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1、-*集团房地产开发本钱核算及科目设置1.目的：加强本钱管理，规集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析。2.围：适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。3.职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，建立本钱核算责任制，完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，并及时发现本钱管理中存在的问题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管
2、理部反应。4. 方法和过程控制4.1 本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤依次如下： 根据本钱核算对象确实定原则和工程特点，确定本钱核算对象。 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱及费用。 按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展分配。 编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发
3、产品的销售本钱。 编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。4.2 本钱核算对象确实定 本钱核算对象确实定原则.1 满足本钱计算的需要；.2 便于本钱费用的归集；.3 利于本钱的及时结算；.4 适应本钱监控的要求。 本钱核算对象确实定方法各公司可根据本钱核算对象确实定原则，并结合工程实际情况，确定具体本钱核算对象。.1 成片分期区开发的工程，可以以各期(区)为本钱核算对象。.2 同一工程有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的根底上，还应按功能划分本钱核算对象。.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的，还应按构造划分本钱核算对象
4、。 .4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等开发产品本钱，均应单独作为本钱核算对象。对于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房屋等开发工程本钱且造价较低的配套设施，可以不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发工程的本钱。4.3 本钱费用工程及核算容 本钱费用工程开发产品本钱核算应视开发产品的具体情况，按制造本钱法设置本钱工程。本钱工程一般包括以下八项：.1 土地获得价款.2 开发前期准备费.3 主体建筑工程费.4 主体安装工程费.5 社区管网工程费.6 园林环境工程费.7 配套设施费 .8 开发间接费 各本钱工程的核算容.1 土
5、地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、
6、“三通一平等前期费用。主要包括以下容：A、勘察设计费(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2)规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、
7、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平费：(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用。(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4) 场地平整：根底开挖前的场地平整、场地清运、旧房撤除等费用。D、
8、临时设施费(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。.3 主体建筑工程费指工程开发过程中发生的主体列入土建预算的各项费用。主要包括：A、根底造价：包括土石方、桩基、护壁坡工程费，根底处理费、桩基咨询及检测费、降水。B、构造及粗装修造价：主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅根底、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层构造列入裙楼、有转换层构造并入塔楼。C、门
9、窗工程：主要包括单元门、入户门、户门、外墙门窗、防火门的费用。D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。E、户精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。.4 主体安装工程费A、室水暖气电管线设备费；(1) 室给排水系统费自来水排水直饮水热水；(2) 室采暖系统费地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片；(3) 室燃气系统费；(4) 室电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室设备及其安装费(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2) 电梯及其安
10、装费；(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体外布线及终端插座费用；(5) 系统费用：包括主体外布线及终端插座费用；(6) 宽带网：包括主体外布线及终端插座费用。.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1) 室外给水系
11、统费：主要包括小区给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2) 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及上下压设备费(1) 上下压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路局部费用；(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄
12、像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4) 小区门禁系统费用；(5) 电子巡更系统费用；(6) 电子公告屏费用.6 园林环境工程费指工程所发生的园林环境造价，主要包括：A、绿化建立费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。.7 配套设施费指房屋开
13、发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：A、在开发小区发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺
14、等具体情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性工程独立核算。该本钱工程下按各项配套设施设立明细科目进展核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造；C、幼儿园：建造本钱及配套资产购置；D、学校：建造本钱及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施。.8 开发间接费开发间接费核算与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出；以及工程营销设施建造费。A、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘请
15、的工程或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事工程开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发的部门的行政费(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监视费：建立主管部门的质监费；(6) 平安监视费：建立主管部门的安监费；(7) 工程保险费。B、营销设施建造费(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；(5) 其他。C、资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借
