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1、营改增后的房地产企业项目内建造公共配套设施的法务与税务协调处理房地产纳税服务网公众号： fdcnsfww 欢迎扫码微信好友 申请加入： 营改增后的房地产企业项目内建造公共配套设施的法务与 税务协调处理（本文由肖太寿博士原创，转载须注明作者及 出处）公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非 营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开 发项目配套设施包括：居委会用房、派出所用房、会所、停 车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、 文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、 健身设施或用房、环境卫生用房、自
2、行车棚、公共厕所、其 他服务设施等等公共配套设施费。全面营改增后，房地产企 业对以上公共配套设施的处置应如何进行税务和法务处理 一直是广大房地产企业和税务机关征管人员关注的焦点和 热点问题。（一）房地产企业项目内建造公共配套设施产权归属的法律 分析 1、相关产权归属的法律规定根据中华人民共和国 物权法（中华人民共和国主席令第 62 号）第七十三条和第 七十四条的规定， 建筑区划内的道路、 绿地、 其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，和占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但属于城镇公共道 路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。根据中华人 民共和国人民防空法第一章
3、第五条：国家对人民防空设施 建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、 支持企业事业组织、 社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建 设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所 有。同时根据中华人民共和国物权法 （中华人民共和国 主席令第 62 号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。 基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。通过 地下人防设施改造的车库， 收益归投资者所有。 关于印发物 业承接查验办法的通知（建房 2010165 号）明确：建设单 位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信 和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查 和验收的内
4、容。 关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管 线及通信设施建设的通知 （信部联规 200724 号）也明确规 定，通讯设施作为项目配套设施统一移交。 2、产权归属的 法律分析通过以上法律规定，营改增后的房地产企业项目内 建造公共配套设施的产权归属分为两种以下情况： （ 1）产权 归属于全体业主的公共配套设施建筑区划内的道路、绿地、 喷泉用地、居委会用房、会所、停车场（库） 、物业服务用 房、变电站、热力站、水厂、文体场馆、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、移交给政府公用事业单位管理的 供水、供电、供气、供热、邮电通讯、通信和有线电视等公 用设施、其他公共场所和占用业主共有的道路或者其他场地
5、 用于停放汽车的车位等都属于业主共有。 （ 2）产权归属于地 方政府的公共配套设施建筑区域内建造的并无偿赠与地方 政府、政府公用事业单位的派出所、中小学校、幼儿园、托 儿所、医院用房、地下人防设施、邮电场所、公共汽车交通 站、文体中心、 廉租房等公共配套设施都属于地方政府所有。 （二）房地产企业项目内建造产权归属于全体业主的公共配 套设施的税务处理 由于房地产企业项目内建造产权归属于 全体业主的公共配套设施在“开发成本公共配套设施 “科目中会计核算，且在销售时，这些产权归属于全体业主 的公共配套设施在可售销售面积之内，所以这些产权归属于 全体业主的公共配套设施的销售价格已经含在每一位买房 业主
6、的购买价格内，即由所有的业主分摊了这些公共配套设 施销售价格。因此，在可售销售面积之内的产权归属于全体 业主的公共配套设施要依法缴纳增值税、土地增值税和企业 所得税。 （三）房地产企业项目内建造公共配套设施无偿 移交给地方政府的税务处理1、增值税的处理：视不同的情况而不同 根据财税 201636 号文件附件 1：营业税改征 增值税试点实施办法第十四条第（二）项规定，单位或者 个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行 增值税处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除 外。中华人民共和国公益事业捐赠法 （中华人民共和国主 席令第 19 号）第二条 自然人、法人或者其他组织自愿无 偿向依
7、法成立的公益性社会团体和公益性非营利的事业单 位捐赠财产，用于公益事业的，适用本法。第三条 本法所 称公益事业是指非营利的下列事项： （一）救助灾害、救济 贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动； （二） 教育、科学、文化、卫生、体育事业； （三）环境保护、社 会公共设施建设； （四）促进社会发展和进步的其他社会公 共和福利事业。第十条 公益性社会团体和公益性非营利的 事业单位可以依照本法接受捐赠。本法所称公益性社会团体 是指依法成立的，以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组 织等社会团体。本法所称公益性非营利的事业单位是指依法 成立的，从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学 研究机
8、构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体 育机构和社会福利机构等。根据以上法律政策规定，房地产 企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府，用于公 益事业或者以社会公众为对象的不视同销售处理，不缴纳增 值税。如果房地产企业将公共配套设施无偿移交给政府部 门，并非用于公益事业或以社会公众为对象， 则按视同销售， 征收增值税。也就是说，房地产企业项目内建造公共配套设 施无偿移交给地方政府不视同销售征收增值税必须同时满 足以下三个条件：一是房地产企业无偿移交给地方政府，未 单独作价结算销售额的公共配套设施；根据国家税务总局公 告 2016 年第 18 号第五条的规定，一般纳税人资格的房地产
9、开发企业中，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税 方式的除外），当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 +房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款该公式 中的“房地产项目可供销售建筑面积”是指房地产项目可以 出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结 算的配套公共设施的建筑面积。基于此规定，肖太寿财税工 作室（公众微信号：xtstax）提醒各位读者：房地产企业将建 设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等 配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未 单独作价结算的配套公共设施，无论在项目区域内（红
10、线之 内）还是项目区域外（红线之外）无偿赠送用于公益事业， 不视同销售；否则，则应视同销售征收增值税。二是房地产 企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的用途 是用于公益事业或者以社会公众为服务对象；三是房地产企 业建造公共配套设施在可售面积之外。如果在红线之外建造 的公共配套设施无偿移交给地方政府于公益事业的，同样不 视同销售征收增值税。如果房地产企业建造公共配套设施在 可售面积之内，则要么将公共配套设施的销售价格分摊到每一位买房者的购房价格中，要么单独对外作价销售。因此，肖太寿财税工作室（公众微信号：xtstax）提醒各位读者：房地产企业将建设的医院、 幼儿园、 学校、 供水设施、
11、变电站、 市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述 设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业， 不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同 销售，征收增值税。2、土地增值税的处理：不视同销售不征收土地增值税，但 其成本、费用可以扣除。 根据中华人民共和国土地增值 税暂行条例实施细则和中华人民共和国土地增值税暂行 条例的规定，土地增值税的纳税义务人是“转让国有土地 使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人” 即土地增值税的纳税义务人是指以出售或者其他方式有偿 转让房地产的行为，不包括继承、赠与方式转让房地产的行 为。而根据财政部、国家税务总局关于土地增值
12、税一些具 体问题规定的通知 （财税字 199548 号）第四条的规定， 土地增值税暂行条例实施细则中不征税的“赠与”行为 包括：（ 1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（ 2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团 体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其 他社会福利、公益事业的。基于以上税收法律政策规定，房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的 行为属于财税字 199548 号文件中“赠与”行为的第二种， 因此不属于土地增值税的征税范围，更不应该确认收入，不 征收土地增值税。 但是根据国家税务总局
13、关于房地产开 发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187 号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的 与清算项目配套的居委会和派出所用房、 会所、停车场（库）、 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、 幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则 处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可 以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营 利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、企业所得税的处理：视同销售缴纳企业所得税。根据中华人民共和国企业所得税法第九条规定， “企业发 生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12% 以内的部
14、分，准予在计算应纳税所得额时扣除； 超过年度利润总额 12%的部 分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。 ” 根据国家税务总局关于印发 <</span> 房地产开发经 营业务企业所得税处理办法 >的通知（国税发200931 号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助等行为， 应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取 得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月 份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关 参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产 品的成本利润率
15、确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。根据 国家税务总局关于印发 <</span> 房地产开发经营业务企业所得 税处理办法 > 的通知 （国税发 200931 号）第十七条 规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、 热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定 进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或 无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套 设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权 归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外
16、其他单位 的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进 行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理 案例分析 某房地产企业项目区域内建造政府廉租房无偿移交给地方 政府的涉税分析 1、案情介绍2016年5月，A房地产开发公司（以下简称 A 公司）参与 L 市国有土地使用权竞拍， 取得一宗住宅用地的土地使用权，该宗地的容积率为4,面积为150000川，拍卖成交价为 9亿元。当月按合同约定办理了土地交接手续。该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的国有土地使用权出让合同均明确： A 公司取得该 宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在 开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积在70川以下的房屋，并于建成后无偿移交给 政府部门用于补充该市廉租房房源。 2018 年 3 月，该住宅项 目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为600000 m2o A公司当月将
