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1、房地产估价理论与方法-82（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、单项选择题（总题数：35,分数:35.00)1. 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格 （未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格* D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价（分数：1.00）A.B.C. VD.解析：知识点确定估价结果2. 衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是（）* A.位置 B.外部配套
2、设施 C.环境景观 D.交通（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：知识点房地产一般因素3. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%则其价格最接近于（）元/m2。* A. 3816* B. 3899* C. 4087*D. 4920（分数:1.00）A.B.C.D. V解析：知识点净收益每年不变的公式4. 某大厦总建筑面积为10000mi，房地总价值6000万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥有该大厦的 某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240点。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的
3、土地份额为（）。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点高层建筑地价分摊的方法5. 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（） A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在* C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去* D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点估价时点原则6. 某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于
4、（）元/m2。* A.4800* B.5124* C.5800*D. 7124（分数:1.00）A.B.C. VD.解析：知识点平均发展速度法7. 运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或 下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。 A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点平均发展速度法8. 下列（）不是影响房地产价格的经济因素。* A.经济发展* B.金融政策 C.利率* D.汇率（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点影响房地产价格的经济因素9.
5、 某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%该类房地产的报酬率为6%则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。* A.5221* B.3767* C.3041D. 3500（分数:1.00）A.B.C. VD.解析：知识点报酬资本化法的公式10. 房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为 （）。 A. 般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用
6、的估价中应承担的法律责任B. 般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的 估价中应承担的法律责任 C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点房地产估价的本质11. 某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为 0.5%，则该类房地产的报酬率为（）。* A.13.84%B.13.34%* C.7.41%D.9.77%（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点报酬率的
7、求取方法（）不同，价值会有所不同,12. 城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于 而且差异可能很大。 A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势（分数:1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点路线价法现有一相邻矩形地块乙,（）万元。13. 已知临街矩形地块甲的总价为 36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft 临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：知识点路线价法14. 以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则
8、外，还应遵守（）* A.现实性原则B.适宜性原则* C.技术性原则* D.客观原则（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点房地产估价原则概述15. 城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点房地产的各种权利与房地产区位的含义16. 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（） A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费* C.销售税费 D.开
9、发成本、管理费用和销售费用（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点开发经营期、投资利息和开发利润的测算1，按套内17. 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m，应分摊的公共部分建筑面积为建筑面积计算的价格为 3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2oA.3000B.3277C.3295D.3599（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点房屋建筑面积18. 一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和（）对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督D.银行利率（分数：1.00 ）
10、B.C.D.解析：知识点地役权、相邻关系19. 路线价法特别适用于对（）进行估价 A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点路线价法20. 在成本法、假设开发法中不计息的项目有（）* A.销售费用* B.销售税费* C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点假设开发法基本论述现拟变更为商业用地，2000元/m2，则理21. 某仓库房地产土地面积为 1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为 850元/m2, 容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后
11、楼面地价为 论上应补地价的数额为（）万元。A.93.75B.115C.293.75D.315（分数:1.00）A.B.C.D. V解析：知识点补地价的测算22. 某在建工程土地使用权年限 40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000,年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为 3年，估计该项目至建成还需 1.5年，已知报酬率为 8% 折现率为12%该项目开发完成后的房地产现值为 （）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点报酬资本化法的公式23. 在采用假设开发法中的传统方法进行
12、房地产估价时，一般不计息的项目是（）* A.未知、需要求取的待开发房地产的价值* B.投资者购买待开发房地产应负担的税费* C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：知识点开发经营期、投资利息和开发利润的测算24. 某宗房地产的交易总价款为 80万元，其中首期付款为 20%余款于半年后和一年后分期平均支付。假 设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（）万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：知识点建立比较基准25. （）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的 A.区位 B.交通
13、 C.环境景观 D.外部配套设施（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：知识点房地产的各种权利与房地产区位的含义26. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。* A.数学曲线拟合法* B.平均增减量法* C.平均发展速度法* D.移动平均法（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：知识点平均增减量法27. 地价本质上是（）。 A.劳动创造 B. “劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：知识点地价与一般物品价格的不同表现28. 从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的（）分开 A.利润B.利息 C.收入 D.收益（分数：1.00 ）B.C.D.解析：知识点房地产价格的构成29. 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。* A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料* C.房地产在
