不动产登记暂行条例释义

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1、不动产登记暂行条例释义总则（上）【编者按】不动产登记暂行条例（以下简称条例）将从3 月 1 日起实施。为满足广部不大动读产者对登于 条例 具体条款和登记实务内容的阅读需求， 本刊特与国土资源 记中心联合推出 “条例释义 ”摘登，并从 2015 年第 2 期起开始 连载，逐章逐条对条例进行解释。第一章 总则本章共七条，对条例的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动 产登记的类型、 不动产登记的原则、 需要进行登记的不动产权利种类、 不动 产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。第一条【立法目的及依据】 （条文主旨为编者所加，下同）为整合不动产登记职责，规范登记行为， 方便群众申请登记，

2、保护 权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。释义本条规定的是条例的立法目的及法律依据。一、关于立法目的的立法目的就是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登其规中范整登记合行不为动产登记护权职利责是人合实现法不权益动。产统一登记的基础是实现不动产统一登记的要求， 方便群众申请登记是不动产统一登记的核 心， 保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。需起要草的注意的是， 条例的起草工作受到了社会各界的广泛关注，关于条例 目的， 社会各界也存在不同的认识。 例如， 很多人把不动产登记作为了遏制腐 败或者限制房价的主要工具。 但是，我们应当准确认识到整合不动产方登便记群

3、职众责， 规范登记行为，申草请的登直记接，目的保。护权利人合法虽权然益随，着不动产登 记带来制一度定的完的影善响，特但别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败、 稳定房价才是不动产登记条例起是这些并不是不动产登记的直接目的。二、关于立法依据条例最主要的立法依据是物权法，因为物权法第“十国条家规对定 不动行产政实法行统规规一登定。记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、 行政法规规定。他法 承了 这不 其原 地行 于都农土村土地管理法、城市房地产管理法、森林法、草登记管辖、 登记内容、登记程序等方面规定法范，等但相是关由法律对土地、房屋、森林林木、草原等不动产登记也进其产统他法一律登中记

4、制对不度动的建立。为此， 条例以物权法为立法依据，吸纳产登记的相关内容，并进行了归纳总结。经过充分讨论研究，在用华人民共和国物权法等法律 ”的表述，不对其他法律进行罗列。当然，除了物权法等相关法律，条例还有其他间接依据，主要是相关文 件等。如 2013 年 3 月 14 日公布的国务院机构改革和职能转变方案， 2013 年 11 月 12 日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过的中共中央关于全面 深化改革若干重大问题的决定， 2014 年 1 月中央编办发布的关于 整合不动产登记职责的通知等。第二条【不动产登记及不动产的概念】 本条例所称不动产登记， 是指不动产登记机构依法将不动产权

5、利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 释义本条规定的是不动产登记及不动产的概念。一、关于不动产登记的概念登产记所在的主体是不动产登记机构。物权法第十条规定： “不动产登记，由不动 地是，的在登记机条构办理。 ”据此，本条第一款把登记机关明确为不动产登记机构。但 例去不出同的台政之前府， 我国并没有统一的不动产登记机构， 不仅不同的不动产权利要乱部门，进行登记， 而且各地不动产登记机构的设置也对并不不动一产致，这种局面非常混登条记将信登息记的共享、交易的安全、群众生活的便利都带来了不利影响。 条例第六这是综合考虑我国的职责明确给国

6、家专职的部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方 层面， 不是动县产级登以记上的地实方人践民，政府确定的部并门借。鉴域外不确定一项不动产动产登记机构设置的经验而作出的规定。权登记利的的归内属容，是不动产权利归属和其他法定一事般项包。括起到定分止主体、 客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权名利称人等的身姓名、 份这些信内息容，不的动产的坐落、 面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。通过对 争记载的社和会公效示果，。社会公众便可以了解不动产权利的此归外属，情况情况时。 这些内容是通过异议登记、 查封登记等具体登记类型予以体现 的， 通过对这些事项的记载和公示，权利

7、主体可以及时发现不动产交易所 存在的风险。登记事项须记载于不动产登记簿。物权法第十四条规定：“不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六 条规定： “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 ”因此，除物权法规 定的个别情形以归属及物权变动等事不项动，产登记簿是物权记载于不动产登记簿时才对于不动产权利人和第三人都有十分重要的意义。第三人可以通动所产作登出记的簿了解不动产的自然状况和权属情况， 第三人基于对不动产登记簿的信任善此意处行的为登都记受是到具法有实律的体保法护效。力的理上的登记、 备案具有实质上的区别， 后者只是对于既存权利状态的

8、描 述， 方便行政机关进行统筹，而前者则是权利确认的必要条件。二、关于不动产的概念不动产是与动产相对而言的，都属于 “物 ”的范畴，都由物权法 （大陆法系国家）或者财产法（英美法系国家）进行调整。两者之间的 区别主要是能否人为地移动，如果能够移 动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。 因此，在域外其他国家和 地区，不动产的概念比较广，一般包括土地以及附着于土地与其无法分 离的房屋、林木等。在法我对国不，动“不动产 ”一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有担保 产林的木含等义地进行了界定。其第九十二条规定： “本法所称不动产是指土地以及房屋、 上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。

9、”1988 年最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）表述为 “土地、附着于土地的建筑产物及”其。他定着物、 建筑物的固定附属设备为不动产 ”。但正是在以2动00产4是年指10 月 15 日物权法第二次审议稿第二条第二款曾已经明确规定不后土地的以审议及建稿筑以物及等正土式的地颁附着布稿物都。没再进行规定式出台的物权法第五十八条在界定集体的不动产和动产时虽有涉及但是没有明确 界定：“集体所有的不动产和动产包括： （一）法律规定属于集体所有的土地和森林、 山岭、草原、荒有的地教、育滩涂、； （二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所 科学、文化、卫生、

10、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产 ”。条例在担保法的基础上，通过列举明确外延的方式，参 照担保法的表述确定了不动产的概念，并在 “土地 ”后面增加 了 “海域 ”，基本保证了不动产定义的统一。第三条【不动产登记类型】不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。本条主要规定的是不动产登记的类型。 条例 作为一项规范登记的 程序法规， 登记类型是其核心的内容。 不同的登记类型， 其申请主体、 提交的材料、 登记的程序等都存在差异，条例对此作出了概括规定。一、不动产首次登记不动产首次登记， 主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿

11、， 具体来说主要包括总登记和初始登记。 首次登记作为一种登记类型， 是 条例 的首创。 在条例 出台之前，存在着土地总登记、 土地初始 登记和房屋初始登记、 设定登记等相关类型， 由于不同的部门对初始登记、 设定登记的内涵理解不一致，因此条例将其统一归纳规定为首次登记。二、变更登记变更登记， 主要是指因不动产权利人的姓名、 名称或者不动产坐落等发生变更而进行的 登记。一般来说， 适用变更登记的主要情形包括： 权利人姓名或者名称变 更的； 不动产坐落、名称、 用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期 限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权

12、额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期 限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利 转移的变更情形。般来说，三、转移登记转转移移登登记记，适用主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记的的情；不形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股共因有人增人引民起法不院动仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移其他不动产权利转移情形。四、注销登记注销登记， 主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。 注销登记在各 种不动产登记中普遍存在。 注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登 记两种情形。 申请注销登记的情形主要包括

13、： 因自然灾害等原因导致不动 产灭失的； 权利人放弃不动产权利的； 不动产权利终止的，以及法律、 行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有 土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁 机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法 律、行政法规规定的其他情形。五、更正登记更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载 事项进由于各种原因难以避免会行践中更普正遍的登存记。 更正登记是物权法确定的一项新的登记类型， 在日常登记实导在致。不各动种产错登误，记工作实践创中设，更正登记制度的原因就在于通过规范纠正

14、登记错误的程序， 达到合法纠正登记错误之目的。 土地登记办法和房屋登记办法也都对更正登记制度作出了更具有操 作性的规定。六、异议登记异记议载的登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿 权的一利项所新提出的的异议申请记载于不动产登记簿的行为。 异议登记是 物权法 规定 步不动进产行了登明记确制度的规，定。土地登记办法和房屋登记办法 对此制度进一不动产登记簿记载的权申请人在异议登记之日起十五日内不起诉， 异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿误物的权，法可第十九条规定： “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错 以申请更正登记

15、。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有 错误 利的，人不登记同机意更构应正的当，予以更利正害。关系人可以申 请异议登记。 登记机构予以异议登记的，七、预告登记预不告动产登记，主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的登记。 它将债权请求权予以登记， 使其具有对抗第三人的效力， 使妨害 其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。物 权法第二十条规定： “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权， 按照约定可以向登记机构： 申 请预告登记。 预告登记后， 未经预告登权记效的力权。利人同意， 处分该不动产的， 不发生物预告登记后， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请 登记的， 预告登记失效。 ”预告登记一般适用于转让不动产、预购商品房 等不动产的情形。八、查封登记查和封协助登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书 执行通知书等法律文书， 将查封的情况在不动产登记簿