三种评估方法

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1、资产评估方法一、市场法项目基本方法差异调整因素应用条件总体1、找到相同的参照物：参照物价 格作为评估值。2、找到类似资产：以此为参照 物，依其价格再做相应的差异调 整，确定评估值。1、时间因素：参照物交易时 间与被评估资产评估基准日相 差时间所影响的被评估资产价 格的差异。2、地域因素：指资产所在地区或地段 条件对资产价格的影响差异。3、功能因素：指资产 实体功能过剩和不足 对价格的影响。1 .一个充分发育活跃的资产市场。2.参照 物及可比较的指标、技 术参数等资料可搜集。机器设备1、鉴定评估对象，获取资料2、市场调查，选取参照物；3、因素比较；4、计算评估值1、时间因素2、地域因素3、个别因

2、素（设备规 格型号、制造厂家、 役龄、安装方式、附 件、实体状态）4、交易因素：市场状况、交易动机背景、交易量建筑物将待估房地产与交易实例，比较对 照，以类似房地产的已知价格为基 础，修正后，得出待估房地产评估 价。n评估值二送（交易实例iX交易行为的修正系数没i=1交易日期的修正系数X区域因素的修正系数X个别因素的修正系数）/n1.有一定数量（仝3）正常交易实例。2具较好可比性，3 .交易时间与基准1、交易日期的修正2、区域因素1）双白分制比较法；2）十等分因素比较法；3）环境成熟度修正法：房地产价格=调 整系数X交易实例价格=交易实例价格/ （1+i） nn 达到与交易头例问等环境成熟度所

3、需的年数3、个别因素的修正4、交易行为 的补正日接近。4 .交易诱明、公平和有效。5.土地出让年限、使用需求基本一致。适于房地产出售、购 置、投资决策等项目基本方法差异调整因素应用条件土地使用权（重点）1搜集资料，确 定比较案例2交 易情况修正；3. 交易时间修正； 4.区域因素修 正；5.个别因素 修正；6.确定待估 土地评估值评估值一比较案例地价乂正常交易情况乂待估土地区域因素值次待估土地个别因素值汉评估基准日价格指数木比较案例交易情况比较案例区域因素值比较案例个别因素值比较案例交易日物价指 数1、在同一地区 或同一供求范 围内的类似土 地中，与待估 土地类似的交 易案例较多。2、评估人员

4、知 识广博、经验 丰富1、交易时间的修正：平 均、环比 物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：=1十 1 -7 -L严广L十bn比较案例土地使用权剩余年限；m待估土地使用权剩余年限；r折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价X时间因素修正系数x个别因素修正系数X市场转让因素修正系数年限修正系数K=1（1 +r）/i （1+r）n实际出让（转让）年限；N最高出让年限；r还原利率长期投 资上市债券（1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。（2）当证券市场投机严重、债券价格严

5、重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方 一理论价。上市股票问上市债券流动资产1、在库材料：除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进一一现行市价或账面价：购进批次间隔长、价格变化大一一现行市价或最接近市价的材料价格。2、 产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价，扣除相关费用。工业企业卖出价；商业企业头进价。3、 应收账款及预付账款 可变现值。评估值=账面价值已确定坏账损失预计坏账损失预计坏账损失：1）坏账估计法：坏账比例-评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额2）账龄分析法4、 应收票据：1）评估值=本金* （1+利率*时间）（利率、时间保持匹配关系：时间为开立日一一基

6、准日）2）评估值=到期价值* （1-贴现率*贴现期）（利率、时间保持匹配关系：时间为贴现日一一到期日）5、 短期投资：1）公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的，本金+持有期利息。6、 现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估，值如有外币存款.可按基淮-的国豕外汇牌价折算。企业价 值市盈率乘数法：公司的市值=类似公司的市盈率*预期收益（严格说，不属于市场法）、成本法项目重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值成新率方法：1、评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值2、评估值=重置成本*成新率总体1）重置核算法：重置成本=直接成本+间接成本2）物价指数法：重置成本

7、=历史成本*评估时定基物价1观察法/成新率法：实体性贬值=重置成本X（ 1-成新率）2公式计算法（年限法）：实体性 贬值=重置成本X实 际已使用年限 十总使用年限=重置成本X实体性贬值率 其中： 总使用年限-实际已使用年限+尚可 使用年限；实际已使用年限=名义 已使用年限*资产利用率功能性贬值额=被评估资产年净超额运营成本*年金现值系数= A* （1-T）*（P/A , r, n）n被评估资产剩余年限由于外部环1 ：观察法2：使用年限法境变化造成 资产的贬值指数十购建时定基物价指数=历史成本*（1 +物价变动指数）3）功能价值法：重置成本-参照物重置成本*被评估资产年产量/参照物年产量4） 规

8、模经济效益指数法：重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量十参照物年产量）x5）统计分析法：重置成本=某类资产历史成本*调整系数K=某类 资产历史成本* （某类抽样资产重置成本十某类抽样资产历史成 本）成新率=尚可使用年限十（实际已使用年限+尚可使用年限）*100%成新率+贬值率=13：修复费用法成新率=（1 修复费用十重置成本）*100%机器设备.（重 点）包括重新购置或建造与全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、 基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。1） 重置核算法。非标准、自制设备：重置成本=成本+利润+销售税金+设计费目前还产销的，以市场价

9、为基础确定重置成本。2） 物价指数法。重置成本=”=历史成本*（1 +环比物1）使用年限法：实体性贬值1）超额投资成本2）超额运营 成本：向“总体”1）经济性贬值额=（重置 成本一实体性贬值额一 功能性贬值 额）*经济性贬值率2）经济性贬值额 =年损失额* （ 1 T ） *（P/A ,r, n）注意：1）经济性贬值率=1-（实际使用生产能力十额 定生产能力）XX 规模经济效益指数实际使用生产能力*额定生产能力=评估日后的资产利用率2）名义加权投资年限的计算：名义加权投资年限=加权更新成本之和十重置成本率-已使用年限/总年限； 更新改造的设备：已使用年限=名义加权投资年限*基准 日前的资产利用

10、率2）修复费用法：不可修复损耗引起的贬值=不可修复部分重置成本*有形损耗率；实体性贬值=可修复部 分修复费用+不可修复损耗引起的贬值价变动指数t+l）*（ 1 +环比物价变动指数t+2）* ”*（ 1 +环比物价变动指数t+n）3）规模经济效益指数法。某些特定的加工设备。进口设备：价格 条件、从属费用（内容、税基）重置成本=CIF 关税+增值税+,3）观测分析法重置成本：还考虑改造成本项目：重置成本实体性贬值功能性贬值:经济性贬值成新率建筑物（重点）成本：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费用、合理利 润、资金成本（据额定工期、平均投入资金、贷款利率测算的建筑 期利息）、投资方向调节税。

11、1）预决算调整法：以原工程量合理为前提，适用于用途相同、结 构相同且数量较多的建筑物评估。2）重编预算法：适于测算更新重置成本或构造较简单的建筑物。3）价格指数调整法：用于单位价值小、结构简单，以及运用其他 方法有困难的建筑物的。有形损耗率1、使用年限法：同“总体”2、打分法成新率-结构部分合计得分*G+装修 部分合计得分*S+设备部分合计得 分*B因用途、使用 强度、设计、 结构、装修、 设备配备等不 合理造成的功 能不足或浪费 形成的价值损 失。经济性贬值-y （1 + i）Ri 第i年的年 收益净损失额； r一折现率；n预 十+收益损失持幺续土地使 用权评估值=土地取得费+ 土地开发费+

12、税费+利息+利润+ 土地所有权收益利息=（土地取得费+税费）*土地开发期*年利息率+土地开发费*土地开发期*年利息率* 50%G艮少有交易情况的特殊土地适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用其他方法评估时。可对既无收益又无形资产1）自创：财务核算法；市价调整法：I 重置成本-类似无形资产市价*成本/市价系数n 重置成本-类似无形资产市价*（1-销售利税率）2）外购：市价类比法、物价指数法。1 .专家鉴定法。2.剩余经济寿命预测法。（同“总体”的年限法）专利权：重点是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、间接成本。2）交易成本专有技术：1）分析鉴定使用状况。2）

13、估算重置成本。3）利用条件百分比估算贬值。4）评估值-重置成本一贬值。流动资产1）超储积压物资2）在用低值易耗品：评估值=全新成本价值*成新率-全新成本价值*（1-实际已使用月数/可使用总月数）*100%3） 在产品：按价格变动系数调整原成本。按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值。3）按在制品的完工程度计算评估值。4） 产成品及库存商品：当评估基准日与产成品完工时间较接近时，评估值-产成品数量X单位产成品账面成本当评估基准日与完工时间相距较远：a.评估值-实有数量X（合理材料工艺正额X材料现行单价+合理工时正额X单位小时合理工时工资费用）项目收益期有限收益期无限其他未来收益年金化未来收益不等

14、额（n年后，收益相同）收益额折现率年收益等额年收益相差不大总体JRP =送i送-（1+1 ）n 收益期限；rs折现率P=A/r22 本金 化率P=A/ r?）-引，其中 A_7（1 + ip=Ry (1 + rJ1.Rn+l1收益可以是：税后利润、现金流 量、利润总额。要求：准确反映资产收益，与r 的口径保持一致折现率=无 风险利率+ 风险报酬率 +通货膨胀 率(P/A,ri,n)r? ,1 + Gn建筑物（残余估价法重点）八 B = (a LrJ /(a +d) = a?/(D + d)应用条件：要求被评估对象可以获彳 AilZrz.如争佑新的田浴估田诵底导正a 建筑物及其基地所产生纯收益（成本费月 折1日）；L 土地价格；r, 土地的还原利率 筑物剩余年限B建筑物收益价格；a2 -建筑物纯收益2建筑物的还原利率；目中不含建筑物；d建筑物折旧率