《洞庭湖项目信托计划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《洞庭湖项目信托计划（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、川信*洞庭湖国际公馆项目特定资产收益权集合资金 信托计划背景材料 一、项目基本信息 1. 项目背景 根据湖南旅游产业发展领导小组办公室关于实施全省旅游重点项目建设“251”工程的通知，本项目作为湖南省重点支持规划建设的 20 个省级项目之一。 2007年 7月24 日，广东黄河实业集团有限公司（以下简称“黄河集团”）与岳阳市政府签订开发岳阳南湖风景区湖滨地区洞庭湖国际公馆大型旅游项目的投资意向书。同年的9 月27 日，该项目作为省级重点签约项目在首届湘商大会签约。9 月 29 日，黄河集团与岳阳市市政府在岳阳市南湖宾馆正式签约“太平新城”大型旅游综合项目开发建设合同。 黄河集团拟投资 50 亿
2、元，征地 4830亩，计划在 8-10 年时间内，建成洞庭湖国际公馆大型旅游综合开发项目，集五星级园林式酒店、城市体育休闲生态公园、大型水上娱乐项目、高档商品住宅开发等于一体。 项目先期进行高档商品住宅的开发，住宅项目不含税总投资为 9.8 亿元，根据岳阳地产的最近财报，项目公司已经实际投入 3.5 亿元。 2. 项目用地情况 项目位于岳阳市岳阳楼区湖滨园艺场三分场，东至规划路，南侧为月形湖路，西侧为洞庭湖，北侧为规划道路，地势平坦，有自然湖泊洞庭湖的独特资源和景观。政府同时会打造滨湖景观带，该项目具有得天独厚的优势。项目距岳阳市中心 7公里，有直接的城市大道直通市中心，交通十分方便。 项目住
3、宅用地净用地约 370 亩，根据项目公司与岳阳市国土局签订的土地出让合同，住宅用地成交价格在 27万元/亩左右，该项目土地获得合法合规，且远远低于周边 200 万元/亩的市场价。 3. 项目进度 目前项目一期四证齐全。一期业态包括独栋别墅、联排和花园洋房，其中独栋别墅已经封顶，联排完成主体封顶，花园洋房主体竣工 3/4，目前已经有 4.2 万平方米的物业达到了预售标准，项目预计 2012 年6月竣工。 项目二期目前三证齐全，施工证正在办理中，预计今年三季度开工，2013年 6 月竣工。 1恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 4. 项目基本控规指标 项目住宅用地净用地约 370 亩，规划总可
4、售面积 35.12 万平米，其中地上 29.82 万平米，地下 5.3 万平米。项目分两期开发，第一期 18.92 万平米，第二期 16.2 万平米。项目各业态建筑面积构成如下表： 产品类型 销售面积（平米） 独栋别墅 16481.51 联排洋房 45063.74 多层洋房 60571.74 高层洋房 81957.31 小高层洋房 74406.05 商业 20290 小 计 298770.35 停车位（地下建筑面积） 52416.65 合 计 351187 5. 项目投资预测 项目不含税总投资 9.8亿元，具体成本构成明细如下： 序号 费用项目 平方单价 总建筑面积 金额（万元） 各项目占比
5、一 主营业务成本 2107.09 351187.00 74122.97 87.98% 1 土地费用 187.54 351187.00 6586.00 7.82% 2 前期费用 86.35 351187.00 3032.50 3.60% 3 建安工程费 1453.47 351187.00 51044.15 60.59% 4 基础建设 284.00 351187.00 9973.71 11.84% 5 维修基金 38.94 351187.00 1367.52 1.62% 6 不可预见费 56.79 351187.00 2119.09 2.52% 二 营业费用 64.94 351187.00 435
6、7.22 5.17% 三 管理费用 64.94 351187.00 4357.22 5.17% 四 财务费用 67.66 351187.00 15200.00 1.67% 五 小计 2304.63 351187.00 98037.42 100.00% 2恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 6. 项目销售收入预测 分年度 2011 年下半年 2012 年度 两年合计 产品类型 销售面积 销售单价 销售面积 销售单价 预计销售收入 独栋别墅 8681.51 15,000.00 7800 20,000.00 28,622.27 联排洋房 27683.74 9,000.00 17380 10,80
7、0.00 43,685.77 多层洋房 36181.74 5,600.00 24390 6,720.00 36,651.85 高层洋房 60567.31 5,600.00 21390 6,720.00 48,291.77 小高层洋房 15893.05 4,500.00 58513 5,400.00 38,748.89 商业 10410 15,000.00 9880 18,000.00 33,399.00 小 计 159417.35 6,389.62 139353 7,098.20 200,777.29 停车位 29769.65 3,000.00 22647 3,600.00 17,083.82
8、 合 计 189187 5,856.25 162000 6,609.17 217,861.10 停车位备注 853个 647个 7. 项目利润预测 项目预计实现销售收入 21.79 亿元，扣除成本、税金等，能实现 4.82 亿元的净利润，销售收入净利润率达到了 22.13%。 序号 项目 预计发生额（万元） 备注 一 主营业务收入 217,861.10 二 减：主营业务成本 74,122.97 主营业务税金及附加 11,982.36 5.55%*营业收入 三 主营业务利润 131,755.77 减：营业费用 4,357.22 管理费用 4,357.22 财务费用 15,200.00 四 经营利
9、润 107,841.33 减：营业外支出 加：补贴收入 五 利润总额 107,841.33 减：所得税 26,960.33 减：土地增值税 32,679.17 六 净利润 48,201.83 七 销售收入净利润率 22.13% 8. 盈亏平衡分析 根据项目敏感性分析，在整体销售均价 6500 元/平米情况下，销售面积可以承受下降 3恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 40%；在销售面积不变的情况下，销售均价可以下降 42.8%。表明项目盈利能力和抗风险能力很强。 二、融资人资信情况 1. 项目公司情况 广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司成立于 2007 年10 月，公司注册资本 1 亿元人
10、民币，由黄河集团投资成立。公司经营范围包括房地产开发、物业管理、实业投资、旅游开发、基础设施建设及投资等。 据调查，该项目主要运作成员是上海佘山索菲特大酒店、上海佘山银湖别墅、广东河源索菲特大酒店、虎门黄河商业城、东莞虎门索菲特大酒店主要运作团队，具有旅游复合地产的丰富开发经验。 截止2011年4月，公司总资产4.25亿元，所有者权益1.6亿元，资产负债率为62.40%，属于房地产行业的正常水平。资产负债表如下： 资产负债表 项目 2009 2010 2011年4月 货币资金 13,876,276.32 12,628,530.56 17,051,827.41 短期投资 0.99 预付账款 97
11、,819,770.08 141,294,884.08 198,726,068.79 其他应收款 627,060.03 38,278,682.11 34,137,054.95 存货 145,242,545.22 152,973,529.55 流动资产合计 112,323,107.42 337,444,641.97 402,888,480.70 非流动资产合计 15,919,892.58 23,118,814.41 22,672,508.37 资产总计 128,243,000.00 360,563,456.38 425,560,989.07 流动负债合计 28,243,000.00 150,563
12、,456.38 175,560,989.07 长期负债合计 50,000,000.00 90,000,000.00 负债合计 28,243,000.00 200,563,456.38 265,560,989.07 实收资本 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 资本公积 60,000,000.00 60,000,000.00 所有者权益合计 100,000,000.00 160,000,000.00 160,000,000.00 负债及所有者权益总计 128,243,000.00 360,563,456.38 425,560,989.07 2
13、. 融资公司控股（大）股东情况介绍 广东黄河实业集团有限公司成立于 1991 年，公司由郑强辉、郑勇康两位股东组成，公司注册资本 22733 万元，总部设在广东省东莞市，是一个跻身多行业，跨地域发展的外向型集团公司。集团投资、经营所涉及的领域包括房地产开发、酒店、餐饮、娱乐、零售、 4恒天财富川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 运输、能源和新能源汽车等多个领域。黄河集团不仅致力于国内市场的开拓，还在世界各地，包括美国、加拿大、欧洲、中国香港、台湾等地进行投资和经营，取得了良好的经济及社会效益。 近三年黄河集团的资产总额随着公司规模的稳步扩张不断增加，2009和 2010 的总资产增长率保持在 15
14、%左右，从总资产增长的资金来源来看，除了公司内部留存收益的增加外，主要是借款（包括短期和长期）的增加所致。截至 2010 年年末，公司资产总规模达到46.72 亿元。公司资产中的主要资产项目是其他应收款、长期投资、在建工程、固定资产和无形资产。 2008-2010 年，黄河集团净资产以 6%-10%的增幅持续增长，净资产的增加主要来源于未分配利润的形成和增加，其增长具有稳定性和可持续性。至 2010 年末，公司净资产达到27.11 亿。 项目 2008 2009 2010 货币资金 43,866,580.72 76,212,706.90 131,385,846.17 应收账款 17,937,178.97 45,110,133.6
