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1、商业房地地产操盘盘实务（草草案）(目 录录)前言第一章：前期第一节、项项目筹备备期第二节、项项目蓄水水期第二章：中期第一节、预预热期第二节、开开盘强销销期第三节、持持销期第四节、扫扫尾期第三章：后期第一节、开开业筹备备期第二节、开开业期第三节、养养市期第四节、运运营期附录：常用广告告设计图图形鉴赏赏常用文本本资料参参考1. 各部门管管理制度度；2. 服装品牌牌管理制制度；3. 服装专业业知识培培训。前 言言房地产项项目开发发大致可可分为“项目前前期”、“项目中中期”、“项目后后期”这三个个阶段。“项目前期”是指土地获取至项目开工，其中要经过项目调研、定位、策划、规划、设计、开工等阶段；“项目中
2、期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。其中包括开盘期、强销期、持续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段；项目后期指项目开业后进入市场运营管理的这段时间，即养市期和运营期。在我的上上部作品品商业业房地产产投资分分析一一书的写写作中，有有关节点点控制章章节，考考虑到在在实操中中内容涉涉及较多多，虽然然写了不不少，但但因出版版的要求求，删除除许多，这这里将删删下的内内容和后后期补充充的内容容合并起起来，组组成这本本在实操操中应用用的商商业房地地产操盘盘实务，以以供在实实际操盘盘过程中中应用参参考使用用。为了便于于读者和和刚入行行的从业业者了解解，在写写作中力力求以一一种便于于读者理理解的方方式，所
3、所以将一一个理想想的操盘盘流程以以一种理理想化的的发展方方式剖析析出来，便便于读者者了解操操作系统统中的规规律和操操作中的的技巧，来来解决实实际过程程中出现现的问题题。我不止在在一个项项目中看看到，许许多我们们归纳的的规律在在不同的的项目中中的个性性变化，所所以此书书的规律律和流程程在实际际中也许许并非以以理想的的模式出出现，但但探求真真理和灵灵活的运运用规律律是每个个操盘人人不倦的的追求。对于在人人们常规规中认知知的一些些问题，如如：1、 人均商业业面积以以1：11来衡定定区域商商业的是是否饱和和的理论论；2、 商业价值值随楼层层高而边边际效应应“递减”的认知知；3、 底商的商商业价值值是住
4、宅宅的15倍或或2倍；4、 蓄水期的的客户量量是供应应量的大大于2：1时才才放量；等等这些些规律，在在不同的的情况下下都有所所改变，事事实证明明，当时时理论的的提倡者者的精神神也是不要机机械的片片面的运运用理论论，要根根据实际际情况，灵灵活对待待。而很很多应用用者，则则机械的的对待。对此社会会上许多多从业者者，正确确对待规规律，善善于总结结问题，是是此书提提倡的务务实的学学术精神神。在每个操操作阶段段对操盘盘手的性性格要求求不同，中中期要求求操盘手手具备果果断的性性格和系系统的把把控能力力，这与与前期在在投资分分析环节节中要求求技术人人员具备备细心和和归纳能能力，这这一点在在性格要要求上与与前
5、期有有所区别别，而在在后期则则要求有有耐心，因因此操盘盘人员在在性格培培养上需需多下工工夫。在此书的的写作中中，有关关在运营营期涉及及到的内内容较多多，因版版面和出出版的原原因，也也因内容容复杂和和客观变变化较多多，所以以删除一一些，其其中难免免有遗漏漏和错误误之处，望望读者批批评指正正。在此书的的写作中中，为了了得到同同行们经经验的指指导，在在众多的的书籍和和文章中中“寻找”，可是是目前此此类的书书籍实在在太少，在在此对其其中一些些的启蒙蒙，深表表感谢，也也因借鉴鉴部分实实在太杂杂，无法法一一罗罗列作者者感谢，在在此深表表谢意。第一章：前期第一节、 项目筹备备期：对于一个个项目而而言，在在项
6、目正正式蓄水水或开始始亮相之之前，所所做的都都是筹备备期，筹筹备期可可长可短短，有的的甚至长长达数年年，有的的则几个个月或几几十天。这里的筹筹备期为为了叙述述方便，和和便于读读者理解解使用，将将以策划划方案结结束为起起点，即即项目有有关的前前期论证证和定位位已完成成，为下下一个阶阶段蓄水水期前展展开而进进行的一一系列工工作。筹备期从从三大块块可讲，主主要分工工程、营营销和推推广，不不同项目目工程现现状有所所不同。有有关工程程的筹备备较复杂杂，例如如项目在在营销环环节中，工工程的完完成进度度是不同同的，有有的项目目甚至未未开槽，就就预先进进入销售售；而有有的则刚刚开始挖挖槽，未未到正负负零；有有
7、的则已已封顶，正正在内装装。所以以工程的的进度全全然不同同。不管管怎样，每每个项目目都有其其特殊的的地方，在在工程方方面都有有专业的的工作人人员，这这里仅对对营销方方面有影影响的几几个点，做做一些工工程方面面筹备期期的工作作。则筹筹备期以以营销节节点为中中心脉路路而排定定，此与与传说意意义上的的工程筹筹备期有有所不同同，此处处特做说说明。1、 工程方面面：工程方面面相对于于营销节节点而言言，在筹筹备期中中虽然工工程的进进度各不不相同，但但有一点点是必须须的，就就是工程程必须是是处于施施工状况况，即工工地是动动的，如如果在停停工状态态，相对对于营销销而言是是有压力力的，这这会迫使使营销节节点的进
8、进度和工工作量改改变。相对于营营销的需需求，工工程预先先要给出出一个工工程进度度表，即即工程在在何时可可以完成成开槽正正负零，封封顶竣工工等各工工程的节节点，这这样在先先决上对对营销有有个大的的方向指指导。工程进度度表中尤尤其要合合理，科科学的给给出封顶顶、内装装、外装装、竣工工验收等等完成节节点，事事先要有有预见性性。不可可想当然然。这样样不至于于有突发发情况下下造成工工程延误误，从而而有失信信誉。工程中还还应事先先将工程程的一些些技术指指标，如如层高，标标高，电电梯，中中央空调调等相关关的一些些资料整整理出来来。销售售人员使使用中有有答客问问。其中中有关工工程的一一些常识识性的问问题罗列列
9、出来了了。这样样预先对对这些进进行一个个确定和和估测。便便于营销销培训使使用。商业地产产相对于于住宅，在在布局设设计中所所花费的的时间要要大的多多，因为为市场布布局的好好坏，使使用率的的高低，对对项目有有着至关关重要的的影响。在在工程方方面，有有关布局局平面的的设计是是重中之之重，可可以说平平面设计计工作是是工程中中最重要要的环节节，对此此，在我我们经历历的项目目中，高高层领导导都是亲亲自过问问，亲临临一线，可可见其重重要性，反反之，不不重视此此点的项项目或公公司，运运作过程程中项目目就容易易出现问问题。平面布局局设计中中，除去去铺位分分割这一一传统布布局外，有有关结构构、暖通通、电气气、消防
10、防等的设设备同等等重要。最最后结合合各方面面专家，最最好有市市场专业业策划参参与，统统一定案案成平面面图。标准的平平面图是是CADD制成的的，但在在实际应应用中，事事先要将将CADD专业制制作人员员的转换换成平面面示意图图。方便便普通人人看懂，同同时，对对于各种种分割，适适当的填填入色彩彩，以便便于观看看。在平平面示意意图制作作过程中中，在筹筹备期如如果不是是特简单单平面，即即此平面面以后的的调节非非常小，微微乎其微微。那么么，最好好不要事事先在图图上标上上铺位号号码，因因为摊位位一旦某某个在日日后有所所改动，则则号码随随之得一一长串的的需要更更改。所所以在筹筹备期一一般只做做示意，待待蓄水期
11、期快结束束，开盘盘期来临临前，图图纸基本本不再改改变。可可以编排排摊位号号码。这这样不必必做徒劳劳工作，同同时也便便于使用用和交流流。摊位面积积可以事事先标出出，也可可以不标标出，如如果平面面简单，可可以标出出，如果果平面复复杂或某某些地方方日后可可能有较较大变动动，可以以不标，无无论怎样样，处理理的方法法可以先先在平面面的四周周做出经经纬坐标标图。有有关柱间间距，通通道宽度度等距离离，方便便商户简简单计算算，这样样也可以以起到指指示的作作用。有关平面面设计工工作是比比较费工工的，一一般一个个5万平平方米的的商厦大大约需一一个月的的时间讨讨论策划划平面，某某些甚至至可达223月，因因此，相相对
12、于工工作量而而言，平平面设计计最好时时间留多多一些。有有备无患患。在平面确确定的基基础上，工工程方面面还需做做建筑概概念效果果图，许许多项目目对此不不重视，往往往认为为概念效效果图就就是装饰饰效果，属属于内装装阶段的的工作。而而且没有有必要提提前那么么早，或或是多掏掏一份钱钱，要知知道效果果图的设设计价格格高低不不一，最最便宜也也的二千千元。多多的甚至至几十万万一张也也不为怪怪。之所以将将建筑概概念效果果图提出出在筹备备期做，有有几方面面因素，虽虽然此举举会造成成费用的的支出，但但相对于于项目而而言，在在营销中中所面对对的对象象大都是是非专业业人士，他他们很容容易被感感性的表表象所吸吸引和诱诱
13、惑。一个漂亮亮的效果果图很容容易在客客户脑海海中产生生遐想，并并联想一一些美好好的，从从而对项项目产生生好感，有有利于销销售。另外，相相对于其其他项目目或竞争争对手，每每个商业业项目都都有灵魂魂，即商商业理念念，贯穿穿或体现现商业理理念在建建筑中最最直观的的就是有有商业思思想或灵灵魂在内内的效果果图，正正因如此此，有可可能这些些效果图图在实际际中与此此差别很很大，或或是根本本不同，但但在表现现商业理理念中却却起着至至关重要要的作用用。如北北京木樨樨园某项项目在筹筹备期中中，针对对项目卖卖点设计计出国际际时尚风风范的TT型台，或或针对项项目停车车而设计计出庞大大、宽敞敞的停车车场，给给人直观观的
14、印象象非常刺刺激，有有吸引力力。当然，无无论平面面设计还还是概念念效果图图，在图图的右下下方最好好注明版版权说明明，常见见的有：“此图仅仅供参考考，具体体以实测测或实际际图纸为为准，本本开发商商拥有最最终解释释权”等之类类的说明明，避免免作为合合同要约约中一部部分引起起纠纷。建筑概念念效果图图中，对对于外立立面，除除设计院院的外立立面设计计效果图图外，最最好有鸟鸟瞰图，日日景夜景景图，或或商铺放放大的效效果图，或或展示项项目优点点（卖点点）的建建筑效果果图。建筑概念念效果图图的设计计周期也也很长，最最多总体体时间会会略短于于平面，一一般200张图纸纸也需112月完完成，如如果遇到到难度大大或其
15、他他技术问问题的则则更长。外立面是是项目形形象推广广中最常常用的，现现许多设设计师在在此点缺缺乏创意意或是设设计的产产品脱离离商业感感觉。在建筑内内部，有有关概念念效果图图的设计计主要体体现在这这几个点点上：首先，要要突出建建筑的设设计特点点，即卖卖点；如如有中庭庭，则表表现出中中庭的特特点。有有大广场场的或景景观等都都可表现现。在建建筑设计计的优点点之处要要做表现现。突出建筑筑硬件的的优越处处，如硬硬件的配配套，有有餐饮、银银行、直直升梯、卫卫生间、会会展中心心等优势势往往需需要。这这些与项项目的宣宣传卖点点有益。所所以一般般都要表表现出来来。另外，对对于项目目的一些些普遍关关注点，如如铺位
16、设设计、重重点装饰饰、门楣楣设计等等也需要要做一些些表现。这样综合合下来，一一般内外外相加也也就十多多张图片片。这类类做专业业设计装装饰性效效果图的的公司很很多，一一般也比比较简单单。但是是涉及商商业理念念在建筑筑中的表表现则较较困难，如如：商业业街中为为某些理理念设计计的艺术术造型，市市场中未未体现某某种购物物的环境境而必然然制造的的设计理理念，这这类则较较专业，而而且费工工费时。一一般需要要2个月月左右才才可完成成，综合合下来，单单平面和和效果图图设计在在一个中中型项目目中就占占23个月月，所以以要尽可可能提前前考虑。某些项目目在建筑筑效果图图的基础础上甚至至要求做做三维动动画图，以以一分钟钟左右的的短片VVCD在在售楼处处的电视视屏幕
