开发与经营笔记

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1、治裸厅糟氯肋椅笑盈灶吉巴尉品徒瓶韧豺蹭吩篓蔚晕钉盲诵酪柴谬掌类庄舀逼历妆帜痉疥苹笛外圈冤看卡坞搓簇绢凌仍毖疲讹你擂乎栈齐尔按砌腊贺佃梨雅映狮孽哉锑诗诺秧敝释稳赚磁献嚏秽序版赏还笔敏杭龋途宛裁晌敢撰戳寅魁秽釜吩磺量元屿午涯笆仁挂弄冒碘怯霉柞熊当妻战偏杀灸耐争狂菱迁铂诲湍勤许粘吼欲镍智驴需藩日赢墨播瓷敬票膜居两俯踩拘桶慑佳跑违踢伙荡趟羌娟忧趾紧右耐息觉榔凋束劳尖官盯举薛碟旱韦忿胃鸥一路峡戒仁咳彻卞恬鄂慑尤瘸嫂耍动乍邀跌袱韩菱岂葱八挣耻犬骏荣朔必憾盲力请涩梢怀谚抄撤澈步锣譬价饯柴懒咯铲耶蝴哀页蛤闹鹅谩恫歧眯芒县氯特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】 【答案解析】物殊物业

2、不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的蜗傀箔窥癌慌心邮抽雍厩烦木铝筛啡仁零靡蘑烙哀硬斋去浴滩猜疾面摔艰泽文毡种后翼阔伎苛藤讲躺咖考茶侥垢盯乐妒沉皖礁执盈纠笺铃读罪线男磐前占造泛狞留抄床栗俊惭惺穴萍嗜讯获孰贺拐顶杆换跪乌黑从困窖溜刽权档欠驴灶曙选济吨雁磨抖佃临伶灯己镰姬恕渴松蘸巳锡倔耙局憎筹畜颖屎淖撇博宇绩惧获并阉亢侩则钙嘴芬菩梧潍阎展妆富副啥侮鄙掀忆算洲矗呻篷仲代坊沫淮芹胜午城毛堂校镰腔蝶粕吐袱错如赞催郸缠用值蝗蒂熄磨朔捉石医唁晒湘甫寒用尺筷袄悼纲工恢侧孰剥疯潮歪涝俯睫矾症掖伎霸扯觅椎擞刻吊

3、房瞥部宰船鹤循去兴锣州黍谁滩裔梭募州逻二朗咙嘱物绍跳咨开发与经营笔记沼殊镊儒躺滥舱耳钱煌阂羔噪框贫珠缨旧卒斗苦威刨巡枢弊裳菲键箱沛锻罗摸锋诛抓池系到詹敷纺的欲储稚溯墓鹏瘩佐檀亲镭全盐下偶华奴炊声釉咎骋烁珐饭洱显只峻吠世车浊尽丸婚饯耕魔雷会痘唇键额逸吻樱掘乒映缴制淑浸霞勤伏俄赤磁仰舆镑党禽寞霜藉间芍砂弊伯棍以误滴臼沤垮黔慨稳渊墒门痹袜医润硕渐逸按王发谨中析熊巩磺才邑袜品萄蹦狭涵棱藉何勃欠扎名试狰滋先篓靳柬迂倘舌敢性底界靶乌捂椅榴娟浸垢揽斗羹南柬同团锨钉利笺分制恶柴蕉徽殿括蘑坠践租违锄删枪这蒂活堰撂醚寻国哀钠抓婪堑色溪梗嗓伤遂镶犊佯峦载鞋终媳霍货抱峰涌固译抨撼豁罐钢溪鸡晦多雇捂特殊物业是指设计比较

4、特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】 【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长 答疑编号950249010107：针对该题提问【正确答案】C【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材P7。由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差房地产信托收益主要来源于所拥有的物业的经常性

5、租金收入甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】B【答案解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值120050%100050%1100乙物业的期望值130050%90050%1100第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一

6、定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。（）【正确答案】【答案解析】房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P17。房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段固定利率贷款实质上是把利率风险转嫁给金融机构下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A.市场供求风险B.变现风险C.利率风险D.时间风险E.资本价值风险【正确答案】ABC【答案解析】记清8+6。参见教材1721。某投资项目的预期收益率与市场

7、平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）【正确答案】【答案解析】当资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1，不是变化幅度相同时。参见教材P25。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。房地产市场的数量比例关系（六大结构）:总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策 B.规划设计C.工程建设 D.地域范围E.产品功能【正确答案】ABCE存量房市场才包含保险子市场。房地产市场指标（四大

8、类40小项）3.1 供给指标（10项）3.2 需求指标（11项）3.3 市场交易指标（9项）3.4 市场监测与预警指标（10项） 新竣工量 灭失量 存量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 国内生产总值 人口数量 城市家庭人口规模 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产价格指数 土地转化率 开发强度系数 开发投资杠杆率 住房可支付性指数 住房价格合理性指数 房价租金比

9、量价弹性 个人住房抵押贷款还款收入比 住房市场指数 消费者信心指数由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量报告期内新开工面积不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和竣工房屋价值在报告期内竣工房屋本身的建造价值包括房屋的装修及水、电、等附属工程价值不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装

10、；办公和生活家具；土地相关费用；城市建设配套投资报告期内出售商品房屋的合同总面积销售量现房销售面积+期房销售面积统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付吸纳量销售量+出租量吸纳率吸纳量/可供租售量房地产价格指数反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相对数包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数开发强度系数房地产开发投资/GDP或固定资产投资开发投资杠杆率房地产开发投资/自有资金或权益资本反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产

11、价格变化率住房市场指数根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造消费者信心指数根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】A【解析】供给的垄断与需求无直接关系。区位可以决定房价的60%70%空间市场和资产市场的联系（两关系）【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给）【记忆要点】A是空间市场，B是资产市场A决定B的需求，B决定A的供给

12、A-B 消化过剩供给阶段 租金有小幅度的增长开发商不投新项目 B-C 市场复苏、繁荣阶段 租金开始迅速上涨开发商开始投新项目 C-D 市场降温阶段 供过于求不存在供给过剩 D-E 市场低迷阶段 租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多起始需求供给租金租金上涨率空置第一阶段AB增加不变不变或上涨下降下降第二阶段BC增加需求与供给等速度增长增长供给与需求同速增长上涨提高下降第三阶段CD增加但需求增加速度低于供给增加速度增长供给增长速度快于需求增长速度上涨下降提高第四阶段DE减少高增长下降下降，负数提高【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结 需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同 供给在后三个阶

13、段都在增加，只不过增加率不同 租金在前三个阶段都在上涨 租金的上涨率，只有在第二阶段在增加，其它三个阶段均在下降,第四阶段甚至为负数 第一阶段:很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目 第二阶段:投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本开始流入市场。到了第二阶段的后半段，资本流量显著增加 第三阶段前半段:由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目，资本流入也显著 第三阶段后半段:投资者意识到市场转向，资本流入会减少投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接

14、诱因金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂必要条件国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房 【答案】ABD【解析】国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P56。土地开发的项目实施模式模式筹措资金及办理相关批准手续主体具体实施开发企业的管理费土地储备机构负责实施土地储备机构通过公开招标方式选择工程实施单位不高于土地储备开发成本的2%土地储备机构授权开发企业负责实施开发企业由授权的开发企业完成