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1、2021年土地估价师考前辅导精讲班学习土地管理根底及法规 土地规划管理一、考试目的测试应考人员对土地规划管理的概念与内容的理解及掌握程度。考试大纲无变化。二、考试根本要求掌握：土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用与内容；熟悉：土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念与内容；了解：其他土地专项规划的概念与内容，土地规划及其他规划的关系。三、章节框架1土地规划的概念及类型2土地规划的作用3影响土地利用的因素4土地可持续利用的准那么5土地用途管制制度的概念6土地用途管制的作用与意义7土地用途管制的内容8土地利用总体规划的概念9土地利用总体规划的意义10土地利用总体规划编制原那么11土地利
2、用总体规划的内容12土地利用总体规划编制程序13土地利用总体规划的评审、报批、修改14土地利用专项规划15土地利用详细规划16土地利用规划实施及管理的途径17土地规划及其他规划的关系18土地利用方案内容辅导一、土地规划的概念规划通常兼有两层含义：一是描绘未来，根据现在的认识对未来目标与开展状态提出设想；二是行为决策，即为实现未来目标或到达未来开展状态作出行动步骤的决策，从政府层面看，一般都需要对国家、区域与城市的社会经济开展与资源配置从总体上作出长期战略部署与安排。土地规划是以土地资源的合理利用为核心，以最正确经济效益与社会效益为目标，根据区域社会经济开展与土地的自然、经济特性，对一定区域范围
3、内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署与安排。其实质是对未来土地利用及其开展趋势所作的预先估算的过程。土地规划体系是由不同类型、性质、等级、层次以及不同内容与时序的土地利用规划所组成，并形成相互联系的有机整体。完善的土地利用规划体系是科学编制土地利用规划、科学管理土地的根底。我国土地利用规划体系是在20世纪50年代提出的，当时是以农村土地利用规划为主，并参考苏联土地规划的体系，分为企业间土地规划与企业内土地规划，后来又把企业间土地规划延伸为区域性土地规划。我国现行的土地规划是以土地利用总体规划为主体的一个多层次的规划体系，具体包括以下分类：1根据时限长短不同，土地规划可分为长期规划、中
4、期规划与短期规划。一般来说，长期规划的年限一般都在10年以上，短期规划的年限少于5年，中期规划的年限5-10年。其中，土地利用总体规划属于长期规划，它是编制中、短期土地规划与年度用地方案的依据。2根据规划范围的大小，可将土地规划分为国家规划与地方规划。3根据行政区域范围的不同，我国将规划分为全国、省级、地市级、县(市)级、乡(镇)级五个层次。全国性土地利用总体规划应该为国家的宏观经济环境调控提供依据，它应该属于战略性、政策性规划。省级行政区在我国其区域范围都比拟大，经济构造、产业构造、土地利用构造都比拟完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴。地市级土地利用总体规划就其深度而言应属于
5、政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次。县市级土地利用总体规划作为总量控制的最根本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。乡镇级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。例题：全国、省级、地市级与县级土地利用总体规划属宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。( ) 2021年?土地管理根底及法规?试题答案：解析：县市级土地利用总体规划作为总量控制的最根本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。4根据分级管理的原那么，土地利用总体规划可以分为行政区土地利
6、用总体规划与跨行政区的土地利用总体规划。5根据规划的性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划与土地利用详细规划。土地利用总体规划图的比例尺大多是小于1：1万；而土地利用详细规划与专项规划，其比例尺往往大于l：1万。土地规划及国土规划、区域规划、城市规划、农业规划、土地利用方案之间既有明显的区别，又存在着密切的联系。例题：按规划性质，土地规划可分为( )。A短期规划 B土地利用总体规划C土地利用专项规划 D土地利用详细规划E长期规划答案：解析：按规划性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划与土地利用详细规划。二、土地规划的作用土地规划在强化城乡土地统一管理、生产力布局
7、调整与产业构造优化、土地保护、土地利用方式转变以及对于缓解人口，增长、资源短缺、环境恶化及区域开展的矛盾等方面都具有重要作用。具体地说，其作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织与监视三个方面。1控制作用土地规划是一个多层次的分级体系，不同层次的规划有各自的任务，起着不同的作用。但上下层次之间存在着严密的联系，上一层次的土地利用规划对下一层次的规划起着控制作用，因此土地利用规划一般应该是自上而下逐级控制进展的，国家必须通过土地利用规划，控制部门、行业的用地构造与规模，对土地利用实行有效的控制。2协调作用土地在人口、资源、环境三者中处于根底地位。土地是人类不可缺少的最重要的自然资源，同时也是自
8、然环境的主体，土地资源的可持续利用是经济社会可持续开展的前提。我国人多地少的根本国情、经济社会快速开展的用地需求与改善土地生态环境的迫切需要，客观上决定了我们必须从长远与全局出发，综合协调、统筹安排各业、各类用地，妥善处理保护及开展的关系，实行土地用途管制，加强土地的宏观管理。正是根据这一客观需要，?土地管理法?强化了土地利用总体规划的法律地位与作用。可见，不能将土地利用规划简单理解为一项部门规划或地方规划，而是国家加强土地管理，统筹安排各业用地，保障经济社会可持续开展的一项重要措施。总之，通过土地规划，可以实现区域内人口、资源、环境的与谐统一。可以协调国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保
9、证各个产业之间的协调开展。3组织与监视组织土地有效利用，是土地利用规划最根本、最主要的功能。通过组织土地规划利用，正确处理好土地开发、利用、整治、保护间的关系，到达合理分配土地资源、提高土地利用效益最大化的目的。同时，土地规划是土地管理的“龙头与依法监视的根本依据。土地规划是法定的国家权力，是依法实行土地用途管制制度的重要依据。法律明确规定，根本农田保护区的划定、建立工程用地预审、农用地转用与土地征用审批、土地开发整理、土地执法监察等，都要以土地规划为依据。例题：土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署与安排。其作用不包括( )。2021年?土地管理根底及法规?试
10、题A控制作用 B协调作用 C分异作用 D组织与监视作用答案：C解析：土地规划作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织与监视三个方面。三、影响土地利用的因素1自然因素土地利用直承受制于自然因素的影响。这些因素主要包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观与位置等。2经济因素自然因素决定了不同土地利用的物质根底，而不同的经济因素那么决定了土地利用的方式、构造及如何利用。经济因素包括经济开展水平、产业构造、投入水平等。3制度因素制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗与宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口与国家政策对土地利用的影响尤其明显。例题：影响土地利用的主要因素有( )。
11、2007年?土地管理根底及法规?试题A自然因素与社会经济因素B社会经济因素与制度因素C自然因素、社会经济因素以及制度因素D总体因素、区域因素及个别因素答案：C解析：影响土地利用的因素包括： 1自然因素。2经济因素。3制度因素。四、土地可持续利用的准那么土地可持续利用主要包括以下准那么：1生产性准那么。生产性准那么主要是指保持与加强土地的生产与效劳功能。土地的一项重要功能就是为人类提供衣食住行的产品。无论是作为生态系统的土地，还是作为劳动对象的土地，土地利用的根本目标就是利用土地进展各类生产。2保护性准那么。保护性准那么要求保护土地资源的潜力与防止土壤及水质的退化。广义的土地资源包括大气、植物、
12、动物、土壤等资源。持续的土地利用方式应该实现资源的有效利用与适宜的开发，资源的保护性一方面包括在代内对开发利用的资源采取经济、社会、行政、法律等措施使土地资源保持良性开展。另一方面，资源的保护性是指土地资源所谓分配实现代际公平，如果后代享有比当代更多的资源，或至少不能少于当代享有的资源，那么实现了土地的持续利用。土地持续利用以耕地资源、土壤与水质的保护为重点。如农业用地的目标是保护耕地资源，工矿用地的主要目标是实现矿产资源的持续开采。3社会可承受性准那么。社会可承受性是指某种土地利用方式能否被社会所承受，如果不能被承受，那么这种土地利用方式必然是失败的。影响社会承受能力的因素有很多，如政策法规
13、、政策保障、个体承受能力、团体的承受能力等，这些因素难以度量使得社会承受能力的直接度量比拟困难，其中一项重要内容是收益分配的代内公平性与资源利用的代际公平性。如果土地收益的分配及占有人群之间的关系呈现正态分布，那么该土地利用方式具有收益分配代内相对公平性；如果少数人占有大量的土地收益，这样的土地收益分配是不公平的，如果过度开发或不合理的利用而损害了后代利用同一资源与环境的权利，那么这样的方式也是不公平的。4平安性准那么。平安性准那么也称稳定性准那么，主要在于减少生产的风险程度，保障稳定生产。由于自然条件、社会、经济等因素的变动，土地生产难免会出现波动，持续利用的土地应该是在一定的时间尺度上使生
14、产力的波动控制在一定的范围内，出现大的波动的土地必然是不稳定的。5经济可行性准那么。经济可行性要求土地可持续利用并具有经济活力。人们利用土地的目的在于获得一定的经济收益，所以，如果某种土地利用方式在当地是可行的，那么这种土地利用方式一定有经济效益，其收益必须大于投资本钱，否那么肯定不能存在下去。土地持续利用需要考虑的经济含义是综合效益，是土地经济产出与外部经济性的综合，并非土地产品的价值。如果某种土地利用方式，如乡村土地城镇化，具有绝对的经济效益，但带来生态与社会的外部不经济性大于单纯的经济收益，那么这样的土地利用方式依然是不可持续的。从经济学的角度考虑，土地持续利用要求投人产出比大于1。相对
15、于一定投入，产出越大说明土地利用给予人类的回报越高。五、土地用途管制制度的概念掌握土地用途管制制度是?土地管理法?确定的加强土地资源管理的根本制度。通过严格按照土地利用总体规划确定的用途与土地利用方案的安排使用土地，严格控制占用农用地特别是耕地，实现土地资源合理配置，合理利用，从而保证耕地数量稳定。土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会与环境的协调开展，通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性的管理制度。其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。按照土地用途管制的要求，对土地资源的利用，特别是各类非农建立占用耕地，就要严格按土地利用总体规划与年度方案供地，严格把好农用地转用、土地征收审批关，严格执行耕地“占一补一的补偿制度，严格依法征地与执行征地补偿安置制度。土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段与措施。例题：土地用途管制制度是( )确定的加强土地资源管理的根本制度。A?城市房地产管理法? B?土地管理法?C?建筑法? D?城乡规划法?答案：B
