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1、第一节 施工准备阶段主要工作要点一、围蔽工程1. 围蔽前的准备工作：（1）工程部办理齐全收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可 证），由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办 法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽 速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。（2）明确征地红线。 工程部根据国土局红线办提供的红线控制坐标 点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的 坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系工程部协调 相关部门解决。（三）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方 案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人
2、员准备、做好机械 设备的现场准备。2. 围蔽工程注意事项（一）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（二）按已制定的实施方案组织施工。（三）工程部应与保安等部门协同做好解决突发事件的应急处理措 施。（四）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽工程遭受破坏。二、申报临水临电 申报临水临电，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申 报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许 的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据经验，许 多楼盘交楼后较长一段时间业主的生活用电仍使用临电系统供电。现场勘察，进一步清理场地收地后，工程部应对场地的情况进行详细的了解，工程部
3、进场后， 进一步清理场地。原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、 煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施 工，应及时协调有关部门解决。三、工程部门组织详勘1. 取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻 孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出 孔位，工程部应复核。3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场，一般 一台钻机一个工程日可钻一个孔（23 米计）。4. 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录 上签字，及时存档。5. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后1
4、5 天内 出柱状图并按合同要求提供勘察报告。四、项目综合策划建设、销售的总纲，须由公司总经理主持，召开设计、工程销售、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加综和策划会，策 划会讨论和确定的内容包括：开发目标、融资目标、销售目标、工程 建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工 及竣工计划、物业移交计划。五、综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4. 施工道路系统：满足施工需要、
5、安全文明施工需要、与永久规 划路的关系等。5. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需 要、满足销售需要等。6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方 与填方尽量平衡等。7. 项目公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足工程交楼的使用要求。8. 制定楼盘销售计划。9. 制定移交物业管理计划。10. 制定图纸需要计划。11. 制定合同需求计划，制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。其中除第8 项和9项方案的内容外，其他的是属于单项工程施工 综合策划方案范畴，具体总包由工程部负责。六、综合策划方案会审 时间
6、：项目在详规批复后的一周内 组织者：工程部（总工） 参加人员：建筑设计院（总工室）、工程部、合同管理部（项目负 责人）。内容：对个部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实 时间。七、0.00 以下图纸会审基础开工 5 天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导 主持的，由总工室、预决算、工程部、质量监督部、设计院、施 工单位参加的0.00 以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前通 知参加会审的单位，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸 会审前 24 小时前将意见提交设计院。八、“三通一平”的实施1. “三通”工程应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口 报批手续（包括市政道
7、路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等 工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。2.平”工程应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。 工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。（1）场地平整的主要步骤A. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。B . 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平 坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面 不规则时，一般采用断面法。C. 对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处 理，确定挖、填方区的调配方向和数量，使土方工程的
8、施工费用最小、 工期短、施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配 区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土 方的最优调配方案、绘制土方调配图表。（2）场地平整需注意问题A. 注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。B. 场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又 要土方外购。C. 根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况， 应及时进行反馈并进行总规调整 九、编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程应编制项目总进度节点控制计划，根 据该计划编制图纸需求和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、 总进度节点控制计划报甲方总工备案。1
9、. 编制进度节点计划需要收集的信息：（1）收集图纸信息。（2）地下室层数、层高、裙楼层数、层高、总层数，层面做法外墙做法，交楼标准（若主体图纸未下发，可向总工室了解）。（3）现场已收图纸，所欠图纸种类。（4）了解合同信息。（5）主体合同范围、工期（合同未下发时可向工程部了解）。（6）现场已有合同，所欠合同。（7）了解政府的验收要求，如基础检测、材料检测、土壤氡浓 度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。（8）了解公司制度要求。2. 编制方法详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合 同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点工期、完工时间，从而 编制确保节点计划实现的
10、合同需求计划、图纸需要计划和材料配送需 要计划。合同需求计划、图纸需要计划编制完成后，报甲方总工备案。 十、编制审查监理规划、监理细则、和旁站方案详见监理规划编制规定、监理实施细则编制规定、旁站监 理规定。十一、审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并 负责组织由建筑设计院（总工室）、工程部、营销部、施工单位等参 加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工， 审查总进度计划的重大节点是否满足公司领导和销售要求，总进度计 划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包 单位的合理施工工期。施工组织设计的审
11、查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手 段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购 供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核制度。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213 号（危 险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法）的通知 要求。十二、前期的其他准备工作1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临时设施。2. 工程部办公环境及办公条件的规划。（1）资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应 分阶段，按类型分类。（2）工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程 建设标准书籍或电子图书。（3
12、）上墙文件应符合项目统一要求，内容包括：质量方针、质量 目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工 许可证、规划总平面图、综合管线总平面图、晴雨表等。（4）应按公司制度设置样板库。（5）办公室周围要做到美观、整洁、有绿化。3. 工程监理例会详见工程例会规定4. 熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收 台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶 段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台 帐一目了然，便于统计和检查。5. 放线点的及时复核和保护（1）对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进
13、行 复核并做好保护措施。（2）监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基 础点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复核结果报监理工 程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施 工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。（3）复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网 点以及标桩埋设位置等。6. 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证 体系。7. 审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位 的主要管理人员，应到其总公司进行检查。8. 审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质 条
14、件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。9. 验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度）10. 了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。第二节 施工阶段主要节点工作要点一、0.00 以下施工阶段工作要点1. 施工准备（1）放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工 程部应进行复核和做好保护措施。（2）施工计划编制。（3）施工组织设计审查。（4）质量、安全技术交底。（5）检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。（6）了解政府及行业的要求。基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样和监督检验要求， 土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工
15、、检测及验收 要求，0.00 以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。（7）需要签订的合同：土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉 降观察委托合同，消防工程施工合同。2. 基础施工详见房地产开发建设管理流程3. 基础检测（1）检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编 制）。（2）检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）（3）签订检测合同。（4）检测准备工作。（5）检测结果咨询。4. 基坑开挖（1）边坡支护方案审批。（2）基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及观测是否按审批的专项方案进行施工。5. 地下室施工注意事项（1）基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台 土方开挖时不需外运，加快进度。（2）地下室底板施工前应做好塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在 样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管的敷 设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标 高。（3）施工逢止水带安装、检查。（4）底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。（5）侧壁钢筋安装：人
