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1、 东方知音项目后评估 沈阳豫园房地产开发有限公司2006年1月第2页 共73页目录前言1一、 项目概况2二、 项目进度计划执行和完成情况9三、 项目质量控制14四、 项目成本计划控制情况29五、 安全生产、文明施工实施方面33六、 项目部的经验和教训总结36七、 对承包商、供应商的综合评估及理由54八、 其他67结束语73 东方知音项目后评估自评总结前言前言东方知音项目于2001年10月22日正式开工，2004年1月5日全部交付使用。分二期开发，其中一期于2002年12月30日交付，二期于2002年7月15日正式开工，2004年1月5日交付，2004年6月2日获得二期大产证，销售率达到99.3
2、%，具备了后评估的条件。通过本项目的操作，有必要总结一下经验教训，对后续项目开发有着重要意义。这次项目后评估工作在集团项目管理部指导下完成，由于首次尝试整个项目的评估，尤其是一期的原始资料比较欠缺，很多偏差分析无从着手，整体上弱化了对管理上的标准化与量化的要求。非常希望集团领导和相关部门能够对本报告提出宝贵意见。 东方知音项目后评估自评总结项目概况一、项目概况一、项目的基本情况：东方知音北临荻柴浜、东临金桥路、南接博山东路、西靠枣庄路。小区主入口：博山东路811弄小区次入口：枣庄路211号发展商： 复地集团上海新远房地产开发有限公司营销企划： 复地集团上海策源置业顾问有限公司景观设计： 泛亚易
3、道设计单位： 机械工业部第二设计研究院上海分院施工单位： 杭州萧山第二建筑工程有限公司（后更名为浙江国泰建设集团有限公司）上海锦惠建筑工程有限公司工程监理： 上海复远建设监理有限公司物业管理： 上海复瑞物业管理有限公司项目部主要人员： 二、主要技术经济指标：一期一期总用地面积65820M2道路用地8600M2一期总建筑面积94894.22M2居住建筑面积毛密度1.274其中地上建筑面积91266M2居住建筑面积净密度1.82地下建筑面积3628M2人口毛密度412人/ha一期建筑占地面积15856M2人口净密度587人/ha一期住宅建筑面积85554M2自行车库1505M2一期住宅总户数778
4、户汽车停车位174个容积率1.37其中地面汽车停车位75个集中绿化率15. 2%地下汽车停车位99个绿化面积33568M2会所1705M2绿化系数39.50%商业、物业2451M2二期二期总用地面积49800M2绿化面积19679M2二期总建筑面积80830.75M2绿化系数39.50%其中地上建筑面积75903.8M2道路用地面积8340M2地下建筑面积4927M2自行车库1438M2二期建筑占地面积8109.41M2地下汽车库（兼人防）3492.02M2二期住宅建筑面积75903.8M2汽车停车位181个二期住宅总户数686户其中地面汽车停车位83个容积率1.50地下汽车停车位98个集中绿
5、化率17.4%总用地平衡表总用地面积11.594ha100%其中一期用地面积6.614ha56.90%二期用地面积4.98ha43.10%住宅建筑用地面积7.358ha63.45%公共建筑用地面积0.675ha5.82%道路用地面积1.694ha14.61%公共绿地面积1.867ha16%总绿化系数39.5%一期总户型分配表二期户型分配情况一、二期主要绿化指标一期二期总用地面积65820M249800M2绿地面积33568M219679.45M2集中绿化面积10000M28665.13M2绿化率39.5%M239.50%集中绿化率15.2%M217.40%人均绿地面积12.3M27.72M2一
6、、二期面积汇总总建筑面积175724.97M2地上自行车库面积1504.57M2多层住宅面积122034.95M2地下自行车库面积（兼人防）549.79M2小高层住宅面积39423.16M2半地下室自行车库面积885.12M2商场会所面积4207.29M2地上面积汇总167162.43M2地下车库（可售）1785.41M2地下面积汇总7640.80M2地下车库（兼人防）5334.68M2住宅面积汇总161500.89M2三、建材装修标准：结构： 沉降控制复合桩基桩0.25*0.25*22米，纯桩基桩0.25*0.25*22米，小高层纯桩基桩0.3*0.3*26m，多层采用砖混合结构。楼屋面采用
7、现浇钢筋混凝土板，底层设架空板，每层设置圈梁及构造柱。小高层采用短肢钢筋混凝土框剪结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土。外墙： 多层采用涂料饰面，小高层采用涂料饰面，局部采用面砖饰面。屋顶屋面：铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。门窗： 入户大门采用防盗子母门，外窗及阳台门采用彩色铝合金材料，二期沿金桥路的27#31#房及36#房东单元采用双层玻璃，内门客户自理。地面： 室内地坪采用水泥砂浆找平。内墙： 客厅、餐厅、卧室砂浆抹平，腻子批嵌。阳台：金属栏杆及玻璃挡板。电梯：三菱电梯，七层住宅载重量550kg，十一层住宅载重量630kg.门厅：每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采用地砖。公用
8、部位楼梯：地面铺设防滑地砖。供水：变频供水，无屋面水箱。电视接受系统：预留二个有线电视终端（除一室一厅一个外）。通信系统：每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络线路。水、电、煤：一并配套到位：一户一表（电表容量：4KW8KW）煤气：管道铺设到户。车位：355个，其中一期174个，二期181个。空调：预留空调位置、搁板及空调滴水管。智能化：信息宽带网络系统，小区背景音乐及紧急广播系统、一卡通车辆管理及门禁系统、物业管理平台子系统。第 45 页 共 73 页保安系统：24小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系统、小区周边红外线报警系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲系统。四、会所设施
9、：底层设有跑步机、体操房（健身房）、咖吧。二层设有桌球房、美容室、棋牌室、羽毛球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐项目。会所由上海星之健身俱乐部有限公司管理经营。五、智能化：1、 信息通信系统：信息宽带网络系统：采用FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼，五类线到户。2、 CATV有线电视系统。3、 安全防范系统：周界防越报警系统：采用总线制，设置红外线总线制报警器。电子巡更系统：采用离线式巡更系统，显示巡更时间、地点。电视监控系统：小区所有出入口、车库内及主要公共场所设置摄像机，并带有报警联动功能。4、 可视对讲系统：总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。5、 管理系统：（1） 背景音
10、响紧急广播系统：在小区公共场所，绿化带设置音响。（2） 小区一卡通系统：地下车库管理和IC卡门禁管理。（3） 智能化系统管理中心：安保中心和物业管理中心。六、前期配套开发管理概况前期与配套方面主要工作有三块：一是3100m2的接待中心（该建筑为代建项目）；二是9.5万m2的一期住宅项目；三是二期8.1万m2住宅项目。二、项目进度计划执行和完成情况在项目时间管理上，项目部认真做好各项进度计划,组织各项活动的实施，并在项目开展过程中及时跟踪、调整，采取相应的进度措施，根据预定的计划在前期、配套及现场施工等方面得到严格控制，使整个项目的计划执行达到了预期的目标。一、进度节点计划执行情况详见附件1二、
11、考核节点执行完成情况除二期交付许可证节点比计划延期14天外，其余节点均能按计划完成。三、其他节点执行完成情况一期二期方案审批延期34天建设用地规划许可证延期15天配套延期31天结算延期271天其余节点均基本按计划完成方案审批延期13天建设用地规划许可证延期15天配套延误26天，景观延期29天档案验收延期16天大产证、结算延期其余节点均按计划完或提前完成四、节点滞后原因分析和采取纠偏手段1、 二期交付许可证延期主要原因是完成二期超面积规划补证，补签土地出让合同和补缴出让金等事项。我们的执行思路是：保证公司的总体利益，利用良好的政府部门关系，有计划、有步骤实施各项任务，最终于2003年12月19日
12、取得新建住宅交付使用许可证；2、 一、二期方案审批延期主要原因为建筑面积超标等原因经几次送审后才给予批准。根据此情况，项目部根据方案报批及扩初报批分别由区计划发展局及市建委审批的情况，将扩初报批与方案报批同步进行，节约了办证的时间，保证了开工的日期；3、 一、二期建设用地规划许可证延期主要原因是土地出让金费用交付的延误，考虑公司资金流转，所做的技术调整，此工期延误对整个项目影响不大；4、 配套、绿化节点延期主要原因为：（1） 对配套垄断项目施工工期估算太乐观，主要为供电箱变基础的施工工期及设备吊装对路面要求高，与景观绿化搭接要求考虑不够完善；（2） 一期会所装潢方案的延期，使消防施工延期（后会所作为甩项）验收；（3） 对配套验收手续历时估计不够。根据此情况项目部积极采取措施，压缩后续办证的时间（主要为档案验收及交付使用许可证的办理），保证了交付的时间要求；5、 结算节点延期主要原因是有计划安排延期；6、 二期大产证延期主要原因为补地价问题。五、进度总体评估、经验及教训东方知音项目时间管理上形成了较为可靠的管理体系和制度，使项目运作顺畅，各项活动能基本按计划有序的开展。通过项目团队的共同努力，项目的进度编制、跟踪调整和控制等方面都得到了较好的成果，项目重要节点能够按时和提前完成
