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1、房地产评评估案例例2.22房地产评评估案例例二案例ZX评估估有限责责任公司司接受QQS股份份有限公公司的委委托，根根据国家家有关资资产评估估的规定定，本着着客观、独独立、公公正、科科学的原原则，按按照公认认的资产产评估方方法，对对委托方方委估的的房地产产市场价价值进行行评估工工作。本本公司评评估人员员按照必必要的评评估程序序对委托托评估的的资产实实施了实实地勘察察、市场场调查与与询证，对对委估资资产在 20004年77月1日日所表现现的市场场价值作作出了公公允反映映。现将将资产评评估情况况及评估估结果报报告如下下： 一、委托托方与资资产占有有方简介介名称：QQS股份份有限公公司住所：XXX区X
2、X大道道11554号法定代表表人：XXXX注册资本本：45500万万经营范围围：饮食食供应，国国内商业业，旅馆馆，舞厅厅，浴室室服务，美美容美发发，商务务服务，礼礼仪服务务，模拟拟游戏机机。二、评估估目的为对外投投资提供供价值参参考依据据。三、评估估范围和和对象本次纳入入评估范范围的资资产为QQS股份份有限公公司拥有有的211幢房产产和2块块土地使使用权。除除储运部部16幢幢仓库位位于XXX区XX新新村外，委委估的房房产和地地产均位位于XXX区XX大道道与XXX路相交交处，现现用于商商业经营营。委估估资产的的所有权权证分别别为“WW国用（220033）字第第1577号、第第1588号、”“W房
3、字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。四、评估估基准日日本评估项项目基准准日是220044年7月月1日；本评估估报告所所采用的的一切取取价标准准均为评评估基准准日有效效资产价价格标准准，与评评估目的的的实现现日接近近。五、评估估原则遵循客观观性、独独立性、公公正性、科科学性、合合理性的的评估原原则。在在对全部部资产进进行现场场勘察的的基础上上，合理理确定资资产的技技术状态态和参数数，力求求准确估估算委估估资产的的现时公公允价值值。六、评估估依据1、土土地管理理法和和房地地产管理理法；2、国务务院19991年年第91号号令国国有资产产评估
4、管管理办法法和国国有资产产评估管管理办法法施行细细则；3、中国国资产评评估协会会“中评评协（119966）033号”文文颁发资资产评估估操作规规范意见见（试行行）；4、资资产评估估报告基基本内容容与格式式暂行规规定和和财企20004220号资资产评估估准则基本准准则及及资产产评估职职业道德德准则基本准准则；5、W市市政府制制定的基基准地价价资料；6、W政政2000439号号市人人民政府府关于公公布W市区土土地出让让金、租租金标准准的通知知；7、委托托方提供供的产权权证明：“W国用（220033）字第第1577号、第第1588号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第20
5、0205855号、第9900103号”；8、资产产评估业业务约定定书和资资产占有有方法人人营业执执照；9、工程程造价信信息及房房价信息息；10、评评估人员员现场勘勘查记录录等。七、评估估方法根据本次次资产评评估目的的和委估估资产类类型，采采用不同同的评估估方法，对对QS公公司商业业经营用用的房屋屋建筑物物采用市市场比较较法，对对储运部部仓库采采用重置置成本法法，对土土地使用用权采用用重置成成本法和和基准地地价修正正系数法法。八、评估估过程本次评估估于20004年年7月115日至至20004年77月211日，包包括接受受委托、现现场调查查、评定定估算、评评估汇总总、提交交报告等等全过程程。主要要
6、步骤为为：1、接受受委托：我公司司于20004年年7月115日接接受QSS股份有有限公司司的委托托，正式式受理了了该项资资产评估估业务。在在接受评评估后，由由项目负负责人先先行了解解委托评评估资产产的构成成、产权权界定、经经营状况况、评估估范围、评评估目的的，与委委托方、资资产占有有方共同同商定评评估基准准日、制制定评估估工作计计划并签签订“资资产评估估业务委委托约定定书”，明明确双方方各自承承担的责责任、义义务和评评估业务务基本事事项。2、现场场调查：在资产产占有方方资产清清查的基基础上，评评估人员员根据其其填制的的资产评评估申报报明细资资料，调调查土地地的坐落落位置、所所处的繁繁华程度度等
7、各项项指标，填填写现场场勘察记记录，检检查、核核实、验验证其产产权证明明文件等等资料。3、评定定估算：评估人人员针对对资产类类型，依依据评估估现场勘勘察等情情况，选选择评估估方法，收收集市场场信息，评评定估算算委托评评估资产产的评估估值。4、提交交报告：根据评评估人员员对委估估资产的的初步评评估结果果，进行行整理、汇汇总、分分析，撰撰写资产产评估报报告初稿稿，并与与委托方方、资产产占有方方充分交交换意见见，进行行必要修修改，按按照程序序经本公公司内部部三级审审核后，向向委托方方提供正正式资产产评估报报告书。九、特别别事项说说明1、本次次评估结结果，是是反映评评估对象象在本次次评估目目的下，根根
8、据公开开市场原原则确定定的现行行公允市市价，没没有考虑虑将来可可能承担担的特殊殊交易方方式可能能追加付付出的价价格等对对其评估估价值的的影响，也也未考虑虑国家宏宏观经济济政策发发生变化化以及遇遇有自然然力和其其它不可可抗力对对资产价价格的影影响。2、本次次评估结结果，未未考虑现现在或将将来委估估资产发发生或可可能发生生的抵押押对评估估值的影影响，提提请报告告使用者者关注。十、评估估报告评评估基准准日期后后的重大大事项评估基准准日后，在在有效期期内资产产数量发发生变化化，应根根据评估估方法对对资产额额进行相相应调整整。若资资产价格格标准发发生变化化并对资资产评估估价值产产生明显显影响时时，委托托
9、方应聘聘请评估估机构重重新确定定评估值值。十一、评评估报告告的法律律效力1、本报报告所称称“评估估价值”是是指所评评估资产产在现有有不变并并继续经经营或转转换用途途继续使使用，以以及在评评估基准准日的状状况和外外部经济济环境前前提下，即即资产在在市场上上可以公公开买卖卖的假设设条件下下，为本本报告书书所列明明的目的的而提出出的公允允估价意意见。2、本报报告的附附件是构构成报告告的重要要组成部部分，与与报告书书正文具具有同等等的法律律效力。3、本评评估结论论按现行行规定有有效期为为一年，即即评估目目的在评评估基准准日后的的一年内内实现时时，可以以此评估估结果作作为底价价或作价价依据，超超过一年年
10、，需重重新进行行评估。4、本评评估结论论仅供委委托方为为评估目目的使用用和送交交财产评评估主管管机关审审查使用用，评估估报告书书的使用用权归委委托方所所有，未未经委托托方许可可，评估估机构不不得随意意向他人人提供或或公开。5、本次次评估是是在独立立、公开开、科学学、客观观的原则则下作出出的，我我公司参参加评估估人员与与委托方方无任何何利害关关系，评评估工作作置于法法律监督督之下，评评估人员员恪守职职业道德德和规范范。6、报告告所涉及及的有关关法律证证明文件件，由委委托方提提供，其其真实性性由委托托方负责责。7、本报报告仅用用于为委委托方对对外投资资提供价价值依据据，不得得用于其其他用途途，也不
11、不视为对对被评估估单位日日后偿债债能力作作出的保保证。委委托人或或其他第第三者因因使用评评估报告告不当所所造成的的后果与与注册评评估师及及评估机机构无关关。十二、评评估结论论列入本次次评估范范围的资资产经评评估价值值为人民民币壹亿亿贰仟肆肆佰壹拾拾壹万伍伍仟伍佰佰伍拾柒柒元整（￥1244,1115,5557元元）。其其中：房房屋建筑筑物评估估值733,7774,3378元元，土地地使用权权评估值值50,3411,1779元。十三、评评估报告告提出日日期本报告提提出日期期为20004年年7月221日十四、附附件1、房屋屋建筑物物评估明明细表2、土地地使用权权评估明明细表3、资产产评估委委托方承承
12、诺函（复复印件）4、委估估土地使使用权证证（复印印件）“W国用（2003）字第157号、第158号”5、委估估房屋所所有权证证（复印印件）“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”6、资产产占有方方营业执执照（复复印件）7、评估估机构营营业执照照（复印印件）8、评估估机构资资格证（复复印件）9、注册册评估师师资格证证（复印印件） 注册资产产评估师师：XXX注册资资产评估估师：XXXZX评评估有限限责任公公司二四年七七月二十十一日评估说明明及结论论分析一、评估估说明（一）关关于土地地使用权权W国用（20003）字字第1557号的的评估1、
13、委估估物简介介该宗土地地位于WW市XX大道道15442号，北北临XXX大道，东东靠XXX路，西西面、北北面均紧紧临商场场其他建建筑物，地地号03170802,无偿划划拨，面面积7,3499.799，属属商业三三类用地地，七通通一平，地地处XXX区商业业繁华地地段，交交通便利利，基础础配套设设施完善善，周边边环境良良好。2、基准准地价修修正系数数法公式：待待评估土土地使用用权评估估值基准地地价时时间因素素修正系系数个个别因素素修正系系数剩剩余使用用年限修修正数容积率率修正系系数（1）基基准地价价：依据据W市土土地管理理局20001年年7月制制定的商商服用地地级别与与基准地地价图和和评估规规则的规
14、规定，该该块属叁叁级地价价，其基基准地价价为3,3300元。（2）时时间因素素修正系系数：通通过对宗宗地所在在区域220011年以来来地价变变化的调调查分析析，从220011年起至至今，委委估宗地地所在区区域地价价上涨66%，即时时间因素素修正系系数为11.066。（3）个个别因素素修正系系数个别因素素标准值因素状况况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8宽深比1合适1临街深度度1宽1进深度1一般1合计77.2个别因素素修正系系数77.2711.033（4）剩剩余年限限修正系系数：该该地属无无偿划拨拨，取修修正系数数为1。（5）容容积率修修正系数数：该宗宗地容积
15、积率较高高，取修修正系数数为1.36。（6）土土地单价价评估值值3,33001.061.003111.364,9444.544元（7）土土地总价价评估值值7,3499.7994,9444.544366,3441,3331元元3、重置置成本法法公式：土土地价格格土地地取得费费土地地开发费费投资资利息投资利利润土土地出让让金（1）土土地取得得费：.土地地补偿费费和安置置补助费费：该宗宗地所处处区域耕耕地以蔬蔬菜种植植为主，通通过对近近几年WW市前三三年蔬菜菜亩产值值调查，目目前年产产值为44,5000元亩，按按照土地地补偿费费和安置置补助费费总和不不超过土土地前三三年平均均产值的的30倍倍计算，即4,50003001335,0000元元亩。.青苗苗补偿费费：根据据土地地管理法法和WW征字（119955）0001号文文件规定定，青苗苗补偿费费按单季季补偿，即即1,5500元元
