物业部门科学发展观调研报告

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1、物业部门科学开展观调研报告物业部门科学开展观调研报告标准物业管理 促进城市开展随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多进步城市管 理程度，促进住宅建立，进步社会再就业工程起到积极而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面的原因，安康有序的市场尚未形成，使物业管理 面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题，有的管理资质不健全，收费工程不明确，有的也没有签订效劳合同，效劳也不达标。要正面引导物业管理安康开展，必需要理顺物

2、业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系，以必要的配套方法和施行细那么为依 据，以改变观念、理顺管理机制和监视约束机制为保障，强化物 业公司自身质量，进步效劳质量，这样，才能按照市场经济运行 规律逐步完善开展。一、*县物业管理的难点表现(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会市场经济开展的 必然。任何新惹事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认 识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的根本 概念、内涵、性质、原那么、作用知之甚少，甚至产生种种误解和 错误认识。人们的观念还停留在方案经济条件下福利型的管理

3、模 式，不能承受物业管理提供的有偿效劳。(二)各自为政，条块分割，安康有序的物业管理场面尚未 形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、 常顺物业公司、兴盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形 成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的开展。(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨 随着物业管理条例、 *省物业管理条例和*市住宅小区物业管理方法的出台，我县只制定了相关的

4、施行意 见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理开展的扶持政策，使我县物业管理一开场 就陷入困境，影响了物业管理的安康开展。(四)建管别离,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐 患。开发商只考虑建立，很少考虑日后的物业管理，物业管理启 动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定， 新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维

5、修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在方案经济时期建立单位 和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难 上加难。按照物业管理条例规定，凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴 纳比例为：住宅为售房款的3，非住宅为售房款的6，公有住房 出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的2 0，高层住宅不低于售房款3 0的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约1 7万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米，其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致

6、使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰*市住宅小区物业管理方法规定批准的收费标准，仅 到达小区公共卫生、绿化，保安等工程根本管理效劳所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其效劳质量和程度，对业主提出的一些效劳需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济开展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费非常困难，成为困扰物业管理企业实现自我开展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收

7、缴率仅在6 o左右。二、要着重处理好几个关系物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿效劳。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。(一)物业公司与业主委员会的关系物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身效劳权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。互相之间是一种提供效劳与购置效劳的关系，而且还是一种互相选择、自愿成

8、交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到效劳；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监视管理，决策管理。把两 者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国 特色的物业管理的一大特点。在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位 置，正确处理好效劳与管理的关系?一是对业主的各类效劳需 求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业 主需要，我要做好”效劳观念；二是对个别业主违规违章行为， 那么应根据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维 护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得 到保值增值。(二)业主与业主的关系

9、“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设 备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但互相间由于许多主 客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事互相照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、互相关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。(三)有关部门与物业公

10、司的关系按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合效劳的 对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应 由工程质量监视部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地 产管理部门的管理职能；效劳工程收费和收费标准方面的业务， 属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出 所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些 部门都是效劳性的，都应为业主提供优质效劳，按规定入户抄表， 计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身 上，这种分摊是违犯国家政策的，业主应该抵抗，不应把怨言和 责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器 来保护自己的权

11、利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部 门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书， 明确双方的责、权、利，否那么物业公司无权为其效劳。(四)物业管理主管部门与物业公司的关系随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运 发动又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立 法、监视、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员， 对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子， 谁犯规罚谁。这样物业公司的管理程度才可以进步，业主的观念 才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而开展产业，增加效 益，政府和企业也都将同时受益。*县物业管理所作为房地 产管理的一个

12、职能部门，应根据国家、省、市物业管理的政 策、法规制定全县物业管理方法，并组织施行，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并按照有关政策、法规施行行业监视管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主效劳为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区施行物业管理；根据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企别离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进展改制，使其自主经营，自主开展。三、*县物业管理安康有序开展的对策鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何标准物业管理市 场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，终

13、究 如何引导物业管理工作朝着安康有序的方向开展?关键要从以 下几个方面入手：(一)尽快完善配套方法和施行细那么社会市场经济是法制经济，要用法制标准人们的行为。 从深圳、上海、大连等城市的经历来看，自建立部城市新建住 宅小区管理方法出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的开展。 *市在20xx年出台了*市住宅小区物业管理方法，但 作为县区地域，借鉴施行毕竟不太切合我县实际，因此，应在广 泛调查研究的前提下，根据物业管理条例、*省物业管 理条例、*市住宅小区物业管理方法尽快出台*县物 业管理配套方法和施行细那么。同时，从体制上给予理顺，从政策 上

14、给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售 公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维 修基金的归集，应在办理规划答应证时一次性按比例缴纳， 对不按规定缴纳者，建立行政主管部门应不予办理规划答应证 和开工施工答应证，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。(二)加大宣传力度，引导观念转变物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其理解甚少，能 够正确地理解、认识和支持的更少。这同言论宣传不到位有直接 的关系。人民群众对物业管理的承受和支持，是物业管理行业发 展的社会根底。应利用播送、电视、报纸等新闻媒体，向社会和 居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经历，报 道物业管理

15、的进展，使更多的人理解、支持、关心物业管理，参 与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深化小区，面向住户， 利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓 地做好宣传发动工作，使广阔居民认识到物业管理是为广阔居民 营造一个平安舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施 保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变方案经济条件下的 无偿效劳的旧观念，树立起花钱买效劳的新观念，养成自觉交费 的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。(三)理顺管理机制和监视约束机制政府应出台方法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实

16、现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克制效劳多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监视约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据效劳内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监视，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能实在进步物业管理程度，促进物业管理安康有序地开展。(四)加强自身建立，进步效劳质量 进步效劳管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广阔群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建立，才能使管理上档次、上程度。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，效劳时间不分昼夜，效劳空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户效劳的