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1、精心整理一个房地产工程开发的整个流程大体上包括10个阶段。 一开发商提出开发设想是整个房地产工程开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产工程开发就进入了状态。开发设想是否精确地反映了市场的须要，将确定将来整个房地产工程开发的成败。这须要房地产开发商谨慎探究房地产市场的改变趋势，确定不同地段的开展前景，把握不同工程的市场需求状况。 二可行性探究是房地产工程开发的其次步，也是特别关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想到底有没有真正的市场前景，须要进展可行性探究。可行性探究是房地产工程开发不行缺少的一个阶段。政府是否批准此工程立项，银行是否
2、同意赐予资金支持都须要参考可行性探究的结果。进展可行性探究，就可能有两种结果：一是可行性探究说明这个设想不行行，那么即使开发商不同意，这个工程开发的全过程事实上就完毕了；二是可行性探究说明这个设想可行，那么不出意外，这个工程就可以始终进展到最终的阶段。目前，在我国无视可行性探究，或者将可行性探究当成一种形式的风气，在房地产工程开发领域还相当深厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，须要政府谨慎对待。 三申请工程用地是房地产开发的第三步，也是正式启开工程开发的第一步 土地是全部建筑的根底，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对很多开发商来说，拿
3、到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事务层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在事实上，从原土地运用者即原来占有国有土地的国有企事业单位获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地运用权的规定运用年限之后，要到建立行政主管部门备案，领取房地产开发工程手册。 四工程设计是房地产开发的第四步，也是关系到工程是否符合市场须要的重要一步 依据工程的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开
4、发工程来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑构造、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的根底上，应提出设计标准、根底形式、构造方案及各专业的设计方案。初步设计文件应当包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个局部。施工图设计是初步设计根底上的更具体的设计，具有工程设备各构成局部的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整具体的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进展规划及建筑设计前，须要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书主要规定规划建立用地面积、总建筑面积
5、、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑限制高度、停车位个数等。房地产开发商依据规划设计通知书，托付有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建立用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进展初步设计。城市规划行政管理部门对建立工程的初步设计方案进展审查，确认其符合规划设计要点后，建立单位就可以进展施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进展审查合格后，核发建立工程规划许可证。 五征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地运用权后的第一步 在取得建立用地规划许可证和
6、建立工程规划许可证之后，就须要进展征地及拆迁安置的工作。开发商还须要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地运用权证书及建立用地规划许可证，进展场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进展征地及拆迁方案的实施工作。 六筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地运用权后，大局部房地产开发商自己投入的资金就根本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商须要制定资金运用打算，然后以此为根底确定所须要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资
7、渠道偏少，根本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 七建立工程招标是房地产开发的第七步，是选择适宜的承包商和监理单位的有效方法 工程工程招标投标制，是我国工程建立市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择适宜的工程承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期到达预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还须要通过招标选择适宜的监理单位，以便对工程进展建立工程监理。 八施工是房地产开发的第八步，也是工程能否刚好优质完成的关键一
8、步 为了确保遵照建立工程规划许可证的规定进展组织施工，国家规定必需由城市规划行政管理部门在施工现场进展放线、验线，并到建立行政主管部门领取建立工程开发证后，才可以破土开工。在聘请监理单位之后，主要的工程工作就交由监理单位进展，开发商只限制最终的管理权，即保持对监理单位的有效监视，必要时解聘监理单位。工程施工完成后，还须要通过由城市建立行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 九市场营销与筹划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步 房地产工程的开发商，在开发工程即将完工之际，就可以考虑进展所开发的房地产工程的市场营销工作。假如开发商符合政府主管部门的预售条件，
9、开发商就可以在进展施工的同时，进展所开发的房地产工程的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查探究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、打算销售传播资料、培训销售人员、参与必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给工程起好听的名字，在商品房工程的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发工程的租售，必需经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。 十物业管理是房地产开发的最终一步，是房地产开发的售后效劳。 答复者： 面朝红土 | 一级 | 2011-2-26 11:20 第一局部，房地产开发公司的打算工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的
10、勘察设计院对待建工程进展探究并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。其次局部，行政审批局部依据我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建立工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性探究报告和进展工程立项。2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。3、建委办理投资开发工程建立条件看法书。4、环保局办理生产性工程环保看法书表。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和
11、范围进展审查。6、规划部门办理工程选址看法书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建立布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。4、规划部门对规划总图进展评审，核发建立用地规划许可证。5、规划部门确定建立工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。4、人防办对初步设计的人防
12、设计进展审查。5、国土资源局进展用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，依据业主单位看法，核发技术性审查托付通知单。9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的建立工程施工图设计文件审查报告，发放建立工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进展消防设计审查。2、人防办进展人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查。4、规划部门对变更局部的规
13、划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发建立工程规划许可证副本。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建立单位办理施工报建登记。2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程干脆发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交以下证件复印件及资料：1、以下证明材料：1已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；2持有建立工程规划许可证和施工许可证；3按供给预售的
14、商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付运用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建立工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监视站机构对建立单位供给的竣工验收报告进展备案审查。2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核试验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他须要参与验收的部门，遵
15、照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进展验收。规划部门依据上述部门和本部门验收状况核发建立工程规划许可证正本。4、建委综合各部门验收、审查看法，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三局部 房地产工程权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房全部权初始大产权证登记。2、开发商应提交材料：1申请书；2企业营业执照；3用地证明文件或者土地运用权证；4建立用地规划许可证；5建立工程规划许可证；6施工许可证；7房屋竣工验收资料8房屋测绘成果；9依据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或削减的相关事项刚好限，各地依据实际状况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大局部都少于15天，一般在7天内。所须要的费用，由于相当局部属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以无视不计。
