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1、大沽路综合体项目可行性分析报告第一章 总论一、项目名称 大沽路综合体项目二、建设内容 大沽路综合体项目选址于河西区大沽南路与卫津河交汇处，地块占地面积约38000平方米。建筑形式为二组高层塔楼建筑综合体。其中面向大沽南路一侧的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物。建筑综合体总建筑面积约155000平方米，其中地下建筑面积约15000平方米，地上建筑面积约150000平方米。大沽路综合体项目地下建筑面积15000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积155000平方米，按照未来的经营业态划分为3个功能分区：写字楼、高级服务式公寓、商住楼和底层商铺。面积分配及位置见下表：序号功能名
2、称建筑面积（平方米）塔楼位置备注1写字楼40000西北角塔楼, 建筑控高99米,坐落于大沽南路与卫津河交叉路口1-26层2商住楼60000西北侧两栋贴建建筑，建筑控高99米,紧邻大沽南路1-20层3高级服务式公寓30000东南角塔楼, 建筑控高99米,正面朝卫津河方向1-25层4底层商铺10000裙房中的一、二、三、四层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）建筑控高99米,1-4层5地下建筑1500-1层6合计155000三、项目背景 1994年3月，天津市提出实施三五八十的发展思路。到2002年，天津走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均
3、增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年天津投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市功能。这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期。三五八十四大奋斗的实现，标志着天津现代化建设将进入一个新阶段。但是，在全面建设小康社会的新形势下，天津市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足-天津需要有一个更大的变化！在这样一个背景下，2002年
4、10月，中共天津市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是天津市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是天津总体发展战略的重要组成部分，是天津迈向国际港口大都市的治本之策。 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中河西小白楼地区规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于小白楼CBD的核心地带，并且位于天津市金融商业繁
5、华区-大沽南路旁。项目建成后，将成为天津市的又一标志性建筑物。四、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 投资估算及经济可行性 项目实施进度五、项目的主要指标序号内容单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米380002总建筑面积平方米1550002.1地上建筑面积平方米1400002.2地下建筑面积平方米150003容积率4.54总户数1070底层商业部分除外4.1写字楼1804.2商住楼3604.3高级服务式公寓5306机动车车位个10008非机动车车位个800二经济指标1投资总额万元800002项目建设期年3三公用工程指标1日最高用水量立方米/天2
6、178.72夏季制冷负荷KW136003冬季采暖负荷KW108904电力总负荷KVA135005煤气用量立方米/天1410第二章 项目的建设意义一、天津大沽路综合体项目的建设，符合天津市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤海河是天津的母亲河，是天津独特的、标志性的宝贵资源。2002年10月，天津市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统
7、文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。大沽路综合体项目的建设选址位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于天津市“北五大道”CBD规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合CBD规划区的业态特征。从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进天津海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。二、天津大沽路综合体项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为天津市打造一张新的“城市名片”随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发
8、展的功能需求。而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。天津大沽路综合体项目正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进天津市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为天津市打造一张体现都市形象的新“名片”。三、天津大沽路综合体项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为天津市城市建筑新模式的先
9、行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。写字楼、商住楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。天津大沽路综合体项目由写字楼、服务式公寓、商住楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。第三章 市场前景分析本项目功能包括甲级写字楼、服务式公寓、商住楼和商
10、业店铺等四个部分。本章重点分析甲级写字楼、服务式公寓的市场前景。无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面：一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体终端（写字楼、公寓）市场环境的分析和预测。第一节 研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括甲级写字楼、服务式公寓、商住楼和商铺等四个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。对于公寓来说，其市场分析主要针对
11、住宅市场，住宅市场的状况对于服务式公寓市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于商住楼来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地住宅市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示：区域环境分析（经济、政策、文化、技术等）住宅市场分析（常规、商务）企业发展状况住宅市场发展及需求预测商住楼市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测住宅市场供给分析商住楼市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本
12、项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、出租率）本项目竞争能力分析图3.1 本项目的研究框架第二节 区域环境分析一、 区域经济环境分析任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对天津人才科技大厦所处的区域环境进行分析。1、区域环境分析之经济环境分析对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。近几年来，经过
13、自身多年的努力和积累，天津已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，天津也因此成为最具发展潜力的城市之一。2003年是天津实施“三步走”战略的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发展，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速、协调、健康发展，人均GDP突破3000美元大关，年均经济增长率超过10%。目前，天津市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。总体来说，天津整体
14、经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。2、区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来，天津经济和社会发展进入了一个新的历史时期。在新世纪最初10年，天津市总体经济建设方针和目标是：把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。在上述目标的指导下，天津市政府在十五规划中提出，要“大力发展服务业”，使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。发达服务业是城市现代化、国际化的重要标志。“十五”期间，天津市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业，力争使天津发展成为全国房地产强市。服务式公寓作为房地产业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高天津市服务业的整体功能。而商住楼和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带动整个房地产市场的发展。从上述分析不难看出，天津经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。3、区域环境分析之社会文化
