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1、青岛市（物业服务区域名称）业主大会议事规则（示范文本）第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例山东省物业管理条例和青岛市物业管理条例等相关法律法规制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称本规则）。第二条本规则年_月_日经青岛市区街道（物业服务区域名称）业主大会会议审议通过。第三条本规则是记载物业服务区域内业主对业主大会和业主委员会运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业服务区域。是本物业服务区域内全体业主意志的集中体现，是本物业服务区域内业主大会和业主委员会运作的基本准则和依据。第四条
2、业主大会名称：（物业服务区域名称）业主大会:项目地址：、镇）路号；业主委员会办公用房坐落,物业类型：（住宅、办公楼、商业、厂房仓库、其他类型）；物业服务区域四至：东至：;南至：;西至：;北至：;占地面积：平方米;房屋总建筑面积：平方米，总套（户）数：一套（户）。其中住宅面积平方米，计一套，非住宅面积一平方米,计套。物业服务用房位于：栋房，共平方米。物业服务区域主要共有部位、公共场所、公用设施：第二章业主大会第五条业主大会由本物业服务区域内的全体业主组成，自全体业主首次业主大会召开之日起成立。自全体业主首次表决通过本物业服务区域管理规约和本规则之日起运作。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委
3、员选举之日起成立，并报经街道办事处（镇人民政府）备案。业主大会拥有本物业服务区域公共事务的最高议事权和最高决策权。第六条除法律另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：（一）制定或者修改管理规约、本议事规则；（二）选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会委员；（三）选聘、续聘、解聘物业服务人；（四）管理和使用房屋专项维修资金；（五）筹集房屋专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（A）确定业主委员会委员津贴或者补助来源、支付标准，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；（九）确定或者变更物业服务事项、服务标准
4、和收费方案；（十）制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法；（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。第七条业主大会共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本办法第六条第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定该款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主委员会应于会议召开十五日前将会议
5、议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示，并应当邀请所在地居（村）民委员会派代表列席会议。业主大会会议不得对已公示会议议题以外的事项进行表决。第九条业主大会会议可通过互联网方式召开，也可采用集体讨论、书面形式召开。采用互联网方式召开的，应当通过市物业主管部门建立的电子投票系统进行。（待有关政策实施后推行）第十条业主大会定期会议每年召开一次（每年度至少召开一次），会议由业主委员会筹办。业主大会定期会议审议以下内容：（一）上一年度物业管理报告、业主委员会工作报告、业主共有资金收支报告；（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案；（三）业主、物业使用人违规行为整改情况（包括自查自纠、互查互纠、定期
6、查究、备案查究机制建立情况和落实情况）；（四）业主满意度测评情况；（五）物业服务人执行物业服务合同约定服务标准情况（包括日常发现问题整改情况）、物业服务费收缴情况；（六）物业管理的其他事项。第H一条在下列情形下，业主委员会应组织召开业主大会临时会议：（-）经专有部分占建筑物总面积20%以上业主提议的；（二）经业主人数占比20%以上业主提议的；（三）发生重大事故紧急事件需要及时处理；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主提议召集业主大会临时会议的,应当提供业主签名的书面提议资料，提议资料应有议题、业主本人的签名、联系电话、房号、投票权数。当业主提议召集业主大会临时会议时，业主委员
7、会应当按照青岛市物业管理条例有关规定核实提议人的业主身份。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。第十二条业主大会按照下列方法确定业主投票权数，认定业主人数和业主总人数：（一）业主投票权数按业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算一票，不足一平方米的按四舍五入计算；（二）一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算业主；（三）业主总人数，按照第二项业主人数的总和计算。（四）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。本条第一款第（二）项中所称同一业主拥有两个以上专有
8、部分，包括同一业主单独拥有两个以上专有部分、或者同一业主与其他业主共有其中一个以上专有部分且被推选行使共有的专有部分表决权的情形。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。第十三条业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。参与投票表决的业主应当明示同意、反对、弃权表决意见，未明示表决意见或未投票的业主计票规则如下：1 .;2 .;未明确约定的，在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见，以及签收纸质票但未投送的视为参与表决，计入已表决多数票，但青岛市物业管理条例第三十条第一款第五项至第七项规定的事项除外。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。第十四条业
9、主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可请求本物业所在地街道办事处责令业主委员会限期召集；逾期仍未召集的，业主委员会应当配合街道办事处组织召集。业主委员会无法正常履行职责的，应由居（村）民委员会代行职责。第十五条业主大会会议召开前，应做好以下准备工作：（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；制定征询意见表或选票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；（三）印刷或制作表决票、选票；（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；（五）核实业主身份；（六）在会议召开十五日前向全体业主送达会议通知并在本物业服务区域内公告栏或其
10、他显著位置公告；会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、总投票权数、投票人的权利和义务等。（七）采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询本物业服务区域内业主意见，并将书面征求意见的结果在本物业服务区域内公示三十日以上。（A）其他会务准备工作。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。第十六条下列人员不得担任业主大会发票人、计票人和监票人：（一）业主委员会委员本人和配偶及其直系亲属；（二）本人、配偶及其直系亲属在为本物业服务区域提供物业服务的企业任职；（三）本物业服务区域物业服务企业员工；（四）其他不适宜担任发票人、计票人和监票人的人员
11、。本物业服务区域业主大会发票人、计票人和监票人由业主委员会或换届小组在会议召开前一天内在小区召集并通过抽签的方式确定并予以公示。注：采取互联网方式召开业主大会的应当按照有关规定提报。业主大会会议依法依规作出决定，筹备组、业主委员会或居（村）民委员会应当在业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。第三章业主委员会第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，接受业主大会和业主的监督。业主委员会委员候选人通过业主自荐或者联名推荐，以及社区党组织、居（村）民委员会推荐等方式产生。业主委员会委员候选人应当为本物业服务区域具有完全民事行为能力的自然人业主或者组织业主授权的自然人代
12、表。引导业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。符合条件的候选人人选中，有党员身份的业主同等条件下可优先确定为候选人，候选人的具体产生办法由筹备组或换届小组确定。第十八条本物业服务区域业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）执行业主大会的决定；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督物业服务人履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；（六）组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用；（七）负责共有部位
13、、共用设施经营收益等共有资金的日常管理和使用；（A）制作和保管会议记录、共有部位的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（+）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；（十一）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。第十九条业主委员会应建立业主委员会工作档案，由负责存档工作，工作档案应当包括以下内容：（一）业主大会、业主委员会会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；（三）业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主及业主代表名册；（五）本规则、本物业服务区域管理规约、物业服务合同；（六）有
14、关法律、法规和业务往来文件；（七）业主、物业使用人的书面意见、建议书；（八）业主共有资金开户资料、财务原始凭证及相关会计资料；（九）其它书面和实物资料。第二十条业主可以查阅业主大会、业主委员会相关会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时予以答复。业主委员会应定期将工作情况通报全体业主，接受全体业主监督。第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成，本届业主委员会共计人，设主任一名、副主任名，每届任期年（每届任期不超过五年），成员可以连选连任。物业服务区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后，应当调
15、整业主委员会委员。本物业服务区域鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区两委班子成员、小区党组织成员，具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主担任业主委员会委员。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处（镇人民政府）备案。街道办事处（镇人民政府）应当出具备案证明，并将相关信息推送区（市）物业主管部门，由区（市）物业主管部门出具印章刻制证明。本物业服务区域业主委员会印章由保管，并按印章管理制度使用。印章保管人员必须勤勉尽责，不得将印章随意放置或转交他人。如因故需要转交他人保管或使用的，必须办理移交手续，并按附件填写本物业服务区域印章使用（借用）登记表。根据本规则规定使用业主委员会印章的情形，具体如下：（一）经业主大会会议表决通过的事项；（二）业主大会授权范围内的业主共有资金收支证明。根据本规则规定使用业主委员会印章的情形，具体如下：（一）经业主委员会会议讨论决定的；（二）会议通知；（三）办理业主大会统一社会信用代码证书；（四）业主委员会授权范围内的业主共有资金收取证明。业主委员会印章必须经过半数委员签名同意方可使用；违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责
