《地产破冰术》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产破冰术（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、容积率相对论容积率是房地产开发中很关键的一个指标，在开发商拿地时，总 是希望政府批准的容积率越高越好。容积率越高，就意味着能造的总 建筑面积越大、能实现的总销金额越高、似乎也意味着能赚到的利润 越多。而容积率降低就导致能造的面积减少，地价、绿化投入等固定 成本由于分摊面积减少从而使得单位成本上升。从操作项目的常理来 说，“容积率是否要做足”这个问题似乎没有太多讨论的必要。但是， 房地产开发的第一目的是为了利润最大化，而容积率和利润这两个指 标并非在任何情况下都是成正比的。在两种情况下，我们必须考虑主 动降低容积率。第一种情况：当出现小高层或高层住宅的市场售价和多层出现倒 挂现象，这种情况经常会
2、出现在一些城市的郊区，往往多层的房子价 钱卖的高，还卖得快，小高层、高层住宅价钱卖得低，还卖得慢，这 也许会和当地人的购房习惯有很大的关系。比如多层的得房率高且物 业管理费便宜。这个时候主动降低容积率反而会有很好的效果。我司 曾接手销售一个楼盘，容积率1.5，第一期规划的产品为高层、小高 层和多层三结合的产品，多层可以卖到 4500 元/平米左右，小高层、 高层只能卖到 3700 元/左右，均价仅在4000 元/平米左右，更要命 的是，由于小高层、高层的户数多且要确保中心绿化及车位数量，只 能在中心绿化地下开挖做地下车库，所以造价成本更高。经过测算后， 我司果断建议开发商第二期去除小高层、高层
3、，容积率从 1.5 降到 1.2，实际效果是由于没建地下车库，多层的造价本来就低，整体成 本下降约 400 元/平米，而平均售价达到4800 元/平米以上，一降 一升，利润总额不减反增，同时，开发商的实际投入总额还减少了。第二种情况，当所取得的地价不高，容积率的下降对单元楼面 地价的影响不大，而容积率下降带来的产品形态的升级也大大提升 单价，同时还能在竞争激烈的市场中提升产品竞争力，防范市场风 险，选择降低容积率也是很好的方法。这种情况在低容积率的产品 中较多出现，比如，1.0 的容积率可能会造公寓，但降到了 0.6 就 可以造联排别墅，再降到0.3 可以造独栋别墅。独栋别墅的售价高 于联排，
4、而联排的售价又高于公寓。虽然在降低容积率的过程中， 楼面地价会不断提升，但如果售价提升的幅度高于楼面地价提升的 幅度，那么，在造价相差无几的情况下，降低容积率会带来单位利 润和利润率的提高。（假设容积率从 0.6 降到了 0.3，楼面地价可能 提高了 3000元/平米，但开发的产品从联排别墅升级到独栋别墅， 而独栋别墅的单价比联排别墅高5000 元/平米，那么，降低容积率 后，不考虑造价变化，每平米可以多赚 2000 元。这样的案例在实 际操作中并不少见）我司在 2002 年曾全程策划过位于上海佘山的别墅项目“佘山月 湖山庄”，当时开发商取得土地的容积率为0.2，这已经是较低的容 积率了，在这
5、样的容积率下，可以规划约 92 幢别墅。大致每幢面 积在 350 平米左右，占地约2 亩，经过认真分析，我司认为这样的 规划并未跳出与周边市场的同质竞争，产品的竞争力不够明显。我 们果断建议开发商降低容积率，从 0.2 降到 0.15，这样总幢数降到 了 68 幢，每幢面积提高到 450 平米，每幢占地达到 3 亩，同时建 议开发商每幢均赠送高标准的精装私家园林，这种做法当时在上海 没有，果然所有参观别墅的客户都被别墅的私家园林所震撼。虽然 售价已远高于周边行情，但仍然非常热销，至今，佘山月湖山庄仍 是上海别墅的代表之作。当然，我们也应该认识到，如果容积率降低过多，虽然利润率高， 但利润总额会降到相当低的水平，这同样是不可取的（如果投资 10 亿能赚3 亿，降低容积率后变为投资2 亿赚1 亿，虽然这2亿资金 的利用率很高，但利润总额太低相信也没有开发商会愿意这么干）。 特别是在土地稀缺，而中小开发商很难有较多土地储备的情况下，资 金利用率高可能不如土地利用率高重要，在这种观念主导下，每一块 地都会被最充分地利用。所以，“容积率要不要做足”这个很容易被忽略的问题其实牵涉 到利润、成本、竞争力等各个关键因素，是项目开发时要考虑的重点 问题之一，应该结合每块地的特性和每个开发商的经营理念进行慎重 考量。
