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1、判例 司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例）最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释第二条规定“出租人就未 取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证 的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面 对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同 无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中 院为例，整理了深圳中院 2015 年的房屋租赁案件裁判文书， 从中选出七个具有代表性的裁判结论。一、取得建设工程规 划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效 【案号】（2014）深中法房终字第 191
2、2 号【案情概述】2013 年 8 月 30 日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订房 屋租赁合同补充协议，乙方租赁甲方的位于深圳市 XX 广场 XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省 某星消防工程有限公司深圳分公司出具的工程施工联系 单，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验 收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发 出市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层 相关情况的复函如下：一、XX广场某XX层擅自将部分 设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约 3500 平方米，涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。二、经查， 2002 年 11月
3、核发深圳市建设工程规划许可证后，该项 目未在我局办理过 XX 层改变使用性质的施工图修改。【法院 观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人 对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于最高人民法院关 于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房 屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应 当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的 效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。 如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述 问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生 损失等民事纠纷问题，当
4、事人可另循法律途径解决。二、出 租仅取得了村民非商品住宅施工通知书的住宅，房屋租 赁合同无效【案号】（2015）深中法房终字第 523 号【案情概述】2008 年 9 月 1 日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设 领导小组办公室向江某某出具了一份龙岗区某某街道原村 民非商品住宅施工通知书，准予住宅施工。后该住宅由谢 某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。【法院观点】 原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街 道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的龙岗区某 某街道原村民非商品住宅施工通知书，但未领取县级以上 土地管理部门颁发的建设用地规划许可证和建设工程规划 许可证，未
5、按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政 府建设行政主管部门领取施工许可证，某某公司、谢某某签 订的租房合同应被认定为无效。深圳中院对原审法院的 判决予以维持。三、在村镇住宅建筑许可证许可的范围 上加盖数层后整体出租的，房屋租赁合同无效【案号】（2015） 深中法房终字第 1751 号【案情概述】2014 年 7 月 26 日，朱 某某、谢某签订了一份某某房屋承包租赁合同，约定朱 某某将位于深圳市龙华新区 XX 两栋数层高的自有物业承包 给谢平代为管理。后法院查明，租赁房屋并未办理相应的产 权登记。根据朱某某提供的租赁房屋的村镇住宅建筑许可 证，显示许可建设的仅分别为 2 层和 3 层的私人
6、住宅。【法 院观点】原审法院认为：出租人就未按照建设工程规划许可 证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。朱某 某、谢某所签订的樟坑房屋承包租赁合同所约定租赁的 房屋，已超出及其相应的建设工程规划许可的范围，则该合 同应当认定为无效。深圳中院认为：涉案两栋房屋均未按村 镇住宅建筑许可证的规定建设，存在违法加建的情形，原 审法院根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，认定涉 案房屋租赁合同无效，认定正确。四、将拥有合法产权的房 产分割为若干间并出租的，房屋租赁合同无效 【案号】（2015）深中法房终字第1087 号【案情概述】位于 深圳市
7、罗湖区X号六层住宅X栋X号的房产，房屋性质为 住宅，房屋建筑面积为156.72平方米。X栋X号房产被分割 成若干套房产并用于出租，其中的一套被出租人何某将X栋 X 房出租给承租人。【法院观点】深圳中院认为：涉案房产 原来经过了规划验收，在何某将涉案房产改建为 11 间房屋 后，变更了原来的规划，何某应就改建行为另行申请变更规 划，获取有关部门的同意。何某在一、二审没有提交经过规 划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件，因此，本 院认定涉案房产未按照建设工程规划许可证进行建设，何某 与王某签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。【延伸】不 同的合议庭对此问题可能持有不同的裁判态度，在（2015）
8、 深中法房终字第617号判决书中，原审法院认定合同有效， 并判决各方根据过错程度承担合同解除的责任。深圳中院认 为根据本案已查明的事实，某某公司在装修中将涉案房产分 隔成若干小间，而深圳市公安局南山派出所等相关主管部门 发出的整治“房中房”温馨提示已确认将房屋分隔成若 干小间出租、居住的行为违反行政管理规定，应予以整改， 并维持了原审法院的判决。五、取得了建筑许可证的村 民住宅拆掉重建后出租的，房屋租赁合同无效【案号】（2015） 深中法房终字第1905号【案情概述】1987年，深圳市xx管 理区城市建设管理办公室出具了 x建证第（XX）XX号建筑 许可证，批准在 xx 宅基地上建房一栋三层，
9、共计 240 平方 米。后，陈某某拆除了原房屋后重建了一栋房屋，2009 年 11月23 日，深圳市福田区 XX 街道办事处出具深圳市农村 城市化历史遗留建筑普查申报表（普查申报编号：XXXXXX）， 显示：涉案房产所在的建筑层数共七层，用地面积460 平方 米，批准文号“上建证第（XX）XXX号”陈某某将重建楼房 中的部分房屋出租给了周某某并签订了房屋租赁合同。【法院观点】深圳中院认为：陈某某在二审中确认涉案房屋 在九十年代重建时，没有办理报批手续。根据最高人民法 院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释第二条的规定，陈某某与周某某签订的房屋 租赁合同应当认定为无效。六
10、、租赁合同被认定为无效， 但造成承租人财产损失的，出租人需承担部分责任 【案号】（2015）深中法房终字第 615 号【案情概述】2012 年6月29 日，平某公司将深圳市 XX 区 XX 办 XX 工业区某栋 1-4楼的厂房出租给某某公司使用。 2012 年7月4 日，某某 公司将 XX 区 XX 办 XX 工业区某栋一楼的厂房租给葛某某， 租赁期内深圳市普降暴雨，涉案房产被水浸，造成葛某某财 产损失，对于葛某某的财产损失，某某公司拒绝承担任何责 任。后，涉案房产被原审法院认定为未取得建设工程规划许 可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，双方 签订的“承租”涉案房产的合作协议为无效
11、合同。【法 院观点】深圳中院认为：某某公司将未经建设工程规划许可 建设的房屋转租予葛某某，而葛某某亦未审慎核实房屋合法 产权状况即承租涉案房屋，双方对于无效合同的签订及履行 均存在过错。本案中，暴雨水浸导致涉案房屋内设备及物品 损坏，系因双方在履行无效转租合同的过程中所发生的损 失，根据中华人民共和国合同法第五十八条关于合同无 效法律责任的规定，自应由双方当事人按各自过错程度对该 损失进行分担。而某某公司上诉称水浸事故属不可抗力，其 按约不应承担赔偿责任。本院认为合同法上的“不可抗力” 系立法针对合同不履行或不完全履行即违约责任所设的免 责事由，而与合同无效法律责任的承担无关，不适用于本案 纠
12、纷。本案当事人之间的合作协议属无效合同，当事人 在该合同中的相关免责约定一并无效，因合同无效后的法律 后果由法律直接特别规定，故既不存在违约责任和不可抗力 规则的适用，也不应依据当事人在无效合同中的免责约定来 判定是否应承担合同无效法律责任。七、经出租人同意的装 修，因合同无效造成的承租人装修现值损失，出租人承担 60%的责任【案号】（2015）深中法房终字第484 号【案情概 述】范某某自以为承租人先后与某某公司签订租赁合同多 份，租赁房产多处，因涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦 未取得建设工程规划许可证的情况下，范某某与某某公司签 订的房屋租赁合同书违反国家法律的强制性规定，依法 被法院认
13、定无效。租赁房产的装修现值经评估合计为 354419 元。【法院观点】深圳中院认为：某某公司作为出租方，在 涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承 担主要过错责任；范某某作为承租方，未尽到合理的注意义 务，应承担次要过错责任。原审酌情认定某某公司承担60% 的责任，范某某承担 40%的责任并无不当。【延伸】在没有 其他原因，仅存有最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条致房屋租 赁合同无效的情形下，对装修现值损失的分担比例，不同的 合议庭有不同的分担比例，但出租人承担的限制损失的比例 基本都在 50%-70%的范围间。法学君打理公众号辛苦 法學青年讲述法学青年的成长故事 聚合高层次的思想观点 打造极致的阅读体验
