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1、长沙金外滩项目最高最好用途研究中期报告致南京青和投资集团有限公司长沙金外滩项目最高最好用途研究中期报告2007年7月12日xxxxxC03负责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对长沙房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的
2、书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告
3、中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2xxxxxC03目录一场地分析二宏观经济研究三长沙高端住宅市场分析四长沙高品质办公市场研究五长沙高星级酒店市场研究六长沙零售市场研究3xxxxxC03一场地分析xxxxxC03长沙概况长沙市湖南省?该项目地块位于中国长沙市天心区的江边版块。?作为湖南省省会，长沙是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。?长沙历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉
4、墓、千年学府岳麓书院和三国东吴简牍；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。?在过去20多年改革开放发展的推动下，长沙经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。?长沙市辖75区3县1市，5个行政区域为：天心区、芙蓉区、开福区、雨花区和岳麓区；3县为：长沙县、望城县和宁乡县；1市为：浏阳市。?中部崛起战略的实施，使长沙在我国区域经济发展总体格局中的战略地位大幅提升，资本竞争力日渐增强。5xxxxxC03天心区概况?天心区位于长沙市的中南部，东邻雨花区，西与岳麓区隔江相望；被与开福区相邻，南接长沙郊县。全区总面积74平方公里，户籍人口119,199户，429,104人，现辖9个
5、街道办事处、1个镇。?作为长沙市历史文明的发源地，天心区被称作长沙市的南大门，更是长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域。?天心区以著名的天心古阁而得名，区内拥有多个风景名胜区，其中有两个为省级重点保护区。?天心区地理位置优越，交通便利。北有繁华商业中心，南有拟建的长沙大道连接长、株、潭黄金三角带，西有政府投巨资打造的沿江风光带。?沿江地带和区南地区是全区整体规划的两个重点，规划旨在提升全区整体竞争力，并成为长沙市旅游休闲核心区域。天心区6xxxxxC03里公21里公01该项目地块概况?该项目位于长沙市天心区西北部的沿江版块，紧邻五一商圈。根据区政府规划长沙市火车站方案，沿江地带将会被打造为长沙的
6、“金核心五一里外滩”。商务公6商圈商业区?该地块紧邻长沙市传统的市中心。作为该项目长沙市最繁华地区，该地段交通便利，地块餐饮、娱乐、购物等配套设施非常完善。?位于湘江大道沿线，该项目享有得天独厚的自然景观。近可欣赏湘江水和橘子洲，远可眺望岳麓山。?为长沙市核心商务商业区的延伸地段，目前核心商务商业区域内已有多个高级酒店、高端住宅和大型零售商场。?该项目距离位于城南的省政府和天心区政府分别为10公里和12公里；距离长沙市火车站约6公里。天心区省政府区政府7xxxxxC03该项目场地汇源江阑贾遗故居大厦雅苑解放西路?该项目位于解放路以南，西湖路以北；东到2BoBo国际太福临阁1规划中的太平街，西沿
7、湘江大道。湘坡子水房湘韵阁?根据客户提供的信息，该地块总占地面积约街江永3235亩，净使用面积约160亩。项目被细分为3住宅保留地湘4平个地块，天韵地块、地韵地块和人韵地块。新待星月楼大天韵地块街征?该项目场地中另有一些特征地块，为未拿到产5地地韵地块道路铜铺街小学权证的民房。民房人民人韵地块路天时酒店?该地块为综合用地，政府对容积率、限高等暂特征地块唐无规定。11?地块目前以民房为主，因而将会涉及到大规模拆迁，整个拆迁工作预计将在2年左右完成。2湘白鹤巷?该区域内的民居多为历史较久的建筑物，居民家居住的时间较长；场地考察发现，当地民风朴2泉3江实，治安情况较好。嘶西文4?由于毗邻湘江，该项目
8、区域的空气质量好于长井西文大绿沙市平均水平。庙巷庙坪湾街化?该区域位于长沙市繁华的商业商务区域的延伸道地段，同时位于三条主要干道的交汇点，沿街部分噪音稍大，但在本地块的纵深区域相对安西湖路静。8xxxxxC033.923.4038.70该项目场地地势解放西路36.0037.1太39.20湘坡子永街36.80江湘?根据客户提供的，该地块内从南到北，由西到平新东各道路交叉位置的自然标高数据，我们了解大天韵地块街到该地块地势整体分布是东高西低，大约相差37.9838.61地韵地块道路36.393米多，人民路地势稍高，并向南北两端低人民人韵地块路斜。特征地块唐?项目内最低点在西文庙街和湘江大道的交汇点
9、，自然标高为3.9米；最高点在人民路东湘端，自然标高为36.2039.61米。36.7037.10?天韵地块中，整体地势是东南高，西北低。地白鹤巷家块内最低点在永湘新街上，自然标高为36.803.90泉3米。江嘶西36.20地块内最低点在白鹤巷和唐家湾的交汇处，自大庙巷湾然标高为36.7米。街36.3036.88道36.08西湖路数据来源：客户提供9xxxxxC03该项目场地地质状况?根据室内水质分析，该场地地下水水质对砼结构及钢筋砼结客户委托中国有色金属工业长沙勘察设计构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性，场地地下水研究院对于该项目地块地质状况进行了勘水质对建筑材料的防护应符合现行国家标
10、准的规定。探，从而我们得到了对于坡子街2号地块场地岩土工程的勘探资料?该项目拟建建筑物设一层地下室，基坑开挖深度约4米，在开挖基坑时，应注意人工边坡的稳定性，应进行专项基坑支护设计，并对其周边建筑物及坑壁的沉降和变形进行观测。?拟建坡子街2号地块场地内主要建筑物为5层商业办公楼，建筑物等级为二级，柱下最大荷载?基础施工期间，建议加强施工验槽验桩工作，及时解决施工值.0.35s，该场地类别为二级，属可进行建设场地。10xxxxxC03该地块现状天韵地块长房汀阑雅苑历史建筑?天韵地块位于解放路以南，人民路以北，东到太平路，西至湘江大道，占地面积约100亩。?该地块内现已老式民房为主，另有一些沿街商
11、铺。地块东边的太平路将在未来汇源江阑贾遗故居被拓宽到16米。大厦雅苑解放西?地块又被细分为5小块，坡子街以北有1路2号和2号地块，以南有3、4和5号地块。太BoBo国际福临阁1湘坡省财贸医院?在该地块范围内，福临阁、水泵房和部子水房湘韵阁街分住宅保留地将不在本次规划改造中。江永3住宅保留地湘?在1号地东面的一些历史建筑需要在拆迁4平新星月楼大时予以保留；在5号地的西南角的垃圾处街理厂将被迁移。5道路铜铺街小学民房?位于该地块东南边的铜铺街小学是一所垃圾处理厂人民路历史悠久的著名小学，学校内保有一些历史文物。?地块东侧有省财贸医院。湘韵阁?据开发商规划，该地块拆迁在人韵地块的拆迁之后，大约拆迁周
12、期1年半左右。BoBo国际11xxxxxC03天韵地块管线预留情况管线预留口管线预留口解上水ZZ4048下水WW4010?基于客户提供的相关图纸和工程部的配合，我们对项目场放地周边主要道路的管线情况进行了甄别电力LL6222弱电XX6280西MT4060?该图纸无管径及容量的相关信息；基于与客户沟通，假设路燃气MT4062所有管线容量足以支持项目开发管线预留口管线预留口ZZ6042WW6459ZZ6038上水下水WW6464ZZ6024WW6424ZZ6025管线预留口管线预留口湘LL6221XX6261WW2057江LL6220XX6262WW2058大LL6219XX6256ZZ2103W
13、W2047坡上水下水道电力LL6218弱电XX6252ZZ2104WW8770子LL6217XX6250WW8535街LL6216XX6247WW8.81亩。1?该地块目前同样是已老式民房为主，在唐家湾路上湘白鹤巷有一些沿街商铺；该地块家内无特殊建筑，拆迁工作2江将和人韵地块同时进行。西文?地块被细分为2小块，以庙湘江大道唐家湾大绿街白鹤巷为界，北边称为1湾号地块，南边称为2号地化道块；西文庙街和西湖路之间区域为未来的绿化带。西湖路?据开发商规划，该地块拆迁在人韵地块的拆迁之后，大约拆迁周期1到1年半左右。13xxxxxC03该地块现状人韵地块?人韵地块位于人民路以南，西湖路以北，太平路以西约
14、80米范围，占地面积约6.18亩。天时酒店?该地块目前已老式民房为主，在唐家湾路上有一些沿街商铺；地块东边的泉嘶井巷，未来将被太平路取代人民路天时酒店?地块由北到南依次被细分为4小块，白鹤巷北边为1号和2号唐太1地块，南边为3号和4号地块；4号地块南边有绿化带。?1号地块北边的天时酒店将因为太平路的改造工作在不久被平2拆迁；4号地块东边的历史建筑西文庙坪将在规划中予以保留。白鹤巷家?该地块周边有市中医院和长沙市最好的中学之一的长郡中3泉学。西嘶文4路?据开发商规划，该人韵地块拆迁工作将比天韵及地韵先期井西文庙启动，将于庙坪2007年7月进行，预计6-8个月完成。巷长郡中学湾街西文庙街西文庙坪西湖路市中医院14xxxxxC03地韵人韵地块管线预留情况管线预留口管线预留口ZZ7168人上水ZZ7172下水无民ZZ7180路电力LL2013弱电无燃气无管线预留口管线预留口WW6539ZZ6015WW6545上水下水ZZ6012WW0845WW0850管线预留口管线预留口湘LL6210ZZ0001江WW0016LL6209ZZ0002大WW0021LL6208ZZ0421西道电力弱电无上水下水WW0030LL6207ZZ0418湖WW0032LL6206ZZ0412路WW0034LL6201ZZ0009MT6205电力无弱电无燃气MT6
