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1、房地产项目整合策划推广方案价格定位一、开发成本核算1、项目成本计算条件说明：社区总占地面积28326平米，总建筑面积114552平米，容积率2.63,可销售面积71942平米。2、项目成本核算项目名称全部项目合计占地面积28326. 00建筑用地面积总建筑面积114552斗地上建筑面积75996住宅71942配套公建4054地下建筑面积38556容积率2.63项目名称计费标准及计算方法测算基数-一、土地成本土地出让金住宅71942配套公建4054二、前期工程费1、临时水、电、路及场地建安概算*0.8%271714000. 001，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。如
2、诚品建筑，开盘毛坯房销售价格为6900元/平米，由于销售情况看好，价格目前涨至精装修均价8300元/平米；所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略，建议开盘均价定在6600元/平米，最终实现均价7021元/平米。这种低开局走的方式好处在于:1、使己购买客户信心保障;2、对观望的客户有一定的促进作用;3、很好地引入投资者；4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。平整费2、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面X 5元/平米759963、测量、勘察、设计费建安概算*2. 5%271714000. 004、执照费建安概算X0. 1%271714000. 005、标
3、底编制费建安概算X0. 3%271714000. 006、预算审查费建安概算X0. 1%271714000. 007、招投标费建安概算X0. 07%271714000. 008、质量监督费建安概算X0. 25%271714000. 009、工程监理费建安概算X 2%271714000. 0010、粘土砖费地上建面X 14元/平方米7599611、竣工图费测量、勘察、设计费X70%X10%6792850. 0012、档案保证金10万元三、基础设施费1、红线内建安概算X8%271714000. 00红线外建安概算X8%156046000. 002、环境设计与绿化建筑面积X8元/平方米114552.
4、 00四、房屋建安工程及设备、装修费建安工程费+设备及装修费（一）建安工程费地上建筑面积75996住宅71942配套公建4054斗地下建筑面积38556斗（二）设备及装修费用五、不可预见费一至四项X3%335936936.30六、上交开发办的管理费一至五项X0. 1%336944747. 11七、管理费一至五项X 2. 5%336944747. 11八、贷款利息总建面X 100每平米单价114552. 00九、两税一费销售收入X 5. 5%569694000. 00十、销售费用销售收入X 3%569694000. 00十一、开发成本一至十项平均成本按总建筑面积405584500. 53综合成本
5、按可售地上面积405584500. 53扣除地下造价后综合成本按可售地上面积289916500. 53十二、销售收入万住宅：销售71942地下车位销售661万十三、毛利润十四、所得税164109499. 47十五、净利润十六、投资收益率（静态）二、价格定位定价方法一：市场比较定价法1、权重因素对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、选择项目选择本区域内8个项目，包括：诚品建筑 绿波漫板 世纪城3期观澜国际花园北京印象乐府江南 汤泉逸墅郦城3、价格比较修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素权重15%15%30%15%15%诚品建筑11111本案0.81.
6、10.80.70.8市 场 比 较 价 格8300*15%*0. 8+8300*15%*l. l+8300*30%*0. 8+8300*15%*0. 7+8300*15%*0. 8+8300*10%*0. 5=6640修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素权重15%15%30%15%15%绿波漫板11111本案0.80. 80.80.81市 场 比 较 价 格7800*15%*0. 8+7800*15%*。. 8+7800*30%*。. 8+7800*15%*0. 8+7800*15%*1. 5*1+7800*10%*0. 6=6318修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素
7、权重15%15%30%15%15%世纪城3期11111本案1.21.21.20.80.8市 场 比 较 价 格6400*15%*1. 2+6400*15%*1. 2+6400*30%*1. 2+6400*15%*。.8+6400*15%*0. 8+6400*10%*0. 8=6656修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素权重15%15%30%15%15%观澜国际花园1.21111科M12 L2 1 08 。8m 炳 K 由 亨 蒙 启 “730。*一5K*L 2+73。*15%*1 2+73。*3。豪1+73。*15%*。 8+73。*一 5%*。8+73。*1。豪。 5H6635洲
8、Ihnllpfflp用O.00115*1115*冷O0013gO.00115次O00115次澜斗 炳 乓 薄 亏 避H“780。*15豪。8+78。*15%*1+78。0*3。玄。 8+78。*15豪。 8+780。*15豪0 8+7800*1。空。 5H6240着IieIiPrI用12115次售12115渗O0013虽O.00115次1115*邮司 炳 乓 由 亨 避 X630。*15豪1 2+6300*15%*1. 2+63。*30豪。.8+630。*1亲*。 8+63。*15豪1+6300*1。豪。 6H6048修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素权重15%15%30%15%
9、15%汤泉逸墅11111本案1.21.20.80.81市 场 比 较 价 格 七8300*15%*!. 2+8300*15%*l. 2+8300*30%*0. 8+8300*15%*0.8+8300*15%*1+8300*10%*0. 7二7802修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素权重15%15%30%15%15%郦城11111本案1.21.210.81.2市 场 比 较 价 格 八6600*15%*1. 2+6600*15%*1. 2+6600*30%*1+6600*15%*0. 8+6600*15%*l. 2+6600*10%*0.7=6798本项目市场比较价格=(6640
10、+ 6318 + 6656 + 6935 + 6240 +6300+7802+6798) /8=6711 元/平米(毛坯房)定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为6500元/平米。定价方法三：成本定价法1、项目住宅综合成本单价：二投资额/销售面积=405584500. 53/71942=5637元/平米2、本项目含18%的开发利润价位为：6652元/平米。住宅价格定位综合三种定价方法得出的结论：现状市场运作价位6711元/平米（市场比较法定价）实现18%开发利润价位6652元/平米（成本定价法定价）市场最易接受价位 6500元/
11、平米（目标客户群体预期价格）参考价格二（市场比较价格+实现利润18%的成本价格+目标客户群心理价格）/3=（6711+6652+6500） /3=6621元/平米（毛坯）住宅价格定位:总均价为6621元/平米。三、结论通过对本案卖点的细致挖掘，可作为产品的附加值体现地块的升值优势：因本案地处西四环中路，紧邻五棵松西奥中心，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，项目北侧道路规划与市政绿化完毕，极大提高本地区的地产价值。周边商业设施特别是金源shopingmall投入使用，进一步提升本地区附加价值。诸多利好因素已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，产品本身附加值：园林，户型特色、外立面，会所，房屋品质。最终结果本项目地价附加价值在300-500元。最终可实现价格：住宅价格+地块升值系数=6621+400元/平米=7021元/平米价格建议:1、与周边项目进行比较之后，建议毛坯房价格开盘，开盘IIIIII均价定在6600元/平米与周边项目毛坯房价格相当，但卖点丰富存在竞争力。最终可实现整体均价7000元/平米以上。3、2、选择菜单式装修方案（舒适型，豪华型，500元和800元两种价位）。风林绿洲就是采取（毛坯房价格+精装修价格）方式，取得骄人销售业绩。与东易日盛、元周装饰、等有实力品牌的装修公司合作
