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1、第二章物业管理基本制度与政策( 教学辅导 )一、教学提示物业管理作为一个新兴的行业， 是随着我国城市房地产业的发展与城镇住房制度改革的深化， 以及市民居住生活质量需求发生变化中发展起来的。 在市场经济前提下，房屋所有权呈现私有化。在一棟楼宇内，或在一个小区内，业主们拥有共同的产权、共同使用一些部位和设施设备、共同承担其维修费用等，所以，物业管理实务中涉及的民事主体具有广泛性的特征。 由于物业管理涉及面广， 矛盾多，物业管理的法制建设更显得必要和重要。 因此，本章对一些法的基本概念作了介绍，并对我国物业管理的法制建设作了简要的回顾。二、重点讲解1、国务院颁布的物业管理条例属于什么性质的“法” ?
2、 “法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现的。没有阶级，就没有国家，也就没有法。因此，法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。普通法的中心内容财产、 合同和侵权 , 一直是法学家们独占的领地。 而在现代城市生活的今天，“法” 对于每一位公民来说，已经成为生活中必不可少的一部分。知法懂法不违法，无论是对建筑物所有权人还是建筑物维护管理者，都是非常重要的。中国现行的法包括宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）和行政规章等。物业管理条例 属于行政法规。 行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规
3、范性文件的总称。 行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。2、物业管理条例立法的主要原则物业管理条例在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下四项基本原则:1）物业管理权利和财产权利相对应的原则在我国物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论， 对业主权利义务的规定， 其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。 对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额， 将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。2) 维护全体业主合法权益的原则为维护全体业主的合法权益， 条例将既对物业管理企业
4、的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、 个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、 有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、 公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面， 条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。3) 现实性与前瞻性有机结合的原则条例注重保持法规、 政策的持续性和适度性， 对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。 条例注重肯定实践成果， 将在实践中积累的良好经验， 如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业
5、做好物业接管验收等， 确立为法律规范。 对于如何解决现实中存在的问题， 如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、 任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等， 条例也作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想， 设立的业主大会、 强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。4) 从实际出发，实事求是的原则我国各地区的物业管理发展很不平衡， 沿海地区与中西部地区、 大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下， 充分考虑各地区的实际情况， 对房地产开发与物业管理分业经营、 物业管理区域
6、划分等问题仅作出原则性规定， 具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。3、物业管理条例确立了那些基本制度?为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益， 条例突出建章立制的主要作用，确立了以下七项基本制度 :1) 业主大会制度。各地在物业管理实践中， 大多采用业主委员会制度， 即由业主召开会议， 选举产生业主委员会， 代表全体业主行使有关物业管理的权利。 从实践效果来看， 业主委员会制度对物业管理行业发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制， 难以体现全体业主的意愿， 有违权责一致的原则 , 因此，条例首次建立了业主大会制度。2) 业主公约制度。物业
7、管理往往涉及到多个业主， 业主之间既有个体利益， 也有共同利益。 在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时， 个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认， 规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的公共利益，业主应当履行的义务， 违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约， 不得侵害物业买受人的
8、合法权益。业主大会有权起草、 讨论和修改业主公约， 业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。3） 物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物， 竞争是市场经济的基本特征。 为了扭转房地产开发企业自建自管、 建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面， 保障业主自主选择物业管理企业的权利， 同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会， 条例突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用， 提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 鼓励建
9、设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位， 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。4) 物业承接验收制度。物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中， 老百姓反映强烈的质量缺陷、 配套设施不完善等热点问题， 多数是开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分， 依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。 还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大， 在物业承接验收时敷衍了事。 对业主的投诉， 房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。 为了明确开发建设单位、业主、物业管理
10、企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续， 同时规定建设单位、 业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。5) 物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。 物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动， 带有公共产品的性质。 在物业管理区域内， 物业管理企业要依照全体业主的授权， 约束个别业主的不当行为， 如制止违章搭建及违章装修、 制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等， 以维护全体业主的利益和社会公共
11、利益。 物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点， 企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。 物业管理具有一定的专业性， 随着经济的发展和科技的进步， 新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用， 物业的智能化程度也越来越高， 这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。 基于以上认识， 并为了有利于整顿和规范物业管理市场， 条例规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监督、
12、 规范企业行为、 有效解决群众投诉、 改善物业管理市场环境的必要手段。6) 物业管理专业人员职业资格制度。物业管理活动的特殊性、 经营管理的专业性以及涉及学科多、 管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。 物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值， 关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作
13、。不少发达国家以及香港、 台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度， 来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、 高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等， 为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，条例规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。建设部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。7）住房专项维修资金制度。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变
14、。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、 共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发【 1998】23号）规定： “加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。 ”依据通知精神，建设部与财政部制定了 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。 4 年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用， 保障全体业主共同利益， 是十分必要的。 针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。三、难点释疑1、关于业主和业主大会业主的财产权利是物业管理的基础，业主通过组成业主大会， 选聘物业管理企业实施物业管理的形式行使财产权利时
