投资规模 26第五章资源开发及综合利用 275.
3、1资源开发和利用方案 275.2工程物料消耗 275.3资源节约措施 27第六章节能方案分析 296.1建筑节能的政策举措 296.1.1 我国建筑节能的具体目标和重点工程 296.1.2建立健全建筑节能的标准规范 306.1.3加强建筑节能全过程的监督管理 306.1.4 大力开发推广建材节能新材料、新技术 316.1.5 建立建筑节能新机制 336.2采用标准和节能规范 346.3建设项目能源消耗种类和数量分析 356.4节能措施和节能效果分析 356.4.1节能节水措施 366.4.2节能研究 376.4.3绿色照明 40644给排水节能 41第七章 项目征地拆迁与居民安置 427.1项
4、目征地拆迁与居民安置依据 427.2居民搬迁安置方案 44第八章环境影响分析 468.1 环境污染控制目标 468.2环境污染控制依据标准 468.3施工期环境影响 478.3.1 工艺流程简述 478.3.2主要施工设备 478.3.3临时建筑设施 478.3.4施工期污染排放情况 488.4营运期环境影响 55841 营运期大气污染源强分析 55842营运期水污染源强分析 58843营运期噪声污染源强分析 59844营运期固废污染源强分析 598.5施工期污染防治及评述 608.5.1 施工期大气污染防治 608.5.2施工期水污染防治 628.5.3施工期噪声污染防治 638.5.4 固
5、废环境保护措施分析 668.5.5表土保护 668.6营运期污染防治及评述 668.6.1 营运期大气污染防治 668.6.2营运期水污染防治 688.6.3 营运期噪声污染防治 698.6.4营运期固废污染防治 708.6.5 绿化 708.6.6项目建成后的环境管理措施和要求 718.7环境保护的建议 71第九章项目组织机构与实施计划 739.1项目组织机构 739.2项目工程建设进度安排 74第十章社会影响分析 7510.1项目对社会发展的适应性 7510.1.1 项目与当地经济发展政策的适应性 7510.1.2 与文化和技术的适应性 7510.1.3 原居民的安置与补助 7510.1.
6、4 目的的可持续性 7610.2项目实施对社会和人的影响 7610.2.1 对社会环境的影响 7610.2.2 对社会经济发展的影响： 76第十一章投资估算与资金筹措 7811.1投资估算 7811.1.1 编制范围 7811.1.2编制依据 7811.1.3编制说明 7811.1.4 建设投资估算 8011.2投资计划 8111.3资金筹措 81第十二章 项目财务评价 8212.1项目财务评价的有关问题说明 8212.2项目销售收入与利润 8212.2.1 销售收入 8212.2.2利润计算 8412.3财务盈利能力分析 8512.3.1 财务基准收益率 8512.3.2财务内部收益率 86
7、12.3.3 财务净现值 8612.3.4投资利润率 8712.4财务风险分析 8712.4.1 盈亏平衡分析 8712.4.2敏感性分析 88第十三章经济效益、社会效益与环境效益评价 9013.1 项目经济效益评价 9013.2项目社会效益评价 9013.3项目环境效益评价 90第十四章结论和建议 9114.1 结论 9114.2 建议 92附件一：某市房屋安全鉴定报告市房鉴字【2007】60号附件二：项目初步设计图第一章项目概况1.1项目名称文艺南路198号院危房改造项目1.2项目申报单位某市市区机关房产管理所1.3项目地理位置及现状本项目工程地址位于某市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势明
8、显，是商家普遍看好的地块。现项目地址（文艺南路 198号院）有八 幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为一般 油毡防水屋面；屋面板及楼层板均为砼预制空心板； 墙体为普通粘土 砖混和砂浆砌筑240厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。 目前院 内仍有402户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。 但 院内的八幢住宅楼已于2007年6月8日被某市房屋安全鉴定中心判 定属D级房屋，即危旧房屋。经某市房屋安全鉴定中心现场对院内住 宅楼进行勘察，发现存在以下问题：1、院内地面下陷严重；2、地基基础老化，产生不均匀沉降；3、屋面防水层老化，漏雨严重；4、挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉
9、刷层剥落，钢筋外露、锈蚀 严重；5、砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落、硝碱；6、电线布置错乱、老化严重；7、水管管道锈蚀、漏水严重。注：鉴定意见具体内容详见附件某市房屋安全鉴定报告市房 鉴字【2007】60号。1.4项目建设的必要性（1）本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的 问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化 倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增 强。随着生活节奏的加快和 2008年汶川大地震的发生，拥有一个舒 适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房质
10、量水平，是实现这一愿望的必由之路。目前某市内住房价格偏高，对文艺南路 198号院内的居民来说， 没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。 某市市区机关房产管 理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路198号院 危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建 和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境， 加快城市化 建设。同时本项目主要是解决原居民的住房问题， 新建住宅为中小户 型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创造出价格、 地理位置、建筑质量、环境等优势，能够获得当地老百姓尤其是原居 民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）本项目的实施是
11、提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于某市人口较多地区，项目的实施可以推进项目所 在区域的城市化进程。从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的 发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照国家 的相关要求，着力做大、做强、做优、做美某市，加快城市现代化建 设步伐。上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢 的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。项目工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的 有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地13878.55平方米，总建筑面积97
12、451.40平 方米，容积率7.02，建筑密度28.70%，住宅建筑层数为高层，绿地 率为39%，符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施后， 将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此， 项目建设是可行的，也是十分必要的。1.5项目建设规模及建设内容依照某市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路198号院危房 改造新建项目用地面积13878.55平方米，总建筑面积97451.40平方 米（其中商业建筑面积4917.00平方米，住宅建筑面积92534.40平 方米），容积率7.02，建筑密度28.70%,绿化率39%停车泊
13、位360 个（其中地面停车位50个，地下停车位310个），主要包括4栋高层 塔楼。（具体内容详见附件项目初步设计图）1.6配套市政设施情况文艺南路198号院改造项目属于危改项目。该地块属于某市成熟 地块，周边供电、电信、自来水、污水、燃气、热力等配套市政设施 管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。1.7主要技术经济指标项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1P 总用地面积（平方米）13878.552总建筑面积（平方米）97451.402.1商业建筑面积（平方米）4917.002.2r住宅建筑面积（平方米）92534.403容积率7.024建筑密度（%28.705绿化覆盖率（%396
14、总停车位（个）3606.1地上停车位（个）506.2地下停车位（个）3107项目总投资（万元）20480.568财务净现值（ic=10%）（万元）3096.679财务内部收益率（%67.1110投资利润率（%20.671.8投资估算与资金筹措项目总投资20480.56万元，其中工程费用18213.67万元；工程 建设其他费用1291.63万元，预备费975.26万元。项目建设资金中， 项目单位某市市区机关房产管理所以合作、联营等方式筹集。第二章发展规划和产业政策分析2.1发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面 面，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生。 因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策 引导才能真正走上健康发展道路。 从项目立项开始，房地产项目的各 开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策， 服从城市统一规划，遵守城市建设法规；房地产售价受国家有关法规 政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业 更是如此。因
