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1、未获得产权证与否导致租赁合同无效律师说案坐落我市石景山区鲁谷东路7-X号某综合楼(-4)层房屋为原告更新公司出资建造,原告至今未获得该房屋所有权证。9月16日,原告与中介公司签订了一份房屋租赁中介代理合同书,根据合同书商定,原告全权委托中介公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日,中介公司与被告博华公司签订了一份中介合同,该合同商定,中介公司将原告委托其出租的上述房屋简介给被告，并收取被告中介服务费0万元。同日,原、被告签订了一份合同书,合同书商定：原告将鲁谷东路-XX号某综合楼A（1-4）层,建筑面积为20平方米的房屋租借给被告使用，一次租断价格每平方米元，租期自原告交付被告钥匙之日起25
2、年；在租赁期内,被告有权自行决定将上述房屋转租她人。该合同书对付款方式及双方的责任、义务等均作了商定。合同书签订后，被告先后给付原告房屋租金10万元。12月5日，被告与大丰征询公司签订了一份房屋使用权转让合同，被告将上述房屋中的第三层建筑面积为5平方米的房屋转租给大丰征询公司使用，转让年限自1月日至2024年6月30日止。同年1月2日，被告与陈某某签订了一份房屋使用权转让合同，该合同商定，被告将上述房屋中的底层,建筑面积为20平方米房屋转租给陈某某使用，转租年限自月至204年月30日止。被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。,原告诉至人民法院，规定确认原、被告签订的合同书无效,判令被告迁
3、出。以案说法原告诉称:石景山区鲁谷东路-XX号某综合楼(1)层房屋系原告出资建造。月1日,被告明知原告未获得该房屋所有权证，即与原告签订了一份合同书，商定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能获得上述房屋的所有权证，且商定的租赁期25年超过有关的法律规定,故规定确认该合同书无效。被告辩称:原告规定认定租赁合同无效没有法律根据,且违背中华人民共和国合同法第五十二条的规定及最高人民法院有关合用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条的规定。目前房屋已经租给案外人,因此本案不仅波及原、被告的实体利益,还牵涉到其她第三人,考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回原告的诉讼祈求。人民法院经审理查明
4、:北京市石景山区规划行政主管部门于1月6日颁发了建设工程规划许可证,准予诉争房屋的建设。1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋的工程质量作了核验，结论为符合合格级别。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。人民法院觉得:本案的争议焦点是如何合用法律确认诉争租赁合同的效力。最高人民法院有关合用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实行后来,人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据,不得以地方性法规、行政规章为根据。本案中，原告觉得建设部都市房屋租赁管理措施第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：(一）未依法获得房屋
5、所有权证的”,据此规定确认租赁合同无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效的根据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合,本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原告提出申请,在获得有关管理部门批准后建造的,建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同步意思表达真实，合同的内容也并不为法律所严禁，该合同应为有效。中华人民共和国合同法第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原审原告的诉讼祈求，无法律根据，不应予以支持。综上，根据最高人民法院有关合用若干问题的解释（一)第四条规定，判决如
6、下:一、对原告祈求确认其与被告于9月18日签订的合同书无效的诉讼祈求不予支持;二、本案受理费18,10元(原告已预交)、评估费2,00元(原告已预交）、公示费50元(被告已预交2元)，均由原告承当。专家意见本案的争议焦点在于未获得房屋产权证与否影响租赁合同的效力。司法实践中,有人觉得，没有产权证的房屋不能出租,理由是都市房屋权属登记管理措施第五条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,因此未获得产权证，就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋,涉及出租,故出租未获得产权证的房屋,因缺少法律根据而应归于无效;此外，建设部都市房屋租赁管
7、理措施第六条也明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一)未依法获得房屋所有权证的”本案原告显然也持这一观点。上述观点显然是对法律规定的误读：第一,最高人民法院有关合用若干问题的解释(一）第四条规定：合同法实行后来,人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。而都市房屋权属登记管理措施与都市房屋租赁管理措施，均为行政规章,不能作为确认合同无效的根据，否则显然与上述司法解释的规定不相符合。第二，从国内现行法来看,合同法第五十二条有关无效合同类型的规定,相较于民法通则来说，其范畴明显缩小，因此严格限制无效合同的范畴,增
8、进交易、减少社会成本是该规定的立法目的,立法上采用了对合同的有效要件之范畴和无效合同的范畴尽量限制的立法思路。第三，“未获得产权证,就意味着无权占有、使用、收益和处分”之理由，实在难以苟同。例如在商品房预售合同中,在建房屋肯定尚未获得产权证,能否认定此类合同无效?否则厚此而薄彼,难以符合“相似事物相似看待”的形式正义理念。因此,正如最高人民法院函复云南省高档人民法院有关未经消防验收合格而签订的房屋租赁合同如何认定其效力的请示时指出:“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律根据。”如上,法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的，租赁合同必然无效。但在实践中,房屋出租方没有产权证
9、的,具体因素有诸多。除了一部分是土地出让金等已经交纳，产权清晰，由于政府职能部门的因素,房屋产权证不能及时下发外,尚有的属于违章建筑或未验收合格的房屋,对于后者,因房屋存在违背国家有关建筑、规划等方面法律规范的情形,行政法规或地方立法一般严禁其出租或发售。因此,认定房屋租赁合同与否无效的问题，应根据不同状况分别看待：1、房屋已经验收合格,产权证尚在办理中，产权清晰,没有争议：房屋租赁合同应有效。由于根据物权法的第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”之规定，合法建造的房屋自建成之日建设人就对房屋享有物权,也就有处分的权利，涉及出租。2、不违背都市规
10、划、又不存在安全隐患的违章建筑及未正常验收的房屋：租赁合同有效。此类房屋在行政主管部门作出罚款等行政惩罚措施后,可以补办规划报建手续，因而可以转化为合法建筑，从而获得合法的所有权。因此,此类房屋固然可以作为房屋租赁的标的物。、验收不合格的房屋、违背都市规划或存在安全隐患的违章建筑:租赁合同无效。此类房屋既也许由于其违背了有关的法律法规,属于被没收或限期拆除的对象，也也许因存在质量问题和其她问题而不能获得验收合格证，对承租人的居住与使用将构成威胁，此类房屋固然不能作为房屋租赁的标的物。在司法实践中对租赁违章建筑与否有效也存在很大的争议,有的法院认定租赁的标的物违法也不影响租赁合同的效力。总之,在
11、确认房屋租赁合同的效力时,应要查清出租人没有产权证的因素,属于违章建筑或未验收合格的房屋,也许被认定为无效;不属于上述类型,仅仅尚未获得产权证的,不影响租赁合同的效力。本案中,诉争的房屋，是由原告提出申请,在获得有关管理部门批准后建造的,建成后由工程质量监督管理部门核验合格,故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。因此，房屋未获得产权证,不影响租赁合同的效力。方略提示实践中，有关租赁未获得产权证的房屋,要注意如下事项:、承租人在签订租赁合同之初，一定要注意查看出租人的产权证明，此为必要的前置性程序,不可或缺。2、如出租人不能出示产权证，对于承租人而言，往往意味着更多的法律风险,因此
12、租赁无产权的房屋，承租人应谨慎。律师建议:如不出于某些特殊考虑，不要租赁没有产权证的房屋。3、如出于特殊因素要租赁没有产权证的房屋，如上,承租人在签订房屋租赁合同步要注意辨别该房屋未获得产权证的因素，查看出租人有无建造房屋的合法手续或证明其为合法所有权人的其她证据(如购房合同、发票）,否则也许会存在导致租赁合同无效的情形。4、司法实践中，某些非法的转租人，在签订合同之初往往谎称自己为房屋所有权人，但因房屋尚未办理完有关手续而未获得产权证，对此承租人要注意甄别。5、司法实践中对于房屋租赁合同无效的解决，一般采用“无效合同、有效解决”的方式，即人民法院如认定合同无效,承租人已占用、使用房屋的,法院会酌情判令承租人支付“使用费”(按照双方商定的租金原则)，因此,即便租赁合同无效，也不能成为拒付租赁费的理由。
