某物流园建设项目项目可行性研究报告

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1、某物流园建设项目经济评价一.概述为了适应世界航空运输市场的变化，推动机场货运的发展，某城市拟建空港国际物流中心，本项目总占地面积约 24万平方米，建设内容包括土地动迁、场地平整及整个区域的七 通一平及公共建筑物的建设。其可行性研究已完成市场需求预测、生产规模、工艺技术方案、建设条件和选址方案、 环境保护、作业组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面的研究论证和多方案比较等内容。项目财务评价在此基础上进行，财务基准收益率为6%。1.2 编制依据(1)国家发展和改革委员会与建设部共同颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(2)项目可行性研究报告推荐的技术方案、建设条件和建设工期；(3)国家现行财

2、税政策、会计制度与相关法规1.3 项目的计算期及运营负荷据统计，本项目的计算期为30年。其中，建设期2年，营运期28年，达产期3年，达产比例分别为设计能力的 60%, 80%, 100%。1.4 国际机场货邮吞吐量预测该城市十一五交通规划中对该国际机场货邮吞吐量进行了预测，2015年将达到40万吨，2020年将达到60万吨。2项目财务效益与费用估算2.1投资估算(1)建设投资估算。本项目工程建设投资总额估算为39253万元人民币(不包括建设期利息)建设投资估算见表1表1建设投资估算表万元序号工程或费用名称估算合计序号工程或费用名称估算合计1工程费用155633预备费10892工程建设其他费用2

3、26014建设投资合计39253小计38164(2)建设期利息估算。项目初期建设投资的 100%为债务资金，。本项目建设投资 资金50%商业贷款，50%为软贷款。商业贷款利率为6.12%,软贷款年利率为5.8% 据此估算的建设期贷款利息为2374.36万元。见附表表0建设期利息估算(3)流动资金估算。本项目所需流动资金为 671万元，第3年为598万元，第4年为73万元/年，全部为企业自筹，并于计算期末全部收回(4)总投资。项目总投资为建设投资、建设期利息和流动资金之和，总计42298.36万元。见附表7项目总投资使用计划与资金筹措表2.2 固定资产、无形资产和其他资产的原值形成工程费用、部分

4、工程建设其他费用、 预备费和建设期利息形成固定资产原值；工程建设其他费用中的土地动迁补偿费用形成无形资产，无其他资产形成。工程预备费及建设期利息按其计取基数平均分摊到固定资产费用中，形成固定资产原值。资产分类表序号资产分类折旧年限1固定资产原值19627.361.1道路工程等302367.811.2给排水、消防、污水处理工程221505.691.3采暖通风工程301262.831.4供电工程221900.32 11.5地基处理301165.691.6管理办公楼;306071.321.7通信工程11679.991.8环保工程20291.421.9大临工程10121.431.1围栏工程10155.

5、431.11自控与计算机系统102853.521.12大门30182.141.13监控系统10194.281.14设备10145.711.15固定资产其他费用28729.772口疗220003合计41627.362.3资金筹措本项目总投资为42298.36万元(包括建设投资、流动资金以及建设期利息), 根据资金筹措方案，本项目建设投资资金50%商业贷款，50%为软贷款。流动资 金为企业自有资金(1)资金筹措计划建设期内的资金分年支出、分年使用，商业贷款和软贷款资金等比例投入。用于建设投资的资金在建设期内等额投入使用。(2)借款年利率、偿还期、偿还方式商业贷款利率为6.12%,软贷款年利率为5.

6、8%。商业贷款与软贷款同时 按“等额还本利息照付”的方式还款，投产之后两笔贷款同时开始偿还。商业贷 款的还款期为15年，软贷款的还款期为25年(包括建设期)。(3)资金来源及保障本项目所需的资本金由公司财务部门统一筹措，债务资金来自银行贷款。在项目经济效益和偿债能力的支持下， 项目能够取得银行的贷款支持，资金来源 是有保障的。资金筹措详见项目总投资使用计划与资金筹措表附表7。2.4 收入、税金及利润估算(1)营业收入1)货物处理中心、仓储区及加工区建成后出租园区总面积36万平方米，除去口岸查验楼、综合办公楼占地及道路面积、 可出租或转让净地面积为15.6万平方米。分两种方式同时进行，各占园区净

7、地 面积的50%。出租期均为30年。一种是租金两次付清，园区出租价格为2500元/平方米，第一年的收入为9750万元，考虑土地的升值，设定第二年交租金增 长6.12%; 一种是租金逐年缴纳，年租金 345元/平方米，根据达产比例可知第3 年租金收入为1615万元，第4年租金收入为2153万元，第5年全部租金收入为 2691万元，考虑土地的升值，第5年后设定每迟后一年的土地出租价格按 6.12% 增加。营业收入见附表表8营业收入、营业税金及附加估算表2)管理办公楼总面积2万平方米，可供出租面积为1.6万平方米，出租价格为1.7元/平方 米大，每年按365天计算，第三年全部出租，达产年的收入为 9

8、93万元。(2)营业税金及附加营业税及附加。按有关规定，营业税金及附加为营业收入的5.5%,达产年为204.462万元/年。营业税金及附加估算见附表 8。 所得税。本项目所得税按照24%+算。(3)利润及公积金估算法定盈余公积金按税后净利润的10%s取。计算项目投资现金流量时，应剔除所有利息因素的影响，剔除利息因素的所 得税为调整所得税。利润及利润分配表见附表4。2.5 经营成本与总成本费用本项目的成本费用估算采用要素成本法，按生产要素分项进行估算。(1)原材料、燃料及动力费 与生产负荷有关，达产年按5万元/年估算。(2)工资及福利费估算 管理人员人数按5人计，人均工资及福利按4万 元/年计，

9、年支出20万元。(3)维修费计算 年修理费按折旧的5%计。(4)折旧费计算 按照国家现行固定资产使用年限，采用分类计算折旧, 按照直线折旧法计算折旧，残值率按 4%计算，固定资产其他费用折旧年为28年，残值为0。.固定资产折旧见附表表9固定资产折旧费估算表(5)摊销费计算 无形资产按10年摊销，年摊销费为2200万元。其他资 产按5年摊销。由于此项目中其他资产为 0,因此其他资产摊销费亦为0.(6)企业管理费计算 企业管理费为营运收入的1%。（7）利息支出 包括商业贷款和软贷款的利息之和。见附表表 1借款还本 付息计划表（8）物业管理费 80万元/年（9）经营成本为总成本费用中去除折旧费、摊销

10、费和利息支出，各年经营 成本本额不等。总成本费用见附表 10。3项目财务评价3.1 财务盈利能力分析（1）项目投资现金流量表分析根据项目投资现金流量表（见附表 2）,可以得到各项盈利能力指标： 项目投资财务内部收益率（所得税前）为 13 %,项目财务内部收益率（所得税后）为11%,大于行业基准收益率 ic= 6 % 项目投资财务净现值（ic=6%）（所得税前）为32,466.67万元，项目财务净现值（ic=6%）（所得税后）为21,165.16万元，大于零。表明该项目赢利能力已满足了行业最低要求；在财务上是可行的。 项目投资回收期（所得税前）为 9.42年，项目投资回收期（所得税 后）为10.

11、年。表明项目投资能够在规定时间内回收。（2）利润及利润分配表分析编制利润及利润分配表（附表 4）,计算的项目生产期内年平均息税前利润 为4962.81万元，年平均净利润为3459.93万元，总投资收益率为12%,通过盈 利能力指标计算，可以看出项目的财务盈利能力满足要求。3.2 财务偿债能力分析本项目建设投资资金50%商业贷款，50%为软贷款。商业贷款利率为6.12%, 软贷款年利率为5.8%,商业贷款与软贷款同时按“等额还本利息照付”的方式 还款，投产之后两笔贷款同时开始偿还。商业贷款的还款期为15年，软贷款的还款期为25年（包括建设期）从借款还本付息计划表（表1）可以看出，在建设借款偿还期

12、内，从第五年 到第十二年利息备付率均小于1,尤其第五年第六年利息备付率为负，表明企业 在第五年到第十二年没有足够的资金来支付利息。偿债风险很大。第三年第四年和第十三年及以后利息备付率均大于 3表明企业在这期间内有足够的资金支付 利息，偿付债务有资金保障。3.3 财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（表 5）可以看出，计算期内各年经营活动现金流 入均大于现金流出，该项目通过经营活动、投资活动和筹资活动产生的各年累计 盈余资金均大于0,说明项目有较强的财务生存能力。4项目不确定性分析(1) 盈亏平衡分析(以生存能力利用率表现的盈亏平衡点)。项目计算期第三年开始投产，第三年第四年为58%盈亏平衡点

13、为0.58,0.49说明运营期前两年盈亏平衡能力较好，具有一定的抗风险能力。但是从第五年到第十二 年，盈亏平衡点一直大于1最高达到1.71此时企业的正常产量小于保本量， 企业处于亏损状态，无法抵御风险，从第十三开始，企业的盈亏平衡点又回 落到1以下，第十三年为0.47以后每年还会逐年降低，此时企业处于盈利 状态，获利能力大，抗风险能力强。(2) 敏感性分析1 .对本项目进行建设投资、经营成本和营业收入等几个方面的单因素敏感性分析。2 .其中营业收入增加 10%寸，敏感度系数平均为 1.96 (9.87%-8.25% ) /8.25%/0.1 ), 营业收入减小10%寸，敏感度系数为 2.09

14、(8.25%-6.52% ) /8.25%/0.1 );如果经营成本增 加10%寸，敏感度系数为 0.17 (8.25%-8.11%) /8.25%/0.1 )，如果经营成本减少 10%寸， 敏感度系数为0.17 (8.38%-8.25%) /8.25%/0.1 );如果建设投资增加 10%寸，敏感度系数 为1.93 ( (8.25%-6.66% ) /8.25%/0.1 ),如果建设投资减少10%寸，敏感度系数为2.21(10.07%-8.25%) /8.25%/0.1 )。根据计算结果，建设投资和营业收入都是敏感性因素。评价结论本项目所得税后项目投资财务内部收益率为11%高于基准收益率6%,投资回收期为10.54年小于运用期30年偿债分析指标第五年到第十二年，没有足够 的资金支付利息，偿债能力弱，不易于取得贷款机构的贷款支持。从经营活动、 投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年的净现金流量均为正，未发生短期借款，说明项目有较强的生产能力。另外本项目从第十三年开始具有较 强的抗风险能力，因此，综上来看，该项目是可行的。