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1、 容摘要美国次贷危机引发的金融海啸席卷美国，进而波与全球，给美国乃至全球金融市场都带来了严重的冲击。近年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以与金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患。本文针对次贷危机对美国房地产的影响，研究了我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题，进而深入阐述了次贷危机对我国发展住房抵押贷款市场的几点启示，总结出了完善房贷市场，预防次贷危机发生的措施。目录一、次贷危机对美国房地产的影响 1二、我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题 1（一）相对宽松的贷款条件使住房抵
2、押贷款市场存在风险隐患 1（二）较低利率下住房抵押贷款市场迅猛扩 2（三）宏观政策正处于升息阶段，房地产价格未来走势不定2三、次贷危机对我国发展住房抵押贷款市场的几点启示 2（一）严格住房抵押贷款的审批，防风险3（二）培育多层次的住房抵押贷款市场，避免风险的过度集中3（三）商业银行要审慎经营，加强对风险的监管能力4 / 次贷危机对我国住房抵押贷款市场发展的影响美国次贷危机引发的金融海啸席卷美国，进而波与全球，给美国乃至全球金融市场都带来了严重的冲击，此次次贷危机的爆发主要是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以与美国过于廉价的信用体制等一系列因素所导致的。近年来，我国房地产产业发展迅猛
3、，百姓买房的需求旺盛，以与金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。一、次贷危机对美国房地产的影响次贷，即次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。“9.11”之后美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。低利率政策降低了购房者的消费成
4、本，刺激了房地产业的发展。一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加。与此同时，住房市场持续降温，无力偿还房贷本息的借
5、款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波与整个抵押贷款市场。此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。二、我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题（一）相对宽松的贷款条件使住房抵押贷款市场存在风险隐患近年来，住房按揭贷款在我国被各家商业银行视为优质资产业务而大力发展。在房价持续上涨的宏观背景下与住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的
6、审查，对审查流于形式，许多银行还纷纷推出“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等业务刺激个人房贷消费，从而抢占市场份额。不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。鉴于银行对房贷的科学管理不到位，对风险缺乏清醒的认识，危险隐患正在不断累积，一旦爆发，商业银行将会为他们的短视行为付出高昂的学费。据统
7、计，2006年9月末，中资银行个人房贷不良比例在2年时间上升7倍多，商业性房贷逾期违约率也上升了10倍多。（二）较低利率下住房抵押贷款市场迅猛扩1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，2007年以来，商业性购房贷款中个人住房贷款增速呈逐月加快态势，6月末个人住房贷款
8、增速比1月末和3月末分别提高了4.8和4.6个百分点，同时，房贷利率进入上升通道，仅在2007年一年，中国人民银行6次提高存贷款利率，在我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。（三）宏观政策正处于升息阶段，房地产价格未来走势不定为了防止通货膨胀的发生，目前我取从紧的货币政策，央行多次上调存贷款利率，这样贷款买房者的资金成本上升，偿付压力加大，很可能出现类似美国次贷市场因利率大
9、幅攀升借款人无力还款的情形。从另一个角度来看，随着利息支出的不断增加，众多消费者可能选择提前还贷，这也会打乱银行的资本运营计划，加剧银行提前偿付的风险。此外，在利率上调与国家控制房地产泡沫化的宏观政策影响下，商品住房价格未来走势不定。一旦下滑，炒房者资金链断裂，银行信贷资产质量恶化，将会带来巨大损失。三、次贷危机对我国发展住房抵押贷款市场的几点启示（一）严格住房抵押贷款的审批，防风险 为了追求自身短期效益，我国商业银行盲目扩住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商为了获得资金融通，虚构购房者实行假按揭，贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查，大大增加了
10、银行的风险。另一方面,商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,其应对的能力就可能会相当脆弱。由于我国的房地产业对我国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。美国次级住房抵押贷款的膨胀以与最后出现危机的一个重要原因就是金融机构因房地产市场的持续景气，过度依赖抵押物而忽略了借款人的还款来源，降低了发放按揭贷款的标准，放松了对贷款人资质的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭贷款，在市场利率上升，房屋价格下
11、降的情形下，就会出现大批“次贷购房者”无力按期偿还贷款的局面，危机就不可避免的爆发了。所以，我国的金融机构应充分认识美国次贷危机的教训，密切关注房地产市场的变化，在保证严格执行首付政策的条件下，要适度提高贷款首付比例，坚决杜绝零首付的出现，严格审查贷款者的资质条件，如还款能力，还款意愿和还款记录等等，严格住房抵押贷款的审批和监控，合理控制贷款规模，防风险。（二）培育多层次的住房抵押贷款市场，避免风险的过度集中 房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款
12、。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以与相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视。在我国的住房抵押贷款市场上，提供抵押贷款的金融机构基本上都是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于住房抵押贷款期限长。需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场，且抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功
13、能。一旦房地产市场出现低迷，银行业将面临损失。为了避免风险的过度集中，应该培育多层次的住房抵押贷款市场，把政策性住房金融、合作制住房金融和外资住房金融机构引入进来，拓宽融资渠道。 （三）商业银行要审慎经营，加强对风险的监管能力在楼市过热的情况下，商业银行要理性分析宏观经济与房地产市场的走势，合理控制房贷规模，并且引导投资者理性消费，根据形势调整按揭贷款首付比例，使潜在损失降至最低。此外，我们可以借鉴美国的信用体系，有效进行客户细分，对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，以提高识别和抵御市场风险的能力。截至2007年国有91%的购房者是通过贷款买房的，而银行在发放贷款时要严格审
14、查贷款人的收入、资产状况，不能经不住利益的诱惑，放低对借款人的要求，防止出现放低首付要求甚至零首付情况的出现。银行的观念要改变，不能总是把住房抵押贷款当作优质资产，房地产行业是具有周期性的行业，其价值是随着市场的供需状况不断变化的，在市场繁荣时期，房产的价值会随着不断上升，但一旦市场发生扭转则最终损失的还是银行自身。另外，银行还可以通过资产证券化来转移风险，资产证券化的本质上无法消除风险，只能把风险转移给其他的投资者，鉴于我国的商业移行在国民经济中有着举足轻重的作用，因此为了避免房贷风险过于集中在银行体系部，可以加快资产证券化进程，但是一定要吸取美国次贷危机的教训，选择较为优良的银行资产进行证
15、券化，避免道德风险的发生。由于我国缺乏一个完善的社会信用系统，银行很难知道借款人的信用情况，使得很多信用条件很差的人获得了贷款，大大增加了贷款的恶意违约风险。住房信贷与其他信贷不同，由于个人存在较多的不确定因素，因此，在发放住房贷款时，用抵押、担保作为还款保证显得十分重要。在这次的次贷危机中，美国的住房抵押贷款的担保机构对整个危机的缓解起到了非常重要的作用，分散了发放贷款的机构的风险。总之，谨慎经营商业银行，建立和完善国家信用体系，完善担保和抵押制度，加强银行自身的风险管理，完善相关法规与制度建设，才能从根本上完善房贷市场，预防次贷危机。参考文献： 1、江世银.论信息不对称条件下的消费信货市场J.经济研究,2000.062、明.透视美国次级债危机与其对中国的影响J.国际经济评论,2007.093、中.论美国次级抵押贷款危机的原因和影响J.经济学动态,2007.094、坚.美国次贷危机度其对中国的启示J.金融经济,2008.025、谭天明.公允价值资产价格泡沫与次贷
