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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6正确答案：C2. 单选题：城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面正确答案：B3. 判断题：运用收益法评估星级宾馆的收益价格时，应当将固定资产折旧费视为固定费用。()正确答案：对4. 单选题：开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过
2、程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A5. 判断题：从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。()正确答案：对6. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用
3、税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE7. 判断题：房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。（）正确答案：对8. 单选题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A9. 单选题：()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答
4、案：D10. 判断题：如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。()正确答案：错11. 单选题：开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设正确答案：D12. 判断题：同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。()正确答案：对13. 单选题：某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该
5、房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291正确答案：A14. 单选题：相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产正确答案：A15. 单选题：直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法正确答案：A16. 单选题：报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资本B.投资回收所投入的资本C.（投资回报+投资回收）所投入的资本D.（投资回收-投资回报）所投入的资本正确答案：A17. 单选题：下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房
6、D.机关办公楼正确答案：C18. 单选题：采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A19. 单选题：运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系正确答案：B20. 单选题：某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算正确答案：D21. 单选题：对于房地产估价来说，主要是从
7、()上把握房地产价格的量。A.本质B.现象C.广义D.狭义正确答案：B22. 判断题：资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）正确答案：对23. 判断题：正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格。()正确答案：错24. 单选题：下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B25. 多选题：在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益正确答案：ACDE26. 单选题：（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并
8、排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A27. 单选题：某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A28. 单选题：下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C29. 单选题：某宗房地产净收益每年50万元，建筑
9、物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500正确答案：A30. 单选题：商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。A.卖方B.买方C.开发商D.政府正确答案：B31. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B32. 多选题：相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系正确答案：BCD33. 单选题：成本法中的成本
10、不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A34. 单选题：物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权正确答案：C35. 判断题：经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错36. 判断题：【2011年真题】在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收入是评估报告使用人或估价关系利害关系人。()正确答案：对37. 单选题：()可以使资金使用者不付利息，房地
11、产使用者不付租金。A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事正确答案：B38. 单选题：【2011年真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B39. 单选题：()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价正确答案：C40. 判断题：通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格。()
12、正确答案：对41. 单选题：一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同正确答案：B42. 单选题：如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同正确答案：D43. 单选题：无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价
13、的()等加以明确。A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合正确答案：D44. 单选题：【2013年真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86正确答案：B45. 单选题：【2014年真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案：C46. 单选题：在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价正确答案：B47. 多选题：补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价正确答案：ABC48. 判断题：【2013年真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平
