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1、 海景景中心全全程策划划报告前言11.市场场分析2211区域市市场分析析212定向市市场分析析413项目分分析514竞争对对手资料料分析7715项目周周边配套套状况1151.6.项目企企划思路路152项目目市场定定位20021市市场定位位2022项目形形象定位位2223目标客客户定位位2424目标市市场细分分2825目标客客户3113销售售策略建建议32231市场气气氛培养养3232促销手手段建议议3433付款方方式建议议394宣传传策略44041.媒体选选择建议议4142.宣传主主题43343广广告创意意及诉求求4744广广告宣传传推广策策略48845、媒媒介的组组合策略略49结束语551前
2、言经与贵司司就海景景中心的的销售代代理进行行了初步步接触。就就此，敝敝司对贵贵司能给给予机会会发挥深深表谢意意，并诚诚恳地预预祝合作作愉快，成成功地将将项目推推出市场场，为贵贵司获取取最大的的经济效效益和社社会效益益。就本项目目的重新新策划包包装和销销售代理理，敝司司成立专专项小组组，以专专业的市市场调研研为基础础，根据据整体市市场的现现状和区区域市场场的特性性，发掘掘项目的的优点加加以专业业发挥，配配合贵司司尽快完完成项目目的销售售目标。1.市场场分析11区域市市场分析析 天河区区位于广广州市东东部，东东与黄埔埔区相连连，南濒濒珠江，西西南接东东山区、北北连白云云区。总总面积1147.77平
3、平方公里里，人口口41.8万人人。天河河区交通通四通八八达，是是广州市市连接珠珠江三角角洲及粤粤北粤东东地区的的要通。全全区有中中山大道道，黄埔埔大道等等63条条主要干干道，广广深高速速公路共共穿东西西，广州州火车东东站和地地铁号线线天河终终点位于于区内。天天河区是是广州著著名的科科研高教教区，有有超过222所大大专院校校，344间科研研院所，115所中中学、11所职中中、611所小学学、955所幼儿儿园。区区内社会会保障事事业发展展较快。由于城市市中心东东移，天天河区作作为新兴兴区域，也也就成为为了广州州市商品品楼集中中地。天天河区楼楼盘分布布相对集集中，主主要分布布在以天天河北、员员村、天
4、天汕路、东东圃为中中心的集集中区域域。随着城市市向东移移的规划划现状日日渐成熟熟，有关关新城市市中心的的利好信信息不断断展示在在人们眼眼前，故故天河将将发展成成为以天天河政府府为中心心。天府府路为中中轴线的的新城市市中心，根根据其发发展的特特点，东东移重心心将会沿沿着中山山大道沿沿线发展展起来，而而黄埔大大道沿线线则因为为工厂、企企业众多多，村落落范围广广阔等负负面特点点，使得得此带区区域向现现代化城城市规划划迈进受受到一定定程度的的阻碍。12定向市市场分析析员村位于于天河区区南部，毗毗邻天河河公园和和天河区区政府，地地理位置置优越。附附近工厂厂较多，居居民较为为密集，消消费群体体以工薪薪阶层
5、为为主。随随着多年年发展，该该外来人人口越来来越多，逐逐渐发展展成了外外来人口口聚居地地，由于于天河区区政府的的搬迁和和落成，使使该区的的环境和和市政设设施得到到了逐步步的完善善和健全全，加速速了区域域房地产产业的发发展，吸吸引不少少在城东东工作的的人士在在此置业业安居。由于房地地产业发发展的不不成熟，以以及管理理制不完完善的原原因，致致使该区区城内开开发了不不少不同同性质的的房地产产，有商商品房、安安居房、集集资房、宅宅基地等等，成了了广州市市典例，区区域市场场竞争十十分激烈烈。员村，作作为新城城市中心心的一部部分，在在规划发发展或房房地产发发展都有有其特殊殊的一面面，正如如该区域域楼盘的的
6、价格与与一路之之隔的对对面区域域相差甚甚远，原原因不明明而喻。但但由于临临近天河河区政府府，员村村有特殊殊的优越越性，而而天河区区政府的的搬迁则则大大有有利于带带动东部部地区的的规划发发展和经经济繁荣荣。因此此，位于于天河区区政府门门前的员员村，还还是可以以借助天天河区新新政府落落成这一一东风，使使在规划划、配套套、环境境等方面面得到更更大的改改善。13项目分分析1.项目目名称：海景中中心2.项目目规模：由2幢28层组组成3.推售售情况：现推都都景轩，海海都轩的的728层4.宣传传主题：只交一一成，即即做业主主5.价格格：4077655998元/m2，均价价47008元/m2（复式）42287
7、289元/m2，均价6255元/m26.装修修标准：一级一一类装修修（高级级锦砖地地面，双双面豪华华门，全全景落地地玻璃门门）7.优劣劣势分析析优势分分析1、 本项目由由海景公公司开发发，发展展商实力力雄厚，能能给买家家充足的的信心。2、 位于广州州新城市市中轴线线，发展展潜力巨巨大。3、 临近珠江江新城，可可尽享区区内的成成熟配套套。4、 地处交通通主干道道黄埔大大道和华华南大道道交汇点点，交通通十分便便利；5、 项目以准准现楼发发售，增增强买家家信心。 6、社社区配套套设施较较完善，有有学校、医医院、市市场、天天河公园园、赛马马场等； 7、户户型可供供选择多多； 8、有有停车场场，物业业收
8、费合合理。（2）劣劣势分析析1、 珠江新城城配套设设施仍然然未成熟熟，发展展尚须时时日。2、 近期周边边物业市市场销售售情况不不活跃。3、 竞争对手手的广告告宣传及及促销活活动皆比比本案强强，形象象已经广广为人知知。4、 由于项目目档次和和周边物物业无区区隔，其其销售对对象竞争争激烈。5、 项目三面面被楼宇宇包围，景景观被遮遮挡了一一大部分分。6、 外来人员员多，治治安问题题多，影影响买家家心理；7紧邻邻主干道道旁，噪噪音大，空空气污染染严重；8缺乏乏商业气气氛，社社区配套套不成熟熟；9周边边楼盘较较多，竞竞争激烈烈，影响响销售；10无无小区花花园，缺缺乏生活活大自然然气氛。11 三房单元元无
9、主人人套房，成成为其主主要抗拒拒点14竞争对对手资料料分析对手一1.项目目名称：侨颖苑苑2.项目目规模：由3幢12层及及一幢99层组成成3.推售售情况：现推CC栋C1C4梯的312层，B2栋的212层4.宣传传主题：新天河河、新市市民、新新文化5.价格格：4448151445元/m2，均价价46555元/m2（复式）56686195元/m2，均价5861元/m2（最新价价格）6.装修修标准：一级二二类装修修7.优劣劣势分析析优势分分析该楼盘盘已为现现楼，可可即买即即入住，易易于吸引引买家入入住；价格较较同区域域其他楼楼盘为低低，有竞竞争优势势；位于内内街，可可避免主主干道噪噪音及空空气污染染影
10、响，但但亦可方方便出入入主干道道，属旺旺中带静静，有一一定的升升值潜力力；发展商商知名度度较高，能能够给买买家一定定的信心心支持；劣势分分析周边外外来人口口较多，人人流复杂杂，治安安环境较较差，影影响买家家购买心心理；楼盘周周围环境境欠佳，影影响楼盘盘档次；户型设设计一般般，凸柱柱位较多多，影响响使用率率；外立面面缺乏特特色；建筑密密度较大大，楼距距较密，私私密性较较差对手二1.项目目名称：紫林居居2.项目目规模：由3幢连体体9层组成成3.推售售情况：现推CCH座的39层4.宣传传主题：品味家家在公园园旁的舒舒适与休休闲5.价格格：4551162008元/m2，均价价53220元/m26.装修
11、修标准：一级二二类装修修7.优劣劣势分析析优势分分析该楼盘盘是员村村一带为为数不多多的小区区楼盘，且且内部环环境优美美，易于于吸引买买家购买买；邻近交交通主干干道黄埔埔大道，交交通异常常便利；该楼盘盘紧靠天天河新区区府，天天河公园园近在咫咫尺，对对楼盘档档次的提提升有莫莫大的帮帮助；建筑设设计为无无电梯低低层住宅宅，且物物业收费费低廉，对对买家有有极大的的吸引力力；小区缺缺乏中庭庭花园，吸吸引力欠欠佳。劣势分分析该楼盘盘部分单单位靠近近马路，受受噪音影影响大，空空气污染染大，影影响销售售；周边外外来人员员多，且且时常有有治安事事件发生生，影响响买家入入住信心心；该楼盘盘周边生生活配套套设施不不
12、齐全，且且多为装装饰材料料店铺，影影响楼盘盘档次；户型设设计上有有一定的的不足，有有凸柱现现象；规模小小，难上上档次。对手三1.项目目名称：天一庄庄2.项目目规模：由122幢高层层组成3.推售售情况：现推玲玲珑阁、锦锦茵阁的的718层4.宣传传主题：天然高高台全封封闭绿色色小区5.价格格：5001958002元/m2，均价价53993元/m26.装修修标准：毛坯房房7.优劣劣势分析析：优势分分析为同区区域少有有的大型型住宅小小区，易易于吸引引买家购购买；小区规规划内有有大型绿绿化建设设，且内内部配套套设施齐齐全，楼楼盘棕合合质素高高，升值值潜力大大；能巧妙妙地利用用岗顶地地势抬高高之特点点，因
13、应应采用独独特设计计，令本本楼盘拥拥有鲜明明卖点；邻近主主干道，但但又有一一定的距距离，且且有小区区路环绕绕小区四四周，令令住户在在享受安安静环境境的同时时又可享享受便利利之交通通。劣势分分析周边同同档次的的对手楼楼盘多，竞竞争压力力大；本小区区外部建建有一幢幢高层建建筑，有有碍整体体建筑美美感；周边外外来人员员多，治治安管理理有隐患患；周边生生活配套套设施不不完善，难难以满足足住户日日常生活活需求。对手四1.项目目名称：恒安大大厦2.项目目规模：1幢连体体30层3.推售售情况：现推恒恒乐轩5525层4.宣传传主题：一点一一滴令为生生活细节节设想5.价格格：4221859880元/m2，均价价
14、51002元/m26.装修修标准：毛坯房房7.优劣劣势分析析：优势分分析位于主主干道旁旁，交通通方便，出出入市区区方便，有有一定的的升值潜潜力；户型设设计方正正实用，间间隔采用用隐梁隐隐柱设计计，方便便住户日日常生活活；虽为单单体楼，但但内部配配套设施施齐全，有有助吸引引买家购购买；南向单单位可享享受一定定的绿化化景观及及安静环环境，有有利于销销售。劣势分分析位于主主干道旁旁，受噪噪音影响响及空气气污染严严重，影影响买家家购买意意欲；楼盘门门前外来来人员较较多，出出入欠缺缺安全感感；楼盘周周边相同同类型的的对手楼楼盘较多多，销售售上有不不小的压压力。15项目周周边配套套状况1.社区区配套大学：暨南大大学、华华师大、民民族学院院、广州州市环境境保护学学校中学：四十四四中学、华华师大附附中、天天华中学学小学：昌乐小小学银行：中国建建设银行行饮食：云景酒酒家、中中意食庄庄、食神神等。康体：天河体体育中心心、羽毛毛球馆公园：天河公公园医院：华侨医医院、市市六医院院2.交通通状况23路车陂梅花路504路路西洲白云路39路员村豪贤路518路
