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1、目 录环境篇一.区域环境1.区域位置江宁区位于南京市东南方向，北接南京市雨花台区，南面临近溧水区，东面靠近句荣市，西倚南京市浦口区。目前江宁区已被南京市列为开发特区，其区域范围西起长江沿线，北至绕城公路（与南京市雨花台区邻近），南至丹阳、横溪、铜山一线；西到汤山、土桥、上锋一线（与句荣市相接）。2.区域交通 江宁城区，距离南京市区内大约在20余公里，该城区位于南京南部，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港新生圩港仅17公里。 目前在江宁城区的东侧近天印大道附近已有一个大型公交转换站点
2、，加上05年南京市政府将在原有的公交线路基础上再增开9条公交线路（从南京市区至江宁区）3.区域属性 开放型经济发展迅速。截止到2004年底,江宁区累计批准三资企业1936家，合同外资57.2亿美元，实际利用外37.2亿美元，世界前500强企业有21家落户江宁。江宁经济技术开发区2004年实现技工贸总收入567.2亿元，财政收入55.5亿元。 工业竞争力显着增强。工业增加值占GDP的60%左右。2004年底全区拥有工业企业3500多家，其中年销售额亿元以上企业62家，初步形成了电子信息、汽车制造、电力设备。 高教科研等产来集群，引进了爱立信、西门子、摩托罗拉、统宝光电、华宝通讯等企业，引进了福特
3、汽车、菲亚特汽车制造项目，发展壮大了南瑞继保电气、国电南自等企业和产业基地，新落户了南京医科大学、南京工程兵学院等高校。 农业和农村经济全面发展。通过现代农业结构调整，形成了优质米、奶牛养殖、花卉苗木、西甜瓜等优势产业，培育了光明乳业等24家龙头企业。“三资”开发农业成果丰硕，4.区域规划 按照新的城市发展规划，江宁区中心城镇东山镇将按照北扩城区，西南建江宁开发园区，东南设科技园区等的格局进行产业结构调整。 根据南京市政府以及江宁新区政府批准的规划，江宁区东山镇（本案所处地理位置）将以南京市经济特区中心城镇定位为依托，将沿上元大街-金箔路一线为轴线景观大道在新城区建设现代化商业中心，同时对旧城
4、区的各大专业商业及大型卖场等中心加以完善，从而形成南京市郊区成规模的大型公共活动中心。 其东山镇区域面积将从原来的111平方公里多扩大到超过120平方公里，目前江宁区人口数为76万，长远规划人口达90万100万。二.区域经济1、经济概况2004年实现国内生产总值213.3亿元，增长26.7% ；其中：第一产业增加值18.98亿元，增长3.6%；第二产业增加值127.69亿元，增长27.9%；第三产业增加值66.63亿元，增长24.1%。社会消费品零售总额32.6亿元，增长22.6%。全社会固定资产投资156.89亿元，增长56.5%。财政收入52.6亿元，增长50.2%。2、产业结构国内生产总
5、值（万元）年份第一产业第二产业第三产业2003年1479009982005372002004年1898001276900666300产业结构的构成比例（%）2003年江宁区产业结构分布比例 2004年江宁区产业结构分布比例从上述这2个产业结构比例来看，近2年来江宁区的产业结构分布比例较为接近，由此也可以看出就近几年内江宁区对于产业结构发展还是持平稳发展的开发理念。市场篇一.分区市场研究概述 以江宁板块着称的房地产业发展迅速，一批高品质、高档次、设施齐全、环境优美的高尚社区加快了南京主城人口向南部的转移. 江宁目前已经有同曦鸣城、中国女人街、义乌小商品城等六个大型商业项目，全部商业面积早已超过了
6、100万平方米。已初步形成了大商业、大流通，大市场的格局。 其主要商业集中在岔路口镇、江宁经济技术开发区、东山镇商圈及科学园区;这些区域的经营形式和人流状况由于地理位置的不同而反映出不同的市场，因此这里我们主要分以下四个区域进行讨论。l 岔路口镇l 江宁经济技术开发区l 东山镇商圈l 科学园区1、岔路口镇区域概况 岔路口镇板块有最大的优势是它距离南京市中心比较近，其主干道双龙路直通市区，交通较为便利，同时又临近江宁区最繁华的东山镇,它的地理位置得天独厚,一些社区在配套、入住率方面正在逐渐成熟。 该区域板块商业依托大卖场,如麦德龙,欧倍德,苏果超市等来聚集人气,布局比较分散，总的来说北部商业较为
7、密集,因为这一区域新建楼盘比较集中,带来了大量客源.东南区域的商业由于是传统的镇中心,所以商业氛围比较成熟, 目前该区域在推的大型商业项目有武夷商城。商业分布该区域北部商业较为密集,主要以城北路为界向南北端延伸，因为这一区域新建楼盘比较集中,带来了大量客源.东南区域的商业由于是传统的镇中心,所以商业氛围比较成熟。商业形态该区域商业以沿街铺面为主，多为生活配套型的店铺（百货、服装、专业店等）,大卖场也占了一定比例。区域行情目前该区域在推的大型商业项目为武夷商城，其在推住宅楼的商业裙房目前定价为8500元/平方米。行情列表：案名地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M2天）均价（元/M2）面积（
8、M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性武夷商城宁溧路与宏运大道交汇处南京武夷房地产开发有限公司4万只售不租8500 (暂定)190-250（12F）小开间宁溧路与宏运大道交汇处未开盘限制餐饮综合在售项目情况:A、武夷商城项目地址：宁溧路与宏运大道交汇处开 发 商：南京武夷房地产开发有限公司占地面积：110亩商业总建：4万平方米分割面积: 190-250平方米（12F）物业类型：小高层住宅、多层住宅和商业商业类型：大型商场及中小型商铺销售均价：暂定8500元/平方米（12F）销售进度：未开盘,目前在预定中项目概况：武夷商城地处江宁区岔路口板块的核心位置：宁溧路与城北路黄金交叉口。占地面积1
9、10亩，建筑总面积约19万平方米，其中商业面积4万平方米。武夷商城设有大型商场和中、小型店铺，并配有地下停车场。武夷商城计划共分A、B、C三个组团开发，目前在推的住宅楼商业裙房在预定中，根据市调了解到该项目目前的销售工作进展顺利，预定情况良好。后期的大型商业SHOPPING中心的推案时间尚未确定。2、江宁经济技术开发区区域概况 江宁经济技术开发区距市中心仅7公里，水路有四季通航的秦淮河，直通黄金水道长江，陆路运输纵横交错，开发区有宁溧公路、机场高速公路、将军路和宁丹公路四条通往市中心的快速通道； 规划中的南京地铁一号线南延直达开发区，并设有4个站点。空运更为发达，华东地区较大的客货两用国际机场
10、南京禄口机场就在开发区南侧2.5公里处。 江宁经济技术开发区,在2004年有大量新盘上市,围绕百里湖形成江宁的一大房产板块,在住宅楼盘快速发展的同时,其商业配套也紧随市场发展,目前其在推的大型商业项目有: 同曦鸣城,待推项目有:凤凰港。商业分布该区域商业项目以百家湖为中心向向周边辐,目前主要集中在胜太路中新路及周边支路上。 商业形态该区域百货类商业，特别是同曦鸣城大型商场对该区域商业起到了辐射作用，其它专卖类商业和新建住宅楼的沿街商业裙房也占了很大比重。区域行情目前该区域同曦鸣城在售商业裙房价格为7800元/平方米，其百货商场的历史售价为12000元/平方米左右（加权平均所得）。行情列表:案名
11、地址开发商规模体量（M2）租赁价格（元/M2天）均价（元/M2）面积（M2）开间形式幅射范围租售率经营业态物业属性同曦鸣城江宁开发区胜太东路8号南京同曦房地产开发有限公司215万只售不租7800（裙房1+2F）1F：190002F：130003F：9800 4F：7000地下1F：7400(假日百货)90(1+2F)小开间东胜太路中新路交汇处假日百货售罄,现在售的商业裙房30%限制餐饮综合凤凰港江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔南京东方实华置业有限公司12万未定未定未定未定百家湖周边未开盘未定综合在售及待推项目情况:A.凤凰港项目地址：江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔开 发 商：南京东方实华置业
12、有限公司商业总建：12万平方米物业类型：别墅、公寓、商业商业类型：大型商场项目概况： 南京东方实华置业有限公司开发的凤凰港位于江宁开发区百家湖畔，是属于商住综合项目，半年前就开始推广，招募共同开发的企业，一直到前段时间才刚刚开始施工。凤凰港项目集住宅、商场、休闲功能于一体。住宅部分包括别墅和公寓。价格暂未确定。 该项目的融资过程比较长，反映出开发商对江宁大大型商业项目信心不足。凤凰港地处百家湖畔地理位置优越，但是支撑这样一个大型的商业项目，除了绝好的地理位置还需要足够的人流量以及较强的购买力，这样的条件目前该区域还有待市场考量。B.同曦鸣城项目地址：江宁开发区胜太东路8号开 发 商：南京同曦房
13、地产开发有限公司商业总建：21.5万平方米分割面积: 90 平方米（裙房1+2F）销售均价:7800元/平方米（裙房1+2F）1F：1.9万元/平米2F：1.3万元/平米3F：9800元/平米4F：7000元/平米 地下1F：7400元/平米(假日百货)物业类型：小高层住宅和商业项目分析： 同曦鸣城是一个商业住宅为一体的综合项目，包括同曦假日百货、同曦大都会购物中心、同曦艺术家园、胜太华府，以及同曦大厦、同曦商务楼，总建筑面积大约在800000平方米,其中商业面积为21.5万平方米。两个主要商业部分是同曦商业步行街与同曦假日百货。在整体的空间形态上分为东区的商业步行街，农贸市场和西区的同曦假日
14、百货。 同曦假日百货很早就开始发售，目前已经销售完毕进入实际的整体营业阶段，其中部分为开发商自营的专业店，该步行街开间4.5米，进深20米，层高4.5米左右。 其余商业为综合性商场。农贸市场坚持一贯的风格经营小商品和农副产品方便附近居民的日常生活，经营状态尚可；商业步行街的主要业种餐饮面临极大的困境。尤其是服装、艺术品在后续大型商场开业后，经营状况受到很大的影响。 目前该项目有部分住宅和商业外裙房同期销售，商业裙房均价为7800元/平米（1+2F），市调了解到其商业裙房销售情况并不理想。该项目的市场定位略高于实际的市场现状。经营状况应该说该区域凭借良好的交通出行条件加上较为成熟的配套设施和大型
15、项目的辐射作用,带来了较大的人流以及车流量，但是由于缺少足略高够的购买力，使得该区域的商业经营并没有呈现出繁荣的景象。同曦鸣城虽然号称江宁新街口，但是从该项目的经营状况不理想，可以看出该项目的市场定位略高于实际的市场现状。3、东山镇商圈东山镇区域概况东山镇地处南京市中心南部8公里处，是江宁区区委、区政府所在地，是南京新城区的重要组成部分。行政区域面积为111平方公里，境内高等级公路纵横交错，交通极为便捷。从镇境内通过的环城公路 ，与沪宁高速公路连接，距上海仅280公里；经高速公路去禄口国际机场，驱车十几分钟即可到达；104国道从镇境内穿过，通达全国各地；秦淮河直通长江，到达南京港只有20多公里水路。商业分布作为江宁区最大的镇,东山镇的商业配套也最为成熟,目前在推和即将要推的项目也是比较多.主要商业集中在大街东
