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1、“隽城”项目推广思路一、推广思路：为打响“隽城”知名度，同时提高”隽御地产”的品牌知名度及建立市场美誉度，通过合适的传播渠道，将卖点及概念准确的传达给目标消费者，并引起消费者的共鸣，使产品获得持续热销。在项目推广问题上考虑用“阶段性推广”的手法进行动作。“阶段性推广”即是针对项目处于不同阶段采用不同推广渠道及推广主题。在推广的工作中必须完成以下几点：A、 在06年4月开放售楼处，做好售楼处周边景观，同时开放样板间为预售做好准备；B、 在06年6-7月做好一期的小型高尔夫球场，将社区第一亮点展示出来，同时建完社区公交车场并与公交公司协调至少开通一条社区通往市中心的公交车；C、 在06年9月前将湖
2、景建设完成，同时完成湖边的会所、以及先期推出的别墅社区，做出别墅样板社区；D、 在07年交房前社区配套小学，至少一栋教学楼主体结构封顶涂装外立面。在推广中做出以上几点的原因在于：1、郊区大盘营销中先将景观完成，给购房者已直观的感性认识，体验未来的社区生活氛围。2、郊区大盘营销的另一个必要因素是必须有完善的生活配套，因此在操作中本项目需先做配套，以完善的生活配套打消购房者的后顾之忧，给购房者以足够的购买信心。3、体现集团的开发实力及决心（在没有现在的项目可参考的情况下）二、阶段性策略：2.1项目的筹备期，推广目的：树立“隽御地产”品牌形象、武进湖塘片区未来大都会生活的打造、在常州开创“隽城”大盘
3、形象，使常州消费者都知道“隽城”项目。推广手法：首先户外广告展示“隽御地产”企业形象，随后通过新闻发布会、高峰论坛等进行前期造势，配合常州市政府打造“金南翼”的大趋势根据武进区发展战略规划、武进区中心区概念性规划及武进区乡镇协调规划等三大规划，未来武进将成为常州的生态居住区、观光休闲区。借势炒作“湖溏新生活区”、“新都市核心”的概念。随着武进的片区升温，跟进介绍“隽城”的规划理念、新生活概念、通过312国道南移、南北道路 城市轻轨的规划体现未来的交通便利，南田公园、淹城遗址体现生态观光生活区，大学城的教育氛围体现教育配套，未来我司兴建的武进最大的大型体验式购物中心“南田都会广场”距离社区仅80
4、0m，并于2007年首期入住时同时开业，未来购物、娱乐、生活非常便利，项目地处未来行政经济中心的核心区，体现新都市中心的炒作来体现项目的大都会生活；同时做足内涵，新型建筑材料的应用、社区太阳能路灯、社区中水处理系统降低能耗减少未来居住成本，加之组团健身场所的配套、社区教育的配套、极高的绿化率、超低的建筑密度体现健康生态、人文理念，窗磁门磁报警系统、燃气泄漏报警系统、IC门禁系统、IC电梯身份识别系统打造科技生活理念。以此支撑诠释“苏南生活新定义”的项目主题。使项目“生态、健康、亲水、科技、人文”的概念在消费者心中树立良好的形象，通过“健康、生态、科技、居住”等卖点的炒做引起消费者对我司“隽城”
5、项目的兴趣和关注。以达到储备客群的目地。媒介包装方式：前期广告媒体安排以户外媒体（包含公交车广告）为主，拟在常武地区总共树立大小户外广告14处，在武进地区、各镇交通要道、常州市中心均设户外广告，以期达到视觉的冲击与延继。企业形象广告首先登场，通过户外广告的发布打造“隽御地产”品牌形象，穿梭于城市核心的公交线路的公交车体广告发布使“隽御地产”的企业品牌曝光频率极高，品牌效应深入人心。售楼处的搭建，样板房的建设，园林景观的营造为项目的通过做好准备，因此，前期品牌营销期户外路牌的发布以及工地围墙广告的制作等等，占据了推广工作的主要内容。筹备期的推广内容辅以公关活动（新闻发布会、健康居所的高峰论坛包括
6、生态主题、健康主题、科技新生活主题三大主题）、新闻报道、软性文章做穿插配合。通过户外大形象的展开，加之公关活动、新闻报道、软性文章（如：1、未来都市新核心2、住在湖溏住进观光生活区3、改变生活的品质著名建筑师眼中的隽城4、居住的最高境界设计师谈隽城5、节能的房子开创生活新标准6、15年不落后的智能化生活专家谈隽城的科技住宅等）对武进、湖塘片区以及项目产品炒做，同时树立“隽御”的品牌形象，主要介绍开发理念及未来公司发展目标，社区的优势等。以达到产品受众从公司实力、片区的感知到项目的品质提升的目的。1、户外广告、围档、征名活动等动作让受众关注本案，一定程度上宣传产品形象和提高品牌知名度。 2、通过
7、对武进区域的炒作，强调湖塘区域适合人居的大环境。3、港资上市公司背景作为卖点，提高公司知名度，加深受众客户对本项目的信心。4、选择户外媒体的原因是一广告周期较长，在外界能够很好的灌输项目情况，为下阶段项目强势销售奠定基础。另外，户外广告是企业实力的象征，为品牌传播的重要手段。推广述求点:苏南生活新定义生态健康居所未来大都市生活未来城区新坐标高标准配套生活区312国道南移南田公园淹城遗址大学城的教育氛围未来行政经济中心科技生活推广目的：进入公开期，楼盘正式推向市场，在前期的预热的基础上所有广告全面展开，适量的报纸稿配合销售人员的推广，开始进行内部认购，电视、广播媒体的上演，卖场渐渐气氛升温起来，
8、为强销期的到来做好准备。推广方式：项目公开期，媒体硬性广告将渐渐登场，为项目强销期做好前期预热，同时开展排号和内部认购工作。此阶段推出200套户型（较差），进行折扣销售。此种做法在于首先将不理想的户型推出，利用开盘让利的做法先一步将不理想的户型销售出去，减轻后期销售压力。同时控制好优势楼座、户型，只开1-2栋好的楼座、户型，并拉开好户型与不好的户型的价差。通过前期的产品价格策略使购房者产生紧迫感，达到火爆认购的效果。另外，推出VIP购房卡制度，拟发行500张VIP卡。购房者通过花费500010000元购买此卡成为VIP客户，所有持卡客户凭卡购买我们的产品时给予9.8折扣，并且配合南田都会广场进
9、行互相推广，如凭我们的VIP卡在超市消费给予一定折扣，为期2年。并且购卡的费用可转入购房款。另外，此阶段打出公益主题，做好市场公益口碑，对外宣称在某一时段内购买本项目的购房者均可由开发商以其名义出资捐助希望工程300元。在一期入住后，开发商将建立一所希望小学（建设成本10万元左右，一年营运成本约3万元）并在希望小学捐资碑上铭刻业主名字，并在后期将有业主与希望小学的联谊活动。此项不仅可以为拉近业主与开发商关系，亦可树立企业公益形象在口碑营销中起到极好的市场口碑效应。推广述求点:项目推荐会项目整体介绍：（项目规划：强强联手，物业公司设计单位均为国内外知名企业，国际化的生活享受。项目位置：城南核心、
10、新行政中心。项目卖点：罕见超大水系、高绿化率、超低建筑密度、学校、交通、便利生活配套、健康生活、生态、智能社区、低耗能社区）样板间的开放，体验式的购房小型高尔夫球场的运用公益事业2.3项目的强销期，06.6推广目的当强销期来临的时候，大量的媒体广告，结合强有力的业务推广，如人员拜访， 追踪，派报邮寄等等，立体的促销攻击全面展开。为各种促销活动层出不穷，配合销售达到火爆热销的目的。推广方式2006年6月为产品强销期，此时的广告投放版面、频次大大提高。达到造势宣传。项目拟定于6月15日开盘（在房展会期间），在6月12日（夜间）开始悬挂条幅广告，加强开盘气氛。通过立体穿插的媒体投放和声势好大的开盘活
11、动达到现场热销的目的。进入7月后广告强度渐渐减弱。项目也将慢慢推向持续期。推广述求点:房交会优惠活动盛大的开盘活动2.4项目的持续期推广目的对前期积累客户的消化吸收以及对客户DB的分析，开始二次营销，大量开展老带新、新带新工作，广告量也相对减少，此时公关活动成为推广的主要手段。该阶段的工作还应包括对前期销售策略的修正和检讨，为下一个强销周期的到来做准备。 推广方式2006年7月8月为广告消退期，项目经过强销期的运作，此时进入修整阶段，在广告相应减少的局面下，开展促销活动，拟在7月下旬开办一次业主联谊会（拟以消夏晚会形式）,并于“八一”针对军人或军属开展促销、通过老业主的口碑带动销售，在9月10
12、日前后针对开展促销活动。使得淡季不淡，虽然硬性广告减少了，但由于活动填补了广告的不足，一样可达到引起市场关注的目的。特别是在9月中、下旬再次发布产品广告，为十月的旺季销售做好铺垫，为十一期间看房做好广告预热，进一步开展项目的第二强销期。推广述求点:联谊活动的举办（消夏活动）特殊人群（政府人员、教师、军人、党员）优惠活动。2.5项目的二次强销期推广目的利用金九银十销售旺季的到来，加强平面广告投放量，进一步拉升销售额。推广方式2006年9月10月为项目第二次强销期，项目经过5个月的推广，楼座应已经销售得不少，并且随着各个楼座的即将封顶已进入准现房阶段，此时应准备针对一些不好销的户型进行促销工作，随
13、着金九银十的热销期结束，广告推广版面配合软性文章开始对一些滞销产品进行引导性宣传。推广述求点:产品细节广告阐述新的生活标准，以各个细节卖点带动产品线进而拉动销售面，以新都市生活为主题的系列广告达到点-线-面的推广。（广告表现主题为：户型广告、社区小环境广告如：组团运动场/健步小径/组团景观/观景窗等等）中秋活动房交会活动2.6项目的二次持续期推广目的利用1.1期准现房对市场进行引导。推广方式2006年11月12月为第二持续期，经过近七个月的销售工作，本项的良好口碑应已深入人心。加上工程的1.1期主体结构封顶，客群的推好性情绪上涨，使得淡季不淡，同时利用两节的来临进行尾房促销正是时机。拟推出80
14、100套特价房，进行促销。首先客群的良好口碑将带动销售；其次，由于还未真正的交房验收，客户的心态和影响市场口碑不会受交房影响。进一步为第二年36月的强销期做好铺垫工作。推广述求点:圣诞感恩活动2.7项目的三强销期，推广目的3-6月是楼市年度的最佳销售季节，通过促销活动与广告投入有效占有市场份额。推广方式2007年3月6月为第三强销期，房屋现阶段已经基本全部结构封顶，应已经进入外装阶段，随着外立面的涂装，加上别墅区的落成，一期社区已经初具规模。此时的广告内容主打即将交房，入住在即等宣传主题，旨在制造项目及开发商的诚信品牌和口碑。为尾房的销售提供良好的市场运作基础。2.8项目的最后持续期推广目的7
15、-8月为销售淡季，本期广告投入基本停止，销售以卖场为主。推广方式2007年7-8月，随着工程的竣工备案，销售进入一期的最后一个持续期。此阶段开展业主联谊活动，拉动销售。同时做好交房前的准备工作。2.9项目的最后强销期推广目的：处理一期尾房，为二期作准备推广方式2007年9-10月，一期工程顺利交房，此时的广告宿求是，一期入住，乔迁之喜等，同时适时推出特价尾房。为项目一期做好收尾工作。并且为二期项目的登场做好准备工作。3综述房地产项目的推广过程主要由筹备期、公开期、强销期和持续期组成。项目的推广内容主要由基础设施的建设、开盘前期的准备工作、广告的发布、推广价格策略等所组成，其中广告的发布在推广中占据重要地位。在项目的推广中为了更好地发挥媒体的效用，投入有限的广告经费收到最大的经济效益，对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
