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1、济南高新区项目整体策划建议大纲总纲 : 济南写字楼市场的竞争是激烈的, 但对于我们而言 , 随着济南经济和高新区的发展 , 只要我们抓住市场空白点， 智能园区项目还是有可以作为的市场空间。 正如营销界常说的一句名言 : 只有饱和的产品 , 没有饱和的市场。第一部分济南商务办公楼市场研究1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出3、消费主力以民营企业和个人购买为主4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部第二部分高新区区域环境综合评价1、政府寄希望成为一架
2、经济发展的引擎机（总量很低，未来看好）2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域）3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方）4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链）5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏）第三部分高新区房地产市场分析1、物业形态：研发、办公、厂房2、物业类型：出租物业多于出售项目3、销售情况：租售过半、前景看好4、客户来源：各有特色，研发为主5、物业管理：服务简单，价格平实6、租售价格：价位合理、平稳发展第四部分总部物业研究一、国外总部发展现状1、阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公司的总部或
3、发源中心的所在地。2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部，大部分银行、保险公司总部所在地，联合国教科文组织等国际组织的总部均设在这里。3、伦敦金融城占地1 平方公里，容纳了 550 家国际性银行区域总部， 170 家全球证券管理和信息中心。4、新加坡是东南亚地区的经济中心，3600 家跨国总部的进入，直接促成其亚洲四小龙地位的形成。5、日本东京集中了日本各大公司和日本90%的金融机构， 也是日本三菱、 日产、等汽车总部的所在地。二、我国总部经济发展现状1、中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态，如北京 CBD、上海陆家嘴、 香港中环区、广州东山区等，这些总部经济集聚区也
4、已成为中心城市经济增长的重要增长极。2、欠发达区域的知名企业总部正在向大城市聚集，总部经济呈现加速形成的态势。从 20 世纪 90 年代后期以来，国内大型企业集团出现 迁移总部 浪潮，纷纷向北京、上海、广州等一批中心城市或者省会城市迁移。3、随着 总部经济 概念的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等国内大城市都纷纷明确提出发展总部经济的战略，特别是北京已将发展 总部经济 写进政府工作报告。三、总部物业项目成功要素（一）软件要素1、企业公关：借力政府，上升为国家行为2、业态规划：资源整合，形成产业群和产业链聚集效应3、办事程序：管理简单，快捷、到位、全天候4、
5、商务配套：围绕总部需要，整合高端服务企业（二）硬件要素1、所在城市是某一个区域性的大都市，在辐射力和影响力方面有一定的国际参考价值。2、所在地域不能距离中央商务区太远，或其相连性比较容易。3、基础设施完备，具备总部企业进驻的条件（交通、通信、网络等）。4、生活设施，满足总部企业人士的高端和个性化要求（商务休闲、商务娱乐、商务谈判）。四、济南总部经济把脉1、当前在我市的企业总部主要是原来驻济企业或省内的企业集团，跨国公司或外省企业的总部入驻基本没有。2、现有企业中，真正意义上的 总部经济 企业仍然较少，还没有形成有规模的总部经济，对外部企业集团形不成很强的吸引力。3、受区域位置和市场的制约，有些
6、企业已经或正准备将总部或主要分支机构外迁，如浪潮集团已将其研发营销中心迁往北京。4、没有建立完善的支持总部经济发展的政策体系，总部经济发展的外部环境有待进一步改善。第五部分本项目地块 SWOT分析一、优势l 区域认知度高l 商务氛围相对成熟l 优惠政策较多l 交通相对便利l 环境景观优美l 实力机构联手打理二、劣势l 基础设施不到位l 商业配套不完全l 整体环境不完善l 距核心区较远l 南山植被保护不好三、机会点l 高新区高速发展l 政府机构将东迁l 打造东部经济带l 借鉴他人后发制胜四、威胁点l 研发楼多如牛毛l 后续开发一混而上l 沿海城市抢夺客户第二篇 产品建议总纲：鉴于瑞尔特对市场的分
7、析判断，我们认为做差异化的产品是本项目的唯一出路，也是智远智能园区项目可以发挥的优势， 而且成本相对不高， 其关键点在于做好外立面、园林景观，利用好现有地形地貌。第一部分 项目总体定位一、项目总体定位集工业企业的区域性总部、企业研发办公楼和配套商业物业的于一体的商务花园二、产品定位独立的、花园式、休闲式商务写字楼三、客户定位1、迅速成长起来的、渴望做大做强的本土民营企业2、希望改头换面、展示企业实力的国有控股企业3、渴望占领山东市场的大型企业集团4、韩国、台湾等进军山东市场的制造业企业5、产品面向国内市场的其他外资企业集团6、希望降低生产成本并扩展北方市场的大型外地工业企业7、部分 IT 、医
8、药、机械等研发企业四、价格定位普通写字楼市场均价： 2600-2800 元/ 平米独体总部写字楼均价： 2800-3000 元/ 平米第二部分主力产品细部规划建议一、建筑产品构成独体商务楼、联体办公楼、普通整层写字楼二、建筑布局规划（一）整体布局规划指导思路1、尊重原生自然地形地貌，实现建筑与环境的和谐融合。2、依山而建、逐级降低，在整体上保持与山体环境的和谐状态。3、总部独体楼与普通办公楼自然分区，以满足不同客户的需要。4、合理安排商业与写字楼的位置，要考虑方便和价值最大化的关系。5、单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部办公区特有的静谧氛围
9、，高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富的建筑天际线。6、围合式庭院布局最大程度地将各企业形象展示给智远园主干道，沿大道一侧的总部楼则呈韵律状一对对排列，形成了序列有致的总部楼街景。（二）建筑单体表现：简洁现代、彰显科技、气派高档1、建筑立面采用面砖和大面积玻璃2、立面色彩以灰色为主，可配合黑色等3、建筑单体可学习住宅短进深、大面宽的做法4、单体布局要错落有致，打破兵营式排列方式三、面积规划建议（一）面积分配独体楼占 60%、普通办公楼占30%、配套商业及会所占10%。（二）总部独体楼面积规划主力面积集中在1000 4000 平米。四、环境规划建议：组团规划、微坡地形1、利用现有地形起伏较
10、大的条件，多做台地和缓坡的设计。2、利用项目地块西南侧的公园，可以做一些泉城文化特色和当地文化特色的标志物或其他内容，比如山顶景观塔、刘智远文化墙等。五、商业配套1、在商业配套设施方面，主要做一些服务于本区域及区域周遍的超市、酒店、健身俱乐部、会所、餐馆等日常生活娱乐设施。2、在项目地块最南侧的公园内，可以凭借现有资源，做一些攀岩、羽毛球、网球场、篮球场等具有时尚特征的有氧运动设施。六、建材配备建议1、中央空调集中供暖、供冷2、综合布线、室外背景音乐、有线电视、电话、宽带3、楼内装有火灾报警喷淋装置4、园区 24 小时保安自动闭路监视系统5、照明配电及应急照明网络系统6、每栋楼配备合资电梯1-
11、2 部总结：原规划和我司提出的规划建议总体是不矛盾的，我们只要在局部，比如在外立面色彩和用材、单元入口的设置数量、单元体的长短、园林景观设计、预留施工洞等方面做一些调整和修改即可。目的是最大限度的挖掘地块价值，实现开发公司可观的经济效益。第三篇营销策划一、项目开发顺序和销售周期1、为快速资金回笼，我们建议最先开发项目西北地块，然后逐步开发其他地块。2、我们认为：项目销售期应该在二至三年之间。3、建议本项目分四个阶段上市销售，具体推广周期如下：第一阶段： 2005 年 05 月-2005 年 10 月 销售 15%第二阶段： 2005 年 11 月-2006 年 05 月 销售 30%第三阶段： 2006 年 06 月-2006 年 12 月 销售 35%第四阶段： 2007 年 01 月-2007 年 06 月 销售 20%二、项目整体推广主题概念济南首席商务花园（花园式、生态型休闲商务研发办公园区）三、项目推广主题设计（一）推广主题细化1、济南第一个花园式、休闲商务办公区2、
