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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除第 五 章房地产评估 （答案解析）NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评NWk评估师考试网一、单项选择题 NWk评估师考试网1.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。NWk评估师考试网A30年B40年NWk评估师考试网C50年D70年NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材155页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网2.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为
2、280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）。NWk评估师考试网A.500万元B.300万元C.280万元D.360万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】最佳使用原则的运用NWk评估师考试网NWk评估师考试网3.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。NWk评估师考试网A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米NWk评估师考试网B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米NWk评
3、估师考试网C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米NWk评估师考试网D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。NWk评估师考试网NWk评估师考试网4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。NWk评估师考试网A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼
4、面地价NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】D NWk评估师考试网【答案解析】参见教材164-165页NWk评估师考试网楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 NWk评估师考试网楼面地价=土地总价格/建筑总面积NWk评估师考试网容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率NWk评估师考试网容积率=建筑总面积/土地总面积 NWk评估师考试网楼面地价=土地单价/容积率NWk评估师考试网NWk评估师考试网5.根据城市房地产管理法的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。NWk评估师考试网A.评估B.申报C.公示D.登记NWk评估师考试网NWk评
5、估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材165页NWk评估师考试网NWk评估师考试网6.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）NWk评估师考试网A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材179页NWk评估师考试网（L+B）r= Lr1+Br2NWk评估师考试网所以：（600+1400）8.5%= 600r1+140010%，从而有r1=5%NWk评估师考试网N
6、Wk评估师考试网7.假定土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。NWk评估师考试网A.7B.7.50%NWk评估师考试网C.7.67D.14%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材179页。根据公式，r（10005000）6100085000，解得r7.67。NWk评估师考试网NWk评估师考试网8.在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为（）。NWk评估师考试网NWk评估师考NWk评
7、估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材179页。NWk评估师考试网NWk评估师考试网9.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）。NWk评估师考试网A.100万元B.80.32万元C.102.21万元D.94.27万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】D NWk评估师考试网【答案解析】101-(1+10%)-30/10%=109.4269=94.269万元10.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年
8、，则土地使用年限修正系数为（）。NWk评估师考试网A.0.92B.1.07C.1.09D.0.94NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】1-(1+10%)-25/1-(1+10%)-20=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066NWk评估师考试网NWk评估师考试网11.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。该土地投资利息为（）。NWk评估师考试网A.120万元B.80万元C.60万元D.100万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正
9、确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】50018+1000180.5=80万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网12.运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。NWk评估师考试网A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】CNWk评估师考试网NWk评估师考试网13.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价
10、格最接近于（）元。NWk评估师考试网A.1250B.1500NWk评估师考试网C.2000D.3333.33NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材190页。 NWk评估师考试网NWk评估师考试网经容积率修正后可比实例价格NWk评估师考试网=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）NWk评估师考试网=1000（3/1.5）=2000元/平方米NWk评估师考试网NWk评估师考试网14.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。NWk评估师考试网A. 整个开发期 B. 整个销售期 C. 整个开发期和销售
11、期 D. 整个开发期和销售期的一半NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】参见教材197页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。NWk评估师考试网NWk评估师考试网15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括()。NWk评估师考试网A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费NWk评估师考试网B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金NWk评估师考试网
12、C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费NWk评估师考试网D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】A NWk评估师考试网【答案解析】参见教材195页NWk评估师考试网NWk评估师考试网16.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ()。NWk评估师考试网A.开发完成后的房地产价值NWk评估师考试网B.取得土地的实际成本NWk评估师考试网C.整个开发项目的开发成本NWk评估师考试网D.房产和土地的开发成本NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案
13、】A NWk评估师考试网【答案解析】参见教材204页NWk评估师考试网NWk评估师考试网17.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。NWk评估师考试网A. 用地B. 土地级别C. 用地D. 公共用地NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材209页NWk评估师考试网NWk评估师考试网18.基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为()。NWk评估师考试网A. 0.992 B.
14、 0.937 C. 0.986 D.1.067NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】C NWk评估师考试网【答案解析】见教材P213,土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。NWk评估师考试网NWk评估师考试网19.路线价法的理论基础是（）。NWk评估师考试网A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】A NWk评估师考试网【答案解析】参见教材215页20.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）。NWk评估师考试网A.单独深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网【正确答案】B NWk评估师考试网【答案解析】参见教材21
