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1、关于南京紫气通华置业有限公司申请 8亿元融资的调查报告融资主体：南京紫气通华置业有限公司；融资金额：人民币8亿元；融资用途：主要用于“紫杨佳园”保障房项目二期建设；担保方式：南京金基通产置业有限公司、光华房地产开发公司、南京公路发展（集团） 有限公司提供连带责任保证担保；融资期限：三年申请人基本情况：（一）、项目公司基本情况：项目公司南京紫气通华置业有限公司住所南京市白下区军农路 3号光华创意产业园法定代表人杨民企业类型有限公司（自然人控股）注册资本人民币2000万元整实收资本人民币2000万元整经营范围许可经营范围：房地产开发；商品房屋建设、销售。 一般经营项目：自有房屋租赁及相关配套服务。
2、经营期限2011年01月12日至2031年01月11日房地产开发资质暂无申请人是由南京金基通产置业有限公司，光华房地产开发公司为建设“紫杨佳园”保障房项目（原名：杨庄6号地块）而共同出资设立的项目公司，其中南京金基通产置业有限公 司占股65%，南京光华房地产开发公司占股 35%（三）、项目公司股权结构图及股东背景介绍： 股权结构图南京光华房地产开发公司 是经南京市工商局批准于1992年注册登记，注册资金1.27亿元，开发资质为暂定三级。总资产 18亿元，净资产11.3亿元，现有各类中高级人才36 名。具有多年经济适用房开发建设经验，累计建设经济适用房约120万平方米。光华公司的投资人是白下区国
3、有资产经营公司，最终实际控制人是南京市白下区人民政府。南京金基通产置业有限公司 是经南京市工商局批准于2006年10月注册登记，注册资本 1.2亿元。具有国家二级房地产开发资质。公司现有总资产19亿元，净资产4.8亿元。目前公司有员工36人，其中硕士 1名，本科26名，拥有高级职称3人，中级职称10人， 初级职称有6人。目前正在开发的项目有：、河西所街G45商业项目，已经开发完成的项 目有金基汇锦国际花园一期，金基汇锦国际花园二期。申请人财务情况：申请人成立时间较短，仅有2年财务报表。申请人财务分析:科目及指标2011 年2012 年变化率备注总资产353,510,912.50940,840,
4、986.24166.14%净资产3,965,415.5815,167,749.50282.50%货币资金2,243,069.9223,904,543.99965.71%应收帐款0.000.00#DIV/0!预付账款585,274.93379,182,229.8464687.03%预付工程款其他应收款428,000.00430,000.000.47%存货349,558,886.61536,281,512.2953.42%项目开发投入流动资产352,815,231.46939,798,286.12166.37%长期投资0.000.00#DIV/0!固定资产695,681.041,042,700.1
5、249.88%无形资产0.000.00#DIV/0!总负债349,545,496.92925,673,236.74164.82%短期借款0.000.00#DIV/0!应付票据0.000.00#DIV/0!长期借款291,400,000.00759,400,000.00160.60%一期信托融资款2013年8月12日到期应付债券0.000.00#DIV/0!刚性负债合计291,400,000.00759,400,000.00160.60%应付帐款0.000.00#DIV/0!预收帐款0.000.00#DIV/0!其他应付款58,143,819.99166,271,269.98185.97%股东借
6、款流动负债58,145,496.92166,273,236.74185.96%主营业务收入0.000.00#DIV/0!营业成本0.000.00#DIV/0!营业利润0.000.00#DIV/0!投资收益0.000.00#DIV/0!利润总额0.000.00#DIV/0!资产负债率0.990.98-0.50%流动比6.075.65-6.85%考虑信托到期因素，调整后流动比1.01速动比0.062.434233.36%同上，调整后速动比 0.43应收帐款周转率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!存货周转率0.000.00#DIV/0!主营业务利润率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!
7、总资产收益率0.000.00#DIV/0!净资产收益率0.000.00#DIV/0!经营活动现金净流量-276,595,039.08-387,630,699.6040.14%经营活动现金流入量328,121,601.04128,429,246.29-60.86%投资活动现金净流量-786,491.00-604,314.00-23.16%投资活动现金流入量0.000.00#DIV/0!筹资活动现金净流量297,624,600.00409,896,487.6737.72%筹资活动现金流入量297,400,000.00482,000,000.0062.07%现金净流量2,243,069.9221,6
8、61,474.07865.71%总体而言，公司项目正处于建设期，财务指标符合房地产行业特点。此外，公司目前 使用的是信托资金（项目收益权转让方式），出资方未对项目资本金比例提出要求。“紫杨佳园”项目情况介绍：项目背景及运作模式介绍：2010年11月7日南京市白下区人民政府和南京市交通控股集团有限责任公司为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，签定合作开发白下区杨庄6号地块经济适用 住房项目战略合作协议。根据该协议精神，杨庄六号经济适用住房项目由南京交通集团 旗下全资子公司“南京交通产业有限责任公司”的子公司“南京金基通产置业有限公司”和南京 市白下区人民政府下属全国有企业“南京光华房地产
9、开发公司”共同组建的南京紫气通华置 业有限公司（即项目公司）负责独立运作并承担权责。据此，金基通产和光华开发签订了 项目合作协议书及合资协议书以进一步明确双方的权利义务。协议书约定项目公司负责项目后继资金筹措、规划方案设计、工程建设及商业等可直 接对公众销售的物业销售、项目后期各项遗留问题的处理等工作。 “光华开发”负责项目四证 等各项行政手续的办理，落实各项政策优惠，确保项目运作的合法性，并负责保障性住房 的销售。项目公司设立专项账户用于核算与项目有关全部资金收支，包括但不限于各类融 资款项、政府补助、销售收入、税费返还等收入及建设成本、运营成本等支出。项目全部 收益归项目公司所有，并由股东
10、方按股权比例分配。该项目将聘请相关审计机构进行全程 跟踪审计，进行独立核算，严格按照法律法规对工程进行招投标、工程预决算，严格内部 管理与核算。由于该项目用地为划拨用地，因此，项目四证所有人只能是原始取得人“光华开发” ，不 能变更至项目公司名下。该项目运作由白下区政府及国有资产管理部门进行监督和指导， 项目达到可售状态后， 保障房部分由“光华开发”会同白下区房保办按南京市经济适用住房 管理实施细则及南京市国有土地上房屋征收与补偿办法的规定进行统一分配、安置、 销售，销售回款将直接进入项目公司的专项账户。1、项目区位： 杨庄六号地块经适房项目（案名：紫杨佳园）位于南京市光华路以南，石杨路以北，
11、 万达紫金明珠小区以西，规划道路以东，南接绕城公路；项目总占地面积41.66万卅，可供 7000 多户家庭居住，项目自身配建幼儿园、中小学、社区服务中心、商业设施等。附近 有 17,25,81,90,314 等多条公交线路，距火车南站约 2 公里，交通便利区位图：2、项目土地及四证取得情况：该项目土地性质为行政划拨用地，土地拆迁款316639135.53元已全部支付。除中小学用地外，其他3幅地块均为净地，均已取得土地证。在项目中小学建设用地上有一军用 雷达站，项目公司、白下区政府部门和军队正在协商搬迁事宜，预计今年下半年即可解决， 搬迁费用预计2000万元，由项目公司承担。该军用雷达站搬迁与否
12、不影响项目住宅部分的 建设和销售。3、项目总体规划：该项目规划设计方案已确定，市规划局已原则上同意，但由于区域内大部分建筑在空 军南京大校场机场飞机起飞端净空区内，受区域内建筑限高30米的影响，项目规划方案需空军同意后方可发放工程规划许可证。依据机场净空要求的基本原则：机场净空条件应两 端两侧符合规定要求；如地形条件不许可，而又必须在该地建设机场时，至少主着陆一端 和一侧的净空条件应符合规定要求，另一端可降低要求的规定。市政府及白下区政府正与 空军进行多轮磋商，希望援引上述规定，降低起飞端的净空高度要求，预计项目1、2号地块规划设计方案年内可取得空军批准。另，中央军委已批复同意大校场机场的搬迁
13、方案， 新机场已于2012年8月在六合区开工建设，预计 2014年8月投入试运营，2015年初正 式交付使用。机场搬迁后原地块及周边10平方公里区域将被打造成为集创新街区、 体育文化、商业金融、教育、行政管理、医疗保健等各种设施为一体的“智慧新城”因项目体量较大，拟分四期开发建设，具体指标如下:技术指标项目总体一期（2地块）二期（1地块）三期（3地块和幼儿园用地）四期（中小学用 地,暂无规划）总占地面积416553.70建筑用地面积227147.66102661.00107770.0016716.00土地证未取得总建筑面积706550.05300381.50319081.9087085.140
14、.00地上建筑面积601981.51261348.00273936.0066696.000.00其中：住宅542752.00245533.00255837.0041382.00商业29743.0013701.0016042.000.00幼儿园3000.000.000.003000.00其他配套26485.002114.002057.0022314.00可售面积551074.00249063.00261456.0040554.000.00其中：住宅531897.00240622.00250720.0040554.00商业19178.008441.0010736.000.00地下建筑面积104569.0039033.5045145.9020389.14容积率1.4
