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1、容积率数值对应的建筑类型 一、根本概念1 建筑密度：某一基地X围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分 比计算。由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物 的层数越多，容积率就越大。2绿化率：某一基地 X 围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比 计算。从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。3容积率：工程用地X围内总建筑面积与工程总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积三总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 容积率越低，居民的舒适度越高，反之那么舒适度越低。4容积率的内涵与其特性容积率是指
2、在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容 积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积 与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度与其利用效益的上下，也反映了地价 水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地 价最重要的因素。容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是 地籍管理的根本单元，是地球外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用 的道路、公共绿地、大型市政与公共设施用地等。容积率只有在指“宗地容积率的情况下， 才能反映土地的具体利
3、用强度，宗地间才具有可比性。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地内建筑 物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数一样，且对单个房屋来说各层建筑面积 相等时，三者之间的关系可表示为：R=CH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关 系。容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购置土地使用权的目的是为了对土地进展开发， 建立房屋。房屋的单方开发本钱=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的上下。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，
4、地价确定后，三通 一平或七通一平的土地本钱也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量 的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效 益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。5容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不一样，但其作用机制可抽象概括为两 个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机 制很大程度上决定了土地供应的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波 动，决定了土地供应的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响 规律，同时受收益机
5、制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高， 供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：遵循“报酬递增递减规律。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加 而出现由递增到递减的特点。作为城市建立用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表 现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多， 开场时由于根底工程费与地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数到达一定值时，就需要 加固根底、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价那么由于建筑容 量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减
6、趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益到 达最大，土地价格也到达最高，此时的容积率为最经济容积率。假设继续增大容积率会因单 方售价低于单方造价而使土地投资收益开场下降，地价也随之开场下降。容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程 度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发本钱比例高，通过降低楼面地价来降低房 屋单方开发本钱效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单 方本钱主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方本钱效果不明显，而 且房屋层数到达一定数值后假设继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比拟系
7、统的城市规划资料，土地开发受规划控制比拟严，而小城市规划控制一般不严格，容积率确实定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制 不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中开展，愈高愈好，容积率在 这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随 容积率的变化幅度愈大。容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程 度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城 市边缘区，投资者的剧烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的 地价随容积率的变化规律
8、；而在其他地区那么随着土地利用收益、土地需求量与其稀缺程度 降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现 为从中心向外围逐渐减弱。容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反响最敏感，只能布局在 少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成 卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归 土地所有者所有；住宅用地对区位条件反响的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工 业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很 多情况下没有容积率的限制
9、。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强 到弱依次为商业、住宅、工业用地。6.对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接 涉与到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低， 开展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个工程是从人 的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅 容积率应不超过 5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地本钱的限制， 并不是所有工程都能做得到。三、容积率与物业类别充分了解容积率对工程品质的影响，对我们的工程
10、定位和规划是非常有帮助的。在此说一说 各类建筑分别对应的容积率数值。1容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅工程。2容积率0.30.5，一般独栋别墅工程，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插局部双 拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合34层，局部5 层的楼中楼，这个 工程的品位就相当高了。4容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚 至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在0.81.0时也可以考虑叠 加别墅34层；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房45层； 5容积率1.2
11、1.5，正常的多层工程，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是 一大卖点。6容积率1.52.0，正常的多层+小高层工程。7容积率2.02.5，正常的小高层工程。 8容积率2.53.0，小高层+二类高层工程18层以内。此时如果做全小高层，环境会 很差。9容积率3.06.0，高层工程1933层，楼高100米以内。 10容积率6.0以上，摩天大楼工程注：按？高层民用建筑设计防火规X?GB 50045-95：在我国凡10层与10层以上，或 者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细 分定义“小高层、“中高层、“高层三个楼层分段。四、容积率与物业类别的综合运
12、用1 各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率X围建立不等式方程求解即可计算出 每类物业的最大或最小面积。2参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置。五、最正确容积率的相关理论模型1、理论根底在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的 价格就越低；而住宅建筑本钱在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多， 随房屋层数的增多，开场时由于根底工程费与地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数到 达一定值时，就需要加固根底、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此， 两者之间存在一个利润最大化的理论值。一定的土地转让、建安等本钱条
13、件下，工程的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是 总面积容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着工程容积率的上升，售价并非等比 例下降，（容积率这1的TOWNHOUE工程售价不可能到达容积率为3时的高层住宅的3倍了）， 因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质 开场下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总本钱的差值最大，也就 是利润最大。2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进展评价，以确定工程的最正确容积率。一 般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值到达最大化 时，即是该工程适合的
14、开发物业类型，而此时的容积率也是工程的最正确容积率。在进展模 型计算时，需要用到以下经历数据，对各方案进展模拟评估。物业类型参考容积率独幢 0.4-0.5联排 0.7-0.8多层 1.2-1.5小高层12层 2.5-3高层13层以上 3.5-5模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，那么：每平米土地增值Zi=售价xl-营业税与附加-前期费用-建安本钱-管理本钱-销售费用-不可预见费-利息费用x参考容积率-每平米土地费用利润最大值Ymax=工Zi*XiD其中：OWXiWl工 XiWl工 Xi*Ri
15、WJ例如：假设一工程的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2 ，土地费用为5000万元；多 层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。那么多层住宅每平米土地增值=5500-850-200-25-42-42-220-302*1.5-2500=3228元别墅住宅每平米土地增值=8500-1200-250-36-60-60-340-468*0.5-2500=543元 别墅与多层住宅费用简表工程名称别墅多层住宅参数建安本钱 1200 850元/平米专业费用 250 200元/平米管理费用 36 25建安本钱的3%不可预见费 60 42建安本钱的5%利息 60 42建安本钱的5%销售费用 340 220收入的4%营业税与附加468 302收入的5.5%通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7 时，即多层住宅面积21000 平米，别墅面积 3000 平米，土地增值到达最大值 4845 万元。某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政 府规划以与地块本身的一些限制，使得最正确容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够 通过模型计算，找到工程开发的最正确物业类型与其容积率，以减少理论与实际之间的差距。3、求解步骤首先，通过前期的市场调查，了解市场上
