《房地产基础知识(转)ccsk》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识(转)ccsk（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产基基础知识识第一章房地产产开发基基础知识识第一节、房地产与房地产业一、房房地产1、房房地产的的概念和和分类房地产是是房产和和地产的的总称。房产是房房屋及其其权利的的总称。地地产是土土地及其其权利的的总称。房地产是是由土地地、附着着在土地地上的各各类建筑筑物、构构筑物和和其他不不可分离离的物质质及其权权利构成成的财产产总体。房房地产也也称不动动产。注：房地地产物权权除了房房屋所有有权外，还还包括所所有权衍衍生的租租赁权、抵抵押权、典当权等等。土地地所有权权（占有有权、使使用权、收收益权、处处分权）；2、房房产与地地产之间间的关系系房产指各各种明确确了权属属关系的的房屋以以及与之之相连的的构
2、筑物物或建筑筑物；地产是指指明确了了土地所所有权的的土地，既既包括住住宅或非非住宅附附着物的的土地（以以及各地地段），又又包括已已开发和和待开发发土地。房产是个个人不动动产,就就是你们们家的房房子就属属于房产产 地产是一一片地的的价格和和它的价价值,它它可以是是牧场,公园,果园,菜园等等等 房地产是是用一片片地开发发成住房房,写字字楼,大大厦,购购物中心心等等 房地产笼笼统的说说属于地地产,但但地产不不一定是是房地产产我国的地地产是指指有限期期的土地地使用权权。房产产与地产产之间存存在着客客观的、必必然的联联系，主主要包括括几个方方面：A、实实物形态态上看，房房产与地地产密不不可分；B、从从价
3、格构构成上看看，房产产价格不不论是买买卖价格格还是租租赁价格格都包含含地产价价格；C、从从权属关关系看，房房产所有有权和地地产所有有权是联联系在一一起的。差异包括括几个方方面：A、二二者属性性不同；B、二二者增值值规律不不同；C、权权属性质质不同；D、二二者价格格构成不不同。3、房地地产的类类型按用途划划分：A、居住住用房地地产 B、生生产用房房地产（工工厂等） C、经经营用房房地产（商商场、游游乐园等等） D、行行政用房房地产（政政府办公公楼、房房管局、建建设局等等） E、其其他专业业用房地地产（学学校、医医院、福福利院等等）4、房地地产的特特性A、位位置的固固定性B、地地域的差差别性C、资
4、资源的有有限性D、高高值的耐耐久性E、保保值增值值性二、房房地产业业1、概概念房地产业业是从事事房地产产开发、经经营、管管理、服服务等行行业与企企业的总总称。2、主主要内容容A、 国国有土地地使用权权的出让让，房地地产的开开发和再再开发，房房屋开发发和建设设，如征征用土地地、拆迁迁安置、委委托规划划设计、组组织开发发建设、对对旧城区区土地的的再开发发等; B、房地地产经营营，包括括土地使使用权的的出让、转转让、租租赁、抵抵押和房房屋的买买卖租赁赁、抵押押等活动动； C、房地地产中介介服务，包包括房地地产咨询询、估价价、测量量和经纪纪代理；D、房地地产物业业管理服服务，包包括家居居服务、房房屋及
5、配配套设施施和公共共场所的的维修养养护、保保安、绿绿化、卫卫生、转转租、代代收代付付等；E、房地地产金融融，包括括信贷、保保险和房房地产金金融资产产投资等等；F、房地地产的调调控和管管理，即即建立房房地产的的资金市市场、技技术市场场、劳务务市场、信信息市场场，制定定合理的的房地产产价格，建建立和健健全房地地产法规规，以实实现国家家对房地地产市场场的宏观观调控。3、房房地产业业与建筑筑业的关关系建筑业是是属于第第二产业业，属于于物质生生产部门门，从事事勘察、设设计、施施工、安安装维修等生生产过程程，它的的生产结结果就是是建筑物物和构筑筑物。房房地产业业则兼开开发、经经营、管管理和服服务等多多种性
6、质质，属于于第三产产业。一一般从事事房地产产开发经经营的企企业和组组织称为为开发商商，从事事房屋建建设和设设备安装装的企业业称为建建筑商和和承包商商。在项项目开发发建设活活动中，房房地产企企业和建建筑业往往往形成成甲方和和乙方的的密切合合作关系系。三、房房地产土土地的使使用年限限是如何何确定？凡与省市市规划国国土局签签订土土地使用用权出让让合同书书的用用地，其其土地使使用年限按国家家规定执执行。即即：居住用地地七十年年；工业业用地五五十年；教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年；商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年；综合合用地或或者其他他用地五五十年。第二节、专业名词解释1、常常用名
7、词词五证：A、建建设用地地规划许许可证：是建设设单位在在向土地地管理部部门申请请征用、划划拨土地地前，经经城市规规划行政政主管部部门确认认建设项项目位置置和范围围符合城城市规划划的法定定凭证；B、建建设工程程规划许许可证：是有关关建设工工程符合合城市规规划要求求的法律律凭证。“；C、建建设工程程施工许许可证：是建设设施工单单位符合合施工条条件，允允许开工工的批准准文件，建建设单位位进行工工程施工工的法律律凭证，也也是房屋屋权属登登记的主主要依据据之一，没没有开工工证的建建筑属违违章建筑筑，不受受法律保保护；D、国国有土地地使用证证：是是证明土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金，获获
8、得了在在一定年年限内某某块国有有土地使使用权的的法律凭凭证；E、商商品房预预售许可可证：市、县县人民政政府房地地产管理理部门允允许房地地产开发发企业，销销售商品品房的批批准性文文件。两书：A、住住宅质量量保证书书；B、住住宅使用用说明书书。房地产产证：是是房屋土土地所有有权属二二合为一一的凭证证，是房房地产权权属的法法律凭证；房地产产市场：主要包包括地产产买卖、租租赁市场场。含一一级市场场、二级级市场和和三级市场；A、一一级市场场：是指指国家土土地管理理部门按按土地供供应计划划，采用用协议、招招标拍卖的方式式，以土土地使用用合同的的形式，将将土地使使用权以以一定的的年限、规规定的用用途及一一定
9、的价价格出让让给房地地产发展展商或其其它用土土地者的的市场；B、二二级市场场：是指指房地产产发展商商根据土土地使用用合同的的要求将将建好的的房屋连连同相应的的土地使使用权转转让给单单位或个个人的市市场；C、三三级市场场：是指指单位、个个人之间间的房地地产产权权转让、抵抵押、租租赁的市市场，它是二级级市场基基础上的的第二次次或多次次转让房房地产交交易活动动的市场场；房地产产产权：是指产产权人对对房屋的的所有权权和对该该房屋所所占用土土地的使使用权。具体内容容是产权权人对房房地产的的占有、使使用、收收益和依依法处分分的权利利；土地使使用权：是指土土地使用用权拥有有者对土土地使用用的权限限，包括括开
10、发权权、收益权、处处置权。政政府以拍拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者。土地地使用权权期满后后，如该该土地用用途符合合当时城城市规划划要求的的，土地地使用者者可申请请续用，经经批准并并补清地地价后可可以继续续使用；三通一一平：是是指水通通、电通通、路通通及场地地平整；七通一一平：是是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、通通讯通、煤煤气通及及场地平整整；红线图图：又叫叫（宗地地图），是是按一定定比例尺尺制作的的用以标标示一宗宗地的用用地位置、界界线和面面积的地地形平面面图。它它由政府府土地管管理部门门颁发给给土地使使用权受受让者，
11、受受让者只只能在红红线范围围内施工工建房；总用地地面积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的用用地范围围内的土土地面积积；建设用用地面积积（净用用地面积积）：经经城市规规划行政政主管部部门划定定的建设设用地范围内的的土地面面积；总建筑筑面积：指在建建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以各层建筑面面积之和和；容积率率：是指指总建筑筑面积与与建设用用地面积积之比值值。（如如：在110万平平方米的的土地上，有有20万万平方米米的建筑筑总面积积，其容容积率为为2.00）建筑面面积：指指建筑物物外墙或或结构外外围水平平投影面面积之和和，包括括阳台、挑挑廊、地下室、室室外楼梯梯等。且
12、且具备有有上盖、结结构牢固固、层高高2.22m以上上（含22.2mm）的永永久建筑筑。建筑覆覆盖率（建建筑密度度）：建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用地面面积的比比率；（如如：在110万平平方米的的土地上上，建筑筑用地净净面积为为8万平平方米，其其建筑覆覆盖率为为0.88建筑筑密度为为80%）绿化率率：建设设用地范范围内所所有绿地地面积之之和与建建设用地地面积之之比率。绿绿地面积的计计算不包包括屋顶顶、天台台和垂直直绿化；（如：在100万平方方米的土土地上有有3万平平方米的的绿化面面积，其其绿化率率为300%）绿化覆覆盖率：建设用用地范围围内全部部绿化和和植物水水平投影
13、影面积之之和与建建设用地面积的的比率；房屋销销售面积积：房屋屋按套（单单元）出出售时，房房屋销售售面积为为该套（单单元）的建筑面面积，即即为该套套（单元元）的使使用面积积与该套套（单元元）应分分摊的公公用建筑筑面积之之和；套内建建筑面积积：房屋屋按单元元计算的的建筑面面积，为为单元门门内范围围的建筑筑面积，包括套（单单元）内内的使用用面积、墙墙体面积积及阳台台面积；套内使使用面积积：指室室内实际际能使用用的面积积，不包包括墙体体、柱子子等结构构面积，使用面积积的计算算应符合合以规定定：A、室室内使用用面积按按结构墙墙体内表表面尺寸寸计算，墙墙体有复复合保温温、隔热热层、按复合层层内皮尺尺寸计算
14、算；B、烟囱囱、通风风道、各各种管道道竖井等等均不计计入使用用面积；C、非公公用楼梯梯（包括括跃层住住宅中的的套内楼楼梯）按按自然层层数的使使用面积积总和计计入使用面面积；D、住住宅使用用面积包包括：卧卧室、起起居室、厨厨房、卫卫生间、餐餐厅、过过厅、过过道、前室、贮贮藏室等等。单元内使使用面积积系数=单元内内使用面面积/单单元内建建筑面积积+按规规定应分分摊公用用建筑面积积。公共建建筑面积积：各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积，指指各套（单单元）以外为各各户共同同使用，不不可分割割的建筑筑面积。可可分为应应分摊的的公共建建筑面积积和不能能分摊的的公共建建筑面积积；实用面面积：它
15、它是套内内建筑面面积扣除除公共建建筑面积积后的余余额；层高：层高是是指住宅宅高度以以“层”为为单位计计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有要求求，这个个高度就就叫层高高。它通通常包括括下层地地板面或或楼板面面到上层层楼板面面之间的的距离。 净高：净高是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值；公摊面面积 ：商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成： 电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑服服务的公公共用房房和管理理用房的的建筑面面积； 各单元与与楼宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积的550。得房率率：是指指套内建建筑面积积与套（单单元）建建筑队面面积之比比。 套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积。 套（单元元）建筑筑面积=套内建建筑队面面
