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1、房地产开发公司风险与对策13 工管童斌13 工管杨娇娇 一、 房地产开发公司经营范围：本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。二、房地产开发项目风险：1. 决策风险决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节， 在本阶段， 通过对政治、 经济和社会发 展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制 定房地产开发项目策略， 以确定房地产开发项目经营的类型和时机。 房地产行业与国民经济 的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的 控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都 会对房地产开发项目构
2、成风险。 项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要， 房地产土 建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。2. 土地风险土地是房地产开发项目的基础， 对房地产开发项目影响很大。 土地所处区域内的自然条 件与社会、 经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产 投资风险的决定性因素。 土地政策风险来源于土地产权制度的变更、 不确定， 不同的土地取 得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协 议出让等方式取得， 在取得土地的过程中， 对土地的价格定位、 竞标方式的选择等都可能造 成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征
3、地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及 许多法律， 使开发商面临各种复杂情况。 因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。 有的 开发商为了战略考虑， 对土地进行储备， 在土地价格比较低的时候买进土地， 从而获得更多 的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。3. 设计风险设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大， 但对于工程造价的影响却很大， 有时 能达到 75%。合理的设计可以降低成本 10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、 设计参数、 方案选择不当， 导致建筑工程不能满足 适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计
4、进度不能满足工程要求 ; 还可能因设计方 案不合理而造成房地产租售不出去， 房产滞销而引起收益下降。 所以设计前， 要在现场勘查 并充分搜集水文和气象等资料后， 再提出设计方案。 加强设计监理和设计审查， 避免频繁的 设计变更，从而规避设计风险。4. 建造风险 建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发 商采用的招标模式有公开招标、 邀请招标、 协商议标等三种。 招投标时要选择适当的招标模 式，选择符合条件的设计单位、 施工单位和监理单位。在项目建设过程中， 需要订立许多合 同，如施工合同、 材料供应合同等 ; 如果合同管理不善或合同执行不严， 可能出现合同纠
5、纷， 这种纠纷可能影响到项目的质量、 工期和成本， 给项目相关方都造成损失。 如果承包商没有 履约能力， 可能导致拖延工期， 从而影响进度及房屋销售。 建造成本在房地产开发项目中占 很大的比例， 如果建造成本不能得到有效控制， 将会大幅增加房地产项目的开发成本。 房地 产开发项目每个环节的时间损失， 都可能导致工期拖延。 一方面房地产市场状况可能会发生 比较大的变化，错过最佳销售时机 ; 另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加 管理费。 房产作为房地产开发项目的最后产品， 其质量不仅影响到销售， 还影响到用户的安 全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。5. 销售风险销售阶段是
6、决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段， 销售时机的选择、 销售价格 的定位、 销售方式的选择、 广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。 房地产销售时 机一般有三种情况： 预售、即时出售和滞后销售， 每一种销售方式都有各自不同的风险，国 内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。 消费者对房价很敏感， 如果价格过高， 可 能导致房屋销售量降低， 难以及时收回投资而造成风险。 房地产的销售方式有自己营销和代 理营销两种， 如果自己营销， 可能缺乏专业的营销技术和人才， 但代理营销又可能因为代理 费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进 行宣传，以
7、达到促进房地产销售的效果。二、房地产开发项目风险防范对策：1. 重视可行性分析决策的正确与否关系到整个项目的成败。 因而， 在项目的决策阶段， 应充分搜集项目相 关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力 资源分析、 项目的敏感因素评估， 确定房地产开发项目盈利的可能性， 并在此基础上做出决 策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的 市场销售潜力等 ; 财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资 构成的估测、 投资回收期及内部收益率的估测、 流动资金周转速度的估测、 资产及负债比的发展趋势估测、
8、资金筹措方法等 ; 人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经 营能力，确定招聘适合本项目的人才 ; 对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价 格的变化、 因市场而引起的销售数量变化、 因成本增减引起的变化、 因投资或资金筹措引起 的变化。 同时，在可行性研究阶段， 还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。2. 建立信息中心 房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业， 如果缺乏及时、 充分的信息， 就很难做出正确的决策， 进而影响项目的顺利进行。 在项目的可行性阶段， 足够的信息可以帮助决策者做出正确的
9、判 断，从而减少投资决策失误，避免风险 ; 在项目的开发过程中，足够的信息有助于管理者进 行有效管理。 首先，应成立专门的组织机构， 由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理 其次， 要建立规章制度， 明确信息流的流转方式与方向， 通过制度的约束来保证信息中心能 够及时准确地获取信息 ; 最后，信息搜集不是目的，由专人对信息进行汇总、整理和分析， 形成对房地产开发项目有用的信息。3. 建立风险预警体系建立房地产风险预警体系， 便于房地产企业更自觉、 更系统地管理项目开发过程中的风 险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量 , 很多情况下仅凭 管理者的主观分析来判断风险。
10、 因而，在预测企业经营风险时 , 应建立合理的风险指标体系， 引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出，再根据其影响大小赋予不同的值 ，然后根据企业实际情况对各影响因素做标记， 价经营风险状况。 依据建立的风险指标体系， 据，运用先进的技术和手段，加以整理分析， 产行业和房地产开发项目进行风险预警， 施，进行风险防范。4. 重视工程质量 房地产作为开发项目的最终产品， 因而， 重视工程质量，对保证产品质量、 目进行全面质量管理， 保证工程质量， 与房地产工程质量工作总体策划的能力，加总有标记的各项分值， 最后与临界值比较来评并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数通过信息中心收集的最新
11、信息和数据，对房地如果发现风险， 立即启动风险预警， 并采取相关措既关系到用户的使用价值， 又关系到用户的生命安全。 保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。 对项 质量管理需要一批专业质量人才。 质量人才要具备参 能具体负责落实质量方针和质量目标， 进行现场指导和帮助解决实际质量问题， 这就要求他们既懂技术又懂管理。 对反映项目质量的材料、 环 境、配套设施实行全方位、全过程管理， 严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全 设施。 在工程施工中，要建立项目经理负责制度， 由项目经理负责工程质量的组织保证。在 工程招标过程中实行公开、 公平、 公正的原则， 择优录用符合条件并具有较高信誉和
12、实力的 施工单位， 从而确保工程的施工质量和施工安全。 在工程建设项目施工中， 施工项目部要明 确工程的领导责任和施工人员的责任义务， 定期召开工程质量会议和安全专题会议， 从思想 上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一” 、“质量重于泰山”的含义。在施工 过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 bbs.mypm.5. 提高管理水平，培养和引进优秀人才房地产公司的管理层， 应将风险管理纳入到日常管理中。 同时培育风险管理的企业文化， 让公司员工都参与到风险管理中来。 企业竞争最终是人才的竞争， 强化房地产开发项目专业 管理队伍的培训力度， 对有工作经验
13、的技术和管理人员进行再培训， 培养一批房地产开发项 目所需要的项目经理、 采购经理、 施工经理、 财务经理， 以及合同、 计划、 费用估算及控制、 材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才，以适应房地产开发项目 的需要。 把理论培训和实践培训结合起来， 总结和推广其他房地产开发项目的成功经验， 与 专业培训机构签订人员培训合同， 有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。 同时， 在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才， 并对所招聘的人才进行培养， 作为储备 的专业技术和管理人才。项目管理论坛6. 规避和转移风险通过项目保险转移风险， 购买保险是转移和减少风险的途径之一。 开发商应根据项目的 实际情况选择保险险种， 并选择信誉良好的保险公司， 通过工程担保， 也能有效地转移风险。 规避和转移风险的方式还有多种： 一是完全规避风险， 即通过放弃或拒绝合作停止业务活动 来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免，但获得利益的机会也会因此丧失 ; 二是风险损失的控制，即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度 ; 三是转移风险， 即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方 ; 四是自留风险，可以是被动的，也可以是 主动的， 可以是无意识的， 也可以是有意识的。 因为有时完全回避风险是不可能或明显不利 的，有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。
