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1、重庆蓝湖湖郡别墅墅营销推推广分析析报告一、 重庆别墅墅市场背背景截至今年年6月，重重庆市开开盘销售售的别墅墅项目共共计111个，与与20004年新新增别墅墅11个个的全年年水平持持平，同同时预计计下半年年还将新新增8个个别墅项项目。据据不完全全统计，我我市今年年全年别别墅供应应量大约约为35500套套，共计计1244.01136万万平方米米，其中中，上半半年供应应体量为为42.97336万平平方米，下下半年预预计将达达到811.044万平方方米。我市今明明两年别别墅投资资预计将将达1000亿元元，主要要产品形形态以连连排、独独立为主主，其中中，南岸岸和北部部（江北北、渝北北和北部部新区）将将成
2、别墅墅主要集集中地。在在南岸区区，别墅墅集中在在南山、茶茶园新城城、滨江江路等地地，北部部区域则则是集中中在金开开大道、石石马河、回回兴等区区域。此此外，大大渡口、巴巴南等地地别墅也也呼之欲欲出。20055年别墅墅集中放放量，不不同风格格的产品品悉数登登场：保保利、佰佰富掀起起高尔夫夫别墅旗旗帜，龙龙湖蓝湖郡郡亮出顶顶级豪宅宅，还有有中安翡翠湖湖、天江江常青藤藤崇尚的的人文之之美等等等。二、蓝湖湖郡西岸别别墅项目目简介蓝湖郡占占地16600亩亩，其中中湖东岸岸占地4408亩亩，共有有联排别别墅近5500套套，独立立别墅770余套套。继蓝蓝湖郡东岸110亿元元荣耀谢谢幕以来来，20005年年龙湖
3、又又一力作作，蓝湖湖郡西岸在在新政两两个月之之后隆重重推出，在在重庆的的别墅市市场刮起起一阵旋旋风。此此次推出出的西岸岸别墅，独独立别墅墅的门槛槛高达“6000万元”以上，仅仅千万级级别墅就就达122栋之多多。龙湖湖，凭借借在打造造别墅产产品上的的精细、大大气和成成功经验验，近乎乎完美地地再现地地中海风风格豪宅宅，使西西岸别墅墅的每一一个细节节都成为为经典，成成为重庆庆别墅的的颠峰之之作。三三、蓝湖湖郡西岸别别墅广告告投放分分析1、从从广告发发布频次次来看：从5月112日到到9月222日的的报媒平平面广告告投放来来看，总总共投放放广告339次，全全部整版版、全部部彩版；在媒体体选择上上，只在在
4、晨、商商、晚、时时报上面面发布广广告；广广告也只只在每周周广告量量大的周周三、四四、五这这个时间间段发布布。分阶阶段广告告推广频频次来看看：l筹备期期166次l开开盘期8次次l销售售持续期期155次2、从从媒体选选择分析析：蓝湖郡的的平面广广告只在在晨、商商、晚、时时报等发发行量大大、影响响力大的的媒体上上作，从从下表可可以看出出，西岸岸别墅的的广告在在商报和和晚报上上面广告告的次数数较多。晨:18%商:37%晚:32%时:13%分阶段来来看：从从上图可可以看到到在推广广的三个个阶段，对对报媒的的选择使使用频度度各不相相同。在在筹备期期，在晚晚报上的的广告量量最大，其其次是商商报和时时报；开开
5、盘期在在商报和和晨报的的广告较较多；销销售持续续期对商商报和晚晚报的选选择较多多。不同同营销阶阶段对媒媒体的选选择与调调试反映映了不同同媒体相相对于项项目的价价值。33、从广广告发布布时间看看：时间间集中在在每周的的三、四四、五，在在其他时时间段基基本没有有投放广广告，而而且是在在逐渐递递增，周周五的广广告达到到最高峰峰。这几几乎是每每周的发发布趋势势，别墅墅广告也也不例外外。星期期五:220星期期四:114星期期三:224、从诉诉求点和和广告主主题来看看：蓝湖郡在在尝到一一期项目目推广中中“一生生一栋”所所带来的的高感与与尊宠后后，在西西岸项目目上的“仰仰望蓝湖湖郡西岸岸”“震震憾蓝湖湖郡西
6、岸岸”继续续拔高着着项目的的境界。在蓝湖郡郡西岸岸的推广广中，地地中海风风格成为为项目拔拔高境界界后的重重要落脚脚点，其其次是对对品牌、品品质的诉诉求。分期的广广告诉求求点：筹筹备期的的广告诉诉求点是是对形象象、风格格的宣传传；开盘盘期的广广告主题题是“震震撼蓝湖湖郡西岸岸”；热热销期的的广告主主题则是是“幸福福的家庭庭都是相相似的”，转转为对楼楼盘品质质的诉求求。注：兴起起于欧洲洲的地中中海风情情是豪宅宅的代名名词，戴戴安娜王王妃、贝贝克汉姆姆等名流流的豪宅宅，均是是地中海海风情。蓝蓝湖郡西岸的的地中海海风情的的震撼之之美首先先表现在在建筑风风貌上大量量采用一一层的别别墅结构构，配以以地中海
7、海风情的的历史感感立面，更更显出时时尚豪宅宅的尊贵贵感。尤尤其是大大量连接接室内与与外界的的长廊、天天井等“灰灰空间”的的运用，在在重庆豪豪宅市场场上更是是首次出出现。5、从广广告费用用及效用用来看：广告费用用的统计计根据公公开价格格计算，特特殊版面面不包括括在内。总总计广告告费用3373.4万元元*（11+彩版版费用550）5600.1万万，从公公布的总总销售金金额3.5亿元元看，西西岸别墅墅的平面面广告费费用占总总销售额额的1.6。四、阶段段性广告告投放分分析第一阶段段（蓄势势期）：蓝湖郡郡5月112日在在晚报首首次亮相相以来，在在每周都都有广告告出现，“仰仰望蓝湖湖郡西岸岸，一次次关于别
8、别墅的重重新想象象”，这这样的广广告主题题和龙湖湖紫都都城的广广告主题题很类似似，都是是以形象象唤醒方方式。66月299日，蓝蓝湖郡“以以高分通通过3AA认证”为为项目的的品质确确立了保保障。从从7月开开始，龙龙湖推广广模式中中重要的的道具样板板间开始始亮相，其其地中海海风格招招摇过市市。7月月8日晚晚，一种种颠覆重重庆别墅墅市场的的产品于于蓝湖郡郡西岸登登场。“关关于别墅墅的重新新想象”由由此终结结。在这这期间，总总共用了了16个个整版进进行宣传传。第二阶段段（开盘盘期）：7月112日开开盘，没没有任何何消息发发布，西西岸别墅墅悄然登登场。而而在7月月14、115日这这两天大大肆渲染染了一把
9、把。开盘盘两天内内销售业业绩是：83套套联排别别墅，442套独独立别墅墅，总销销售金额额3.55亿元，这这在重庆庆的别墅墅销售史史上是史史无前例例的。别别墅不同同于一般般的住宅宅产品，此此次的湖湖西岸的的目标客客户群也也悄然变变化，由由湖东的的“双资资”阶层层转向城城市“塔塔尖”人人群。事事实证明明，这些些“塔尖尖”人群群对西岸岸别墅是是非常认认可的。期期间，共共用8个个整版进进行宣传传。第三阶段段（销售售持续期期）：开开盘之后后，广告告的诉求求变为对对别墅品品质的推推广以及及继续对对地中海海风格进进行宣扬扬，“幸幸福的家家庭都是是相似的的”，这这是对楼楼盘品质质的最高高追求。至至9月330日
10、，共共有155次的整整版广告告，着重重对楼盘盘品质的的把握。五、总结20055年7月月12日日，重庆庆首见的的地中海海风情别别墅蓝湖湖郡西西岸开盘盘，重庆庆富人以以极大热热情拥抱抱了这种种全新风风格豪宅宅，开盘盘两天销销售独立立别墅442套，联联排别墅墅83套套。盛夏夏时节，又又处在宏宏观调控控下的楼楼市盘整整期，龙龙湖创下下一个令令人难以以置信的的奇迹。从从这种“以以卖公寓寓的速度度卖别墅墅”看来来，是产产品力在在左右着着个盘表表现，而而产品的的背后，更更有着品品牌、资资金、运运作能力力等决定定性的软软实力。从广告主主题来看看，地中中海风格格是西岸岸别墅广广告策略略的主线线，无论论是筹备备期、开开盘期还还是持续续期，地地中海风风格都是是广告中中出现的的主题。而而同样作作为别墅墅的中安安翡翠翠湖，其其营销推推广的思思路：很很长一段段时间首首先是教教育引导导市场，提提示是房房子。第第二步，这这是好房房子。第第三步，这这是别墅墅。第四四步，这这是有品品位的别别墅。一一步一步步，渐入入主题。而而蓝湖郡郡始终以以地中海海风格为为广告的的主题，这这样不仅仅能加深深对其风风格的影影响，也也可以让让更多的的人了解解产品。
