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1、 襄垣县和馨园临街商业用房建设项目可行性研究报告长治市询达利工程咨询有限公司二O一三年三月目 录第一章 总 则1一、项目概述1二、项目编制依据、原则及范围1三、主要技术经济指标3第二章 项目建设背景与必要性5一、项目背景5二、项目建设的必要性5三、项目建设的可行性6第三章 项目建设规模和内容7一、项目建设规模7二、项目建设内容7第四章 项目选址与建设条件8一、场址所在位置现状8二、自然条件8三、地质条件9四、施工条件9第五章 工程技术方案11一、设计依据11二、总平面设计11三、建筑设计12四、结构设计13五、给排水工程设计17六、消防设计18七、暖通工程设计18八、电气设计19第六章 环境保
2、护23一、设计原则23二、设计依据23三、主要污染来源及防治措施23第七章 安全与卫生27一、安全27二、卫生27第八章 节能方案分析29一、设计依据29二、原则和标准30三、能耗状况和能耗指标分析30四、节能措施31第九章 财务分析34一、财务分析的依据和方法34二、项目财务分析的范围及相关处理34三、基础数据34四、开发成本35五、收入、营业税及附加35六、财务分析36七、财务评价结论37第十章 项目实施进度安排38一、项目实施计划38第十一章 投资估算与资金筹措41一、估算依据41二、建设投资41三、资金筹措方案41第十二章 工程招投标方案43一、编制依据43二、项目招投标基本情况43第
3、十三章 综合分析评价46一、社会影响分析评价46第十四章 结论与建议47一、结论47二、建议47附 件：报告编制委托书选址意见函用地意见函水、暖、电证明 第一章 总 则一、项目概述（一）项目名称：襄垣县和馨园小区临街商业用房建设项目（二）项目选址：襄垣县迎宾西街南侧（九七二处对面）（三）项目可研编制单位：长治市询达利工程咨询有限公司（三）项目性质：新建（四）项目建设单位：襄垣县住房保障和城乡建设管理局住房保障办公室二、项目编制依据、原则及范围 （一）编制依据1、项目建设单位委托书；2、和馨园小区保障住房建设项目可行性研究报告；3、襄垣县城总体规划；4、和馨园小区总平面规划图；5、国家计划委员会
4、、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；6、国家计委投资项目可行性研究指南；7、山西省各类建筑取费标准；8、和馨园小区保障住房建设项目批复文件；9、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。 （二）编制原则考虑主体工程功能和设施的先进性，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化建筑，注重建筑造型，体现建筑简洁明快、美观清新形象。合理确定工程建设方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，并最大程度地保证人民群众的疏散安全
5、、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施。遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。 （三）项目研究范围在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。研究范围主要包括：1、项目提出的背景及建设的必要性；2、项目建设条件；3、工程技术方案；4、环境保护、安全卫生和节能等方面的措施；5、项目组织机构、实施计划；6、投资估算与资金筹措；7、财务分析；8、可
6、行性研究结论与建议。三、主要技术经济指标本项目针对小区商业用房进行研究主要技术经济指标序号名称单位技术指标备注1规划占地m228542.142建筑占地m27844.832.1住宅m26269.22.2商业用房m21575.633建筑面积m253366.623.1住宅m252320.43.2商业用房m21046.224建筑密度%27.495容积率1.876绿化率%307项目总投资万元270.16第二章 项目建设背景与必要性一、项目背景改革开放以来，地处山西省晋东南地区的襄垣县得到了迅速发展。襄垣县城镇化建设的步伐加快。2011年，随着国家保障性住房安居工程的提出，襄垣县委、县政府在积极认真的贯彻
7、落实这一民生政策，经县委、县政府会同有关部门研究决定规划建设保障性住房，由襄垣县县发改局批准的襄垣县和馨园保障性住房工程已经完成，具备了入住条件。为了使项目建成后满足居民的日常生活及完善基础的配套设施、物业管理等方面的需要，和馨园保障住房项目建设单位襄垣县保障住房和城乡建设管理局住房保障办公室经研究，决定提出该项目和馨园商业用房项目的建设。二、项目建设的必要性（1）该项目的建设有利于小区物业管理的需要，物业作为房屋建筑的“售后服务”，可以给予房屋建筑及其公共设施、交通、卫生、治安和环境保护等进行及时有效的维护、修缮与整治，实现房产经济效益、环境效益和社会效益的统一，为小区良好的居住环境提供保障
8、；（2）该项目部分房屋对外出租用于商业购物，建成后能进一步满足小区居住人群的日常生活消费的需要，为小区居民提供日常所需的生活用品，方便大家的生活，带动区域经济发展；（3）该项目的建设，有利于该区域人群经济收入增长和促进劳动力就业率的提高。三、项目建设的可行性（1）该项目的建设，符合襄垣县城的总体规划；（2）该项目的建设，符合和馨园小区的整体平面规划布置；（3）该项目的建设，符合襄垣县城市道路的规划。第三章 项目建设规模和内容一、项目建设规模项目规划占地面积1575.63平方米，总建筑面积1046.22平方米，总投资270.16万元。二、项目建设内容（一）土建工程1、东侧门市 662.22平方米
9、2、西侧门市330.6平方米3、门 房 53.4平方米（二）其他工程1、装饰装修工程2、供水、供电、消防设施、设备工程3、楼梯第四章 项目选址与建设条件一、场址所在位置现状（一）地点与地理位置项目选址为襄垣县迎宾西街南侧（九七二处对面），东至规划路，西至长兴路，南至西关村地界，北至迎宾西街。（二）场址占地面积项目占地总面积1575.63平方米。（三）土地利用现状项目场址已达四通，土地平整后即可实施建设。二、自然条件襄垣县位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地之北，地理座标为东经11242-11314，北纬3623-3644之间。东以仙堂山、黄岩山与黎城分界；西以石磴山和沁县相连；南以五阳山、麓
10、占山、磨盘山、五赞山分别与潞城、长治市、屯留接壤；北和武乡为邻。县城位于长治市主城区北约50公里。襄垣大陆性气候特别显著，平均气温8-9，四季分明，七、八、九月气候最高，平均达23.4，极端最高气温为38.1。十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.1，极端最低气温为-29.1。年平均降雨量在550毫米左右，大部集中于七、八、九三个月。全年无霜期一般为166天左右，最短118天，最长197天。三、地质条件根据原和鑫园地质勘探报告，结合区域地质资料综合分析，勘察范围内地基沉积时代成因类型自上而下依次为：第四系全系统冲、洪积层（Q4al+p1），以第层粉质粘土或第层粉细砂层底为界；第四系上更新统冲
11、、洪积层（Q3al+p1），以第层粉质粘土底为界；第四系中更新统冲、洪积层（Q2al+p1），以第层粉细砂或第层粉质粘土底层为界；第四系下更新统冲、洪积层（Q1al+p1），以第层粉质粘土层底为界；二叠系泥岩、砂岩（P），本次勘察为揭穿。四、施工条件1、土方拟建项目在施工期需在项目建设地点进行土方开挖，由于地势不平，挖方量较小，挖出土方量大于回填量，剩余土方外运处理。2、砂、石料工程所需砂及石料当地市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。3、材料来源及供应水泥、钢材、木材等均由当地建筑材料市场供应。第五章 工程技术方案一、设计依据1、建设单位提供的建设用地范围及其；
12、2、屋面工程技术规范（GB50345-2012）；3、建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2009）；4、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；6、建筑地面设计规范（GB50037-96）；7、建筑制图标准（GB/T50104-2001）；8、房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）；9、山西省工程建设标准设计 ；10、05系列建筑标准设计图集(DBJT04-07-19-2005)；11、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ04-249-2007）；12、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；13、商店
13、建筑设计规范（JGJ48-88）。二、总平面设计1、布置特点符合国家建筑标准及山西省有关规定、指标、规范、标准，符合城市规划要求。统一规划，合理布局。做到功能分区明确，交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善。布局紧凑、合理、管理方便。考虑近期和远期相结合，合理规划用地。平面布置确保内外交通顺畅，避免回头路和尽头路，符合建筑设计防火规范要求。2、竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。建筑室内设计标高均略高于场地标高，减少填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路。三、建筑设计1、设计原则以适用、经济、安全、卫生、环保为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各
14、建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感的建筑。平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现以人为本、尊重自然、人文环保的设计思想。立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。2、建筑平面设计根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。本项目建设场地为长方形（南北宽9米，东西长175.07米），临街门市，坐南朝北，东侧地上2层，西侧1层，门房1层。建筑占地面积1575.63，建筑平面设计为一字形，各功能区都有良好的采光及通风。室内外高差0.15米（最低处），通过台阶和室内连接
