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1、哈尔滨写字楼市场调研报告一、哈尔滨写字楼的发展历史2（一）办公楼的公有化国有分配制2（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化4（三）哈埠宾馆写字楼租赁市场的后起之秀7（四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣9（五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD10二、哈尔滨写字楼市场发展现状11（一）哈埠写字楼办公区域的划分11（二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分11（三）各区域写字楼市场租售情况的调查121、南岗中心区12（1）南岗中心区写字楼租售价位调查13（2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况13（3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查14（4）南岗中心区写字楼客户特征：15A、南岗中心区写字楼客户
2、调查15B、写字楼客户企业性质16C、写字楼用户企业规模172、省政府中心区17（1）省政府中心区写字楼租售价位调查17（2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查18（3）省政府中心区写字楼客户特征19A、省政府中心区写字楼客户调查19B、写字楼客户企业性质21C、写字楼客户企业规模213、开发区南岗集中区22（1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查22（2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查22（3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查23（4）开发区南岗集中区写字楼客户特征23A、地王大厦投资型客户分析23B、开发区南岗集中区写字楼客户企业性质24C、写字楼客户企业规模244、道里中心
3、区25（1）道里中心区写字楼租售价位调查26（2）道里中心区宾馆写字间租赁价格调查26（3）道里中心区写字楼物业配套情况调查26（4）道里中心区写字楼客户特征27A、道里中心区写字楼客户调查27B、道里中心区写字楼客户企业性质27三、哈尔滨写字楼市场调研结论分析28（一）企业选择写字楼的特征281、新办小企业首选住宅办公282、有实力的服务性行业开始注重企业形象293、星级宾馆酒店成为写字楼租客的附加选择29（二） 写字楼高首付高利率带来高成本29（三）会展经济将带动CBD写字楼旺销30（四）开发区写字楼客户的特征311、对写字楼的要求普遍较高312、大面积租购的企业开始增多31（五）哈尔滨写
4、字楼市场未来趋势售价租金整体回落311、哈尔滨本土企业购买力不足322、金融政策始终没有放开323、政府对企业相关政策不清晰32一、哈尔滨写字楼的发展历史哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万人，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀,为城市的形成与发展奠定了基础。1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。与此同时，中国民族资本也有了
5、较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位。随着经济的繁荣，哈尔滨自1896年开始兴建了众多的欧式写字楼，形成了最早的办公楼群，解放以后这些办公楼又统一归国家所有。（一）办公楼的公有化国有分配制新中国成立以后，政府通过没收敌伪房地产和住宅的方式，迅速确定了办公楼及住宅的国有化基础；并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和国家职工。建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表建设时间原使用机构现使用机构地址1909年俄国侨民会教育书店道里区中央大街122号1912年横滨正金银行黑龙江省美术馆道里区地段街133号1923年英国汇丰银行中国银行哈尔滨分行道里区兆麟街37号1932年满洲中央银行中国工商
6、银行田地支行道里区田地街115号1906年中东铁路管理局哈尔滨铁路局南岗区西大直街51号1925年南满铁路驻哈办事处哈尔滨铁路公安局南岗区红军街108号1902年华俄道胜银行黑龙江省工商联合会南岗区红军街77号1907年中东铁路中央电话局铁路中心医院办公楼南岗区银行街31号1920年苏侨音乐专科学校黑龙江省外事办公室南岗区奋斗路292号1922年吉黑邮政管理局黑龙江省邮电管理局南岗区民益街100号1928年银行农业银行道外支行道外区北四道街18号1936年哈尔滨弘报会馆黑龙江日报社道里区经纬街5号1925年哈尔滨万国储蓄会哈尔滨教育委员会道里区中央大街1号1923年德国领事馆省供销合作联合社道
7、里区西二道街6号1920年丹麦领事馆市文学艺术界联合会道里区田地街89号随着新中国经济建设的发展，国家也开始集中建设办公楼及工商业用房，形成了一些设计和功能比较简朴，但施工质量较高的建筑。这些房地产投资都是在国家高度统一的计划体制下完成的，是集中投资建设的结果。到1979年，我国城镇房地产建设投资90%以上是来自中央和地方政府的财政拨款，政府基本上是房地产产品的惟一供给者。（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化 1978年12月中共十一届三中全会以后，政府在1982年、1988年、1993年和1998年进行了四次大的机构改革和行政体制改革。 1982年的第一次改革，是一次有益的探索，加快了干部
8、队伍的年轻化，但没有触动高度集中的计划经济管理体制，没有实现政府职能的转变。 1988年的第二次政府机构改革首次提出了转变政府职能的要求，强调政府的经济管理部门要从直接管理转变为以间接管理为主，强化宏观管理职能，淡化微观管理。改革的重点是那些与经济体制改革关系密切的经济管理部门。 黑龙江省及哈尔滨市政府机关在1988年的改革中开始精简机构，省市部分委办厅局开始合并，重复性的处室按计划精简，被精简下来的处室随即转变为经济实体的专业公司，并配有相应的行政级别，兼有政府权利，依旧在政府机关办公楼内无偿使用写字间办公。在计划经济体制下，配有政府权利的国企专业公司形成了行业垄断，发展迅猛，经济效益巨增。
9、90年代初，这些公司逐渐开始兴建自己的写字楼，并陆续从政府机关的办公楼内迁出。90年代初国企专业公司兴建的部分写字楼（现已对外租赁）所在区域写字楼名称地址所属单位政府主管部门南岗区汽车大厦东大直街96号哈尔滨汽车工业总公司市政府汽车工业办公室南岗区CMEC大厦东大直街98号黑龙江省机械设备进出口公司黑龙江省机械工业委员会南岗区中石大厦东大直街100号中国石油哈尔滨销售公司国务院石油工业部直属南岗区金融大厦红军街24号哈尔滨市人民银行中国人民银行沈阳中心行南岗区宣信办公楼宣信街27号省政府体改委黑龙江省人民政府南岗区中海大厦宣化街110号黑龙江海外发展总公司黑龙江计划经济委员会南岗区国际公司大厦
10、中宣街20号黑龙江省国际经济技术合作公司黑龙江省人民政府南岗区龙邦大厦一曼街188号东煤集团黑龙江省煤炭工业管理局南岗区新发展大厦果戈里大街328号黑龙江乡镇企业联营公司黑龙江省乡镇企业管理局南岗区海葳大厦果戈里大街21号黑龙江省高等级公路工程公司黑龙江省公路局南岗区北国饭店果戈里大街327号黑龙江省燃料总公司黑龙江省物资局道理区远东大厦友谊路392号省国际工程技术合作集团股份有限公司黑龙江省人民政府道外区龙菜大厦景阳街248号黑龙江省蔬菜公司黑龙江省供销社道外区星河大厦景阳街181号黑龙江省农业生产资料公司黑龙江省供销社香坊区外贸大厦珠江路106号省级12家专业进出口公司黑龙江省对外贸易经济
11、厅香坊区外贸粮油大厦中山路122号黑龙江粮油食品（集团）进出口公司黑龙江省对外贸易经济厅1993年政府的第三次机构改革是在确立社会主义市场经济体制的背景下进行的，它的核心任务是在推进经济体制改革、建立市场经济的同时，建立起有中国特色的、适应社会主义市场经济体制的行政管理体制。根据改革方案，政府组成部门、直属机构、办事机构要减少27个，人员减少20%。黑龙江省及哈尔滨市政府直属机关在这次的机构改革中相继撤消了省市的化工局、物资局、电业局、邮电管理局等机关单位，被撤消的机关与政府脱钩转制为集团企业，逐步缩减财政性拨款，实行独立的经济合算，自负盈亏。第三次机构改革后，哈尔滨市在短暂的几年里出现了上百
12、家国有专业公司，并随着政府机关超编人员的分流，各家公司的员工人数逐步地扩大，继而成立了若干专项的子公司，导致办公环境越来越拥挤，许多国有专业公司的子公司开始选择租赁写字楼或宾馆办公。自1994年起，哈尔滨写字楼租赁市场逐渐活跃起来，拥有自家写字楼的企业也看好市场机会将空置的写字间出租给刚起步的新公司。1998年政府开始了第四次机构改革和经济体制改革，改革的目标是：建立办事高效、运转协调、行为规范的政府行政管理体系，完善国家公务员制度，建设高素质的专业化行政管理队伍，逐步建立适应社会主义市场经济体制的有中国特色的政府行政管理体制。第四次改革之后，政府原有的机构仅保留了财政、教育、卫生、公安、民政
13、、建设、人民银行、农业、交通、劳动、人事等部门，其余机构全部撤消，其管理职能均划归到新组建的经贸委和发改委等部门。第四次改革对以往黑龙江省及哈尔滨政府改制的企业冲击巨大，除电信、金融、电力、石油、烟草等少数国家垄断企业仍然可以良性运转扩大发展之外，像外贸、煤炭、物资、林业、机械、冶金、纺织、土畜产、供销等原政府转制的企业公司均失去垄断地位，经营举步为艰，大量的工作人员陆续下岗。为了扭转被动的局面维持生计，大多数亏损企业公司利用自己办公地理位置优越的条件开始将自用的写字楼出租，如地处省政府办公区的原国防科工委、机械工业厅、对外经济贸易厅、国际公司均将大部分写字间整层出租。至此，原政府机构及国有企
14、业办公楼在哈尔滨写字楼租赁市场上占有了相当大的比例，由于其均处于COD之内，在地理位置上极其优越，租赁情况一直看好。（三）哈埠宾馆写字楼租赁市场的后起之秀哈尔滨市在改革开放以前的高档宾馆均由省市政府接待办公室和旅游局直接管理，普通宾馆由商业局统一管理，宾馆的建设维护由财政性拨款解决。改革开放前，高档宾馆除接待外国来宾及中央、省外政府官员及政府大型会议代表之外，均不对外营业。改革开放前省市政府管理的宾馆一览表宾馆名称地址主管单位花园邨宾馆南岗区海关街2号黑龙江省政府接待办公室和平邨宾馆南岗区中山路171号黑龙江省委办公厅北方大厦南岗区花园街403号黑龙江省政府接待办公室哈尔滨国际旅行社宾馆南岗区红军街25号黑龙江省外事办公室哈尔滨华侨饭店南岗区红军街72号哈尔滨市旅游局友谊宫宾馆道里区友谊路263号哈尔滨市政府接待办公室马迭尔宾馆道里区中央大街89号哈尔滨市旅游局天鹅饭店香坊区中山路95号黑龙江省接待办公室改革开放以后，哈尔滨市加快了经济建设的步伐，省市政府机关及国有企业开始兴办第三产业，一时间几乎所有的省市机关及事业单位和国有企业以及驻哈中直单位都建立了劳动服务公司，并以第三产业为主展开经营
