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1、供应持续续放量,成交稍稍有回落落,价格格不断攀攀升-220055年深圳圳商用物物业市场场综述20055年122月23日20055年,是是深圳商商用物业业地产市市场发展展不平常常的一年年。一方面，市市场利好好不断。地铁等等市政设设施不断断完善、区区域规划划建设日日见规模模、城市市化进程程迈步向向前等种种种利好好因素使使深圳商商用物业业市场投资资备受各各方的关关注,市市场价格格日益水水涨船高高。但另一方方面，也也有市场场利空的的因素。20005年，房房地产市市场政策策频出，令令市场充充满存疑疑,一度度使开发发商、投投资者观观望气氛氛浓厚，影影响市场场供求关关系的变变化。总体而言言,055年深圳圳商
2、用物物业市场场发展是是令人鼓鼓舞的,其市场场特征表表现为供供应持续续放量、成交稍稍有回落落、价格不不断攀升升。写字楼市市场分析析20055年,深深圳写字字楼市场场走过了了大起大大落的一一年,无无论是供供应,还还是市场场成交。供应方方面,写写字楼市市场经历历了前三三季度乏乏善可陈陈,以及及第四季季度疯狂狂放量;而成交交方面,同样如如是,新新政前的的门庭若若市和新新政后的的门庭冷冷落形成成宣明的的对比。一、 供应量分分析（一）、新供应量分析:高端放量（写字楼楼供应结结构）所属区域域项目名称称办公楼面面积（单位：）面积分割割（单位：）均价（元/）备注中心区诺德中心心726229.003350-165
3、501400002005506118全球球发售南方国际际广场400000150-133001200002005506111推出C、DD栋中银大厦厦290000130-10000680002005507229重新新推华融大厦厦35855030-14773.551450002005501004许可可证时代广场场828334.5568.55-1180001800002005510226认购购金中环大大厦344995.996120-166501950002005510330认购购中国凤凰凰大厦35000016014771.551700002005512006开盘盘大中华交易广场场101994658.7
4、71-17883.222000002005512118开盘盘新世界中中心1079917.26113-13370-2005510118许可可证星河世纪纪399999.1137-12448-2005509223许可可证免税大厦厦469443.22614844.822-17791.34-2005512116许可可证车公庙金润大厦厦327778.222180118801200002005509117开盘盘华强北鼎诚国际际424998.883660-33001400002005509225开盘盘龙岗鸿基俪景景中心15000046-67640002005508220开盘盘海关大厦厦23366025.338
5、-14660750002005504225许可可证南山海岸大厦厦59200013015554.112950002005510222许可可证盐田金港6号号11255040-2500650002005509115许可可证总计8166673.4266（统计方方法:005年开开盘以及及已拿到到销售许许可证的的项目）写字楼全全年新供供应量共共81.67万万平方米米,同比比去年下下降了115.880%。20055年,深深圳写字字楼供应应市场呈呈现大起起大落的的显著特特征。前三季季度，只有66个盘面面市:诺德中中心环球球发售;南方国国际广场场C、DD“大使楼楼”面市;重新包包装推出出市场的的中银大大厦;以以
6、及鸿基基俪景中中心、金润大大厦、鼎诚国国际等三三个新推推出市场场的商务务公寓。6个楼楼盘总计计写字楼楼面积为为23.19万万平方米米,与去去年同期期相比，供供应量大大幅度下下降。但但第四季季度,写写字楼供供应风云云突变,巨量投投放市场场,有时时代广场场等111个楼盘盘面市,写字楼楼面积为为58.48万万平方米米,表现现极为疯疯狂。（二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活集中中中心区放放量在05年年写字楼楼新供应应中,中中心区共共供应662.666万平平方米,占总供供应的776.772%,占绝对对统治地地位;次次中心的的华强北北和车公公庙供应应7.553万平平方米,占9.22%,两者者
7、供应占占总量的的85.94%。供应区区域结构构与20004年年相符,主要集集中在中中心区以以及次中中心区,其他区区域供应应较少。20055年区域域供应特特征跟220044年有所所不同。首先,罗湖在在05年年整年都都没有新新写字楼楼供应,城市发发展西移移表露无无遗;再再者,沉沉寂已久久的盐田田、龙岗等等区域再再现写字字楼,深深圳城市市向纵深深发展。高端物物业为主主04年,商务公公寓占据据办公楼楼市场的的半壁江江山,005年市市场开始始拨乱反反正,办办公公寓寓骤减,写字楼楼,特别别是高端端写字楼楼占主导导地位。05年,单中心心区的高高档写字字楼面积积供应就就达555.766万平方方米,占占总供应应
8、市场的的68.27%。而南山山海岸大大厦、龙岗海海关大厦厦也为本本地高端端写字楼楼物业。分割灵灵活新一代的的写字楼楼，具有有灵活的的面积分分割特点点，可以以提供从从几十平平方米到到一整层层的面积积，自由由组合，以以满足不不同客户户的要求求。如星星河世纪纪,最小小的办公公面积小小至377平方米米,大可扩扩至整层层,达112488平方米米,分割割与组合合异常灵灵活。二、 写字楼买买卖成交交分析（一）、成交单数分析:大面积营销造成成交单数大幅度下滑(成交单单数:单单) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年20044854600468294221662005551538515332013733同比-3
9、9.70%-35.00%-67.31%8.844%-38.04%20055年，写写字楼买买卖成交交13773单，其其中第一一季度成成交5115单、第二季季度3885单、第三季季度1553单、第四季季度3220单,除第四四季度外外均比去去年同期期有较大大幅度下下降。总总量下降降38.04%，其中中第一季季度下降降39.70%；第二二季度有有所回升升，但仍仍然比去去年同期期下降335.000%;第三在在新政的的冲击下下再度下下滑,降降幅达667.331%;第四季季度市场场开始回回暖,同同比略有有上升,升幅为为0.337%。20055年成交交单数同同比20004年年大幅度度降低主主要原因因有两个个,
10、一是是因为目目前写字字楼供应应量集中中在中心心区,随随着中心心区日渐渐成熟,写字楼楼价格水水涨船高高,而且且门槛越越来越高高,普遍遍把客户户定位于于国内外外大中型型企业,造成成成交呈现现面积大大、数额高高、单数少少的局面面;二是是新政以以及土地地增值税税等的出出台,使使整个房房地产市市场处于于观望状状态,投投资者放放缓入市市步伐,成交单单数自然然下降。(二) 、成交交面积分分析:销售压压力巨大大,成交交再创新新高(成交面面积:万平方方米) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年200449.6445.6557.6884.57727.554200557.9557.4662.90010.11828.
11、449同比-17.53%32.003%-62.24-%122.76%3.455%20055年,写写字楼共共成交228.449万平平方米，比比去年同同期上升升了3.45%，其中中第一季季度成交交7.995万平平方米，下下降177.533%；第第二季度度成交77.466万平方方米，上上升322.033%。但但新政之之后,市市场观望望态度异异常明显显,使得得第三季季度成交交锐减,只有22.900万平方方米,同同比去年年下降662.224%;第四季季度在巨巨量推盘盘的影响响下,成成交热烈烈,达到到10.18万万平方米米,同比比增长1122.76%。04年,深圳写写字楼销销售是998年后后的最高高峰,达
12、达27.54万万平方米米,但同同时,004的新新增供应应也是历历史之最最,接近近百万之之巨,相相比下来来,044年留下下巨大的的市场存存量,给给05年年市场消消化带来来非常大大的压力力。05年前前三季度度,推出出市场的的新量屈屈指可数数,很大大程度上上就是开开发商怕怕市场消消化不良良。原本,05上上半年市市场销售售势头良良好,但但后来在在新政、土地增增值税的的影响下下,写字字楼成交交表现略略为回落落,但最最后两个个月在巨巨大供应应下,冲冲关成功功。(三) 、成交交价格分分析:高品质质造就高高价位(成交价价格:元/平平方米) 季度年份1季度2季度3季度4季度全年20044908991081108
13、8322967339996620055117554115555120442138779.887124990同比29.332%6.899%36.335%43.449%24.995%20055年写字字楼成交交价格比比去年同同期有较较大幅度度的上扬扬，全线飘飘红。全年成交交平均价价格为1124990元/平方米米，同比比增长224.995%，其其中第一一季度为为117754元元/平方方米， 同比增增长299.322%；第第二季度度为1115555元/平平方米， 同比增增长6.89%;第三三季度为为120042元元/平方方米, 同比比增长336.335%;第四季季度为138879.87元元/平方方米,
14、同比比增长443.449%。去年，深深圳写字字楼供应应量主要要集中在在中心区区和车公公庙两个个片区，另另外罗湖湖以及南南山也有有少量供供应。中中心区主主要供应应是高档档物业，其其他区域域以中高高档物业业为主，影影响总体体成交价价格。今今年成交交主要集集中在中中心区，使使得总体体均价较较去年同同期有较较大上升升。另外,在在城市经经济保持持高位运运行的影影响下,中心区区以外的的办公物物业也不不断看涨涨,南山山商业文文化中心心区的写写字楼售售价已冲冲向万元元大关,表现极极为坚挺挺。三、 租赁成交交分析:市场需需求稳定定,租金两两极分化化(各区写写字楼租租金表)物业名称称 位 置 写字楼建建筑面积积 月平均叫叫价 月管理费费 M2 （RMBB/M22） （RMBB/M22） 地王大厦厦 蔡屋围 138，0755 12032 彭年广场场 嘉宾路 38，0032 7527 嘉里中心心 人民南路路 53，2230 11028
