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1、 浙江中小房产企业融资的困境及对策摘要：近几年来，房地产在我国迅速发展，一度成为国内最热门的行业，但在房价飙升的过程中，呈现了不健康的发展。在国家严密的房地产调控政策，紧缩银根的货币政策下，作为资金密集型的房地产行业，融资难度日益加大，尤其是本就资金规模较小，缺少相应资质的中小型房产企业，面临着缺少稳定资金来源，资金流动不畅的困境。本文想要通过了解浙江房地产行业的基本融资情况，结合不同中小房产企业尝试的不同融资道路，借鉴国外中小企业的融资方式，为浙江中小房产企业提供一个有效的融资建议。关键词：中小房产企业；融资；困境 对策The Financing Difficulties and Count
2、ermeasures of Small and Medium-sized Real Estate Enterprises in Zhejiang Abstract: In recent years, the rapid development of real estate in China, became the most popular industry, but in the process of soaring house prices, showing an unhealthy development. Under strict national real estate control
3、 policies, monetary tightening monetary policy, as the capital-intensive real estate industry, the difficulty of financing growing wider, especially, the funds of small and medium-sized real estate enterprises is smaller and lack the appropriate qualifications, faced with the lack of stable sources
4、of funding, the plight of poor liquidity. This article wants to understand the basic financing of the real estate industry in Zhejiang, combined with the different small and medium-sized real estate companies to try different financing road, draw foreign SMEs financing, and to provide an effective f
5、inancing proposals for small and medium-sized real estate enterprises in Zhejiang.Key words: small and medium-sized real estate enterprises; financing; difficulties; countermeasures目 录1 引 言12 综 述12.1 国外研究22.2 综合评价23中小房地产企业融资的概念33.1 中小房产企业的界定33.2 中小房产企业融资的一般模式33.3 中小房地产融资的必要性和意义44浙江房地产行业融资现状分析44.1融资难
6、度加大，压力陡增44.2中小房地产企业融资渠道单一55 浙江中小房产企业面临的融资困境55.1浙江中小房产企业融资的特征55.2国家政策、金融市场下的融资困难65.3浙江中小房产融资难成因分析76 国外中小企业融资对浙江中小房产的借鉴76.1国外中小企业采取的融资方式分析76.2对浙江中小房产企业融资的借鉴96.2.1政府应完善金融市场，扶持发展以服务中小企业为主的金融机构。96.2.2 企业应注重内部积累，调整不良融资结构97 面对融资困境的浙江中小企业的对策97.1调整心态和思路，制定有效的资金利用方式107.1.1降低资金成本107.1.2控制工程成本107.1.3合理使用销售推广费用1
7、07.2 加强企业内部管理，走专业化道路，创品牌效益117.2.1 加强企业内部管理 ，强化信用意识117.2.2 走专业化道路是中小房地产开发企业的战略选择117.3广开财路，多渠道解决资金问题117.3.1坚持正规的传统融资方式为主127.3.2合作开发，寻求有力伙伴127.3.3发掘潜在融资能力127.3.4探索有效的民间融资137.3.5积极进行中小房地产企业融资创新138结束语13参考文献14致谢15III1 引 言当今，中国的房地产业是经济的增长点、内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力 房地产业兼具生活居住和投资收益两大功能，这注定房地产业的发展具有黄金价值
8、和社会消费渴求度 我国房地产业迅猛发展不但在扩大内需 刺激经济增长方面成效显著，而且也增加了我国待业人口的就业机会，从而带动相关产业的发展。以民营经济为主导的浙江，近年来传统的制造业利润日渐微薄，房地产业已经成为这些民营企业的发展重头，房地产市场的大热，形成了中小房产企业林立的局面。但是房地产开发企业是一种资金密集型的企业，从项目拿地、规划设计、建筑施工、营销策划等每一个环节都需要大量的资金沉淀。因此，对于房地产企业而言，融资是企业生存的关键，房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待。对于大型开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中小房地产开发企业而言，银行一般不会放贷
9、，资金紧张是十分普遍的问题，在银行支持无望的情况下，中小房地产开发企业不应坐以待毙，而要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式。2 综 述2.1 国内研究杜威在房地产信托基金上发表了自己的看法，认为我国应优先发展权益型信托基金。规定基金只能通过购买房地产企业建设的房地产项目作为自己投资的手段，这样既实现了投资又为企业提供了后续开发所需的资金2。胥志强比较对比了各国的主要融资模式，主要指出了三种国际主要融资模式。（1）英美模式：它是以银行作为金融中介人，只从事一般债权债务型的借贷活动而不提供任何形式的中长期贷款与股本投资。（2）日韩模式：相对于英美等国家以证券融资为主导的外源融资模式，日本、韩国等
10、东亚国家的外部资金来源主要是从银行获取贷款。（3）德国模式：德国企业的融资模式基本上与日本相同，都是以银行贷款为主，但德国实行的是一种全能银行融资体制。并提出借鉴国外的做法，考虑我国的实际国情，企业的融资模式的选择可以分两步走，一是近期过渡式的融资模式，二是未来目标融资模式。近期过渡模式可以采取以间接融资为主，直接融资为辅的融资方式5。高扬运用SWOT分析法分析了中小房产企业的融资现状，提出了中小房地产开发企业融资方式选择的原则：效率原则、风险可控原则、可操作原则。同时，建议加强合作联盟，提高中小企业合作融资能力 4。张海燕提出金融机构要从“三个有利于”出发，把中小企业作为一个新的经济增长点，
11、对中小企业与大型企业、个体私营经济与国有经济实行同等融资政策，积极疏通中小企业融资渠道。金融机构要重视中小企业对分散金融机构资产风险的积极意义1。张恩光提到了中小企业融资难的自身问题和外部的政策市场问题。提出要建立符合现代化市场经济发展要求的企业内部治理结构，采用合理的融资方式，拓展中小企业的融资渠道，加快建设中小企业的信用担保体系，确保担保公司得到协作银行再担保机构的支持，建立中小银行体系，发展与中小企业相对称的地方性中小银行，完善对中小企业金融服务的有关政策17。俞平等通过了解广东的房产企业情况，从企业、政府、融资渠道三方面分析，得出 在政府出台的政策鼓励和支持中小房地产企业联合开发融资的
12、前提下，通过有效的企业内部管理及企业自身行为，中小房产企业可以在土地、资金、人才方面实现“1+12” 的效果。联合开发融资可以作为缓解甚至解决某种程度上融资难的一个可行对策15。周一飞提出必须尽快建立与我国中小企业相适应融资体系；完善中小企业信用担保体系的各项配套机制；努力为中小企业营造良好的融资环境16。2.2 国外研究 Berger and Udell指出小的、年轻的和信息不透明的企业多依赖于初始内部融资、贸易信贷或天使融资，当企业逐渐发展时则可以获得间接融资，最后，如果企业持续增长，则有机会通过公众股权和债务市场进行融资21。Christopher Casey介绍了中国中小企业融资的各种
13、方式，如抵押融资、私募融资、信贷融资、融资租赁、创业板市场上市融资等，并提出了几点建议：银行应及时更改营销策略，加快发展区域融资担保行业，启动“信贷工厂”服务模型22。2.3 综合评价通过国内外的文献研究可以发现，国外的研究多以企业融资的偏好为主，由于他们具有比较完善的中小企业融资模式，所以较少去建议企业创新融资渠道，多是收集企业数据，建立模型来分析企业融资的优劣。国内的研究较多着眼于如今中小企业在市场，政策中存在的劣势不足，从而提出可行的融资方式，较少从中小企业融资的本身企业发展方面进行研究。总体上以宏观研究为主。所以可以从中小房产企业的特点入手研究，分析融资在实际行业中的运用。3中小房地产
14、企业融资的概念3.1 中小房产企业的界定房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。我国目前仍处于经济发展阶段，房地产企业主要以房地产开发为主。目前国内主要有两种划分标准：一是国务院国有资产监督管理委员会标准；二是建设部房地产开发企业资质分级标准。上述两类划分标准各有利弊。国资委的标准和其采用的从业人数、销售额和净资产总额三项划分指标是一种通用的划分标准，应用中的不足是未对净资产总额做出明确规定。而国家建设部的房地产开发企业资质分级标准是一个行业管理标准，便于具体的操作和管理，不足之处是较难与上述通行划分标准相对接15。鉴于这两类划分标准的特
15、点，本文以第一种划分标准为主，同时兼顾按照资质的划分要求，因此提出中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。3.2 中小房产企业融资的一般模式对于中小房地产企业来说，银行贷款仍是他们资金的主要来源。同时部分有能力的中型房产企业能够通过上市融资，快速筹集到巨额资金。主要有国内创业板上市、香港 IPO 上市和买壳上市。另外一部分的中小房产企业采用股权融资，可以分为房地产投资基金和私募股权基金6。除了以上这些，还有房屋预售、施工单位垫资和民间借贷等等。表2.1 中小房产企业一般融资模方式比较融资方式金融机构信贷上市融资股权融资优点筹资速度快；资本成本较低；具有财务杠杆作用。金融机构贷款的利息和手续费均低于证券的发行费用，且贷款利息可在企业所得税和土地增值税税前扣除。相对于其他融资方式而言，金融机构贷款的资金成本是最低的。同时，因为金融机构贷款利息属于固定性融资成本，且具有抵税作用，在息税前利润增加时，会使税后利润以更大的幅度增加。提升企业形象，营造具有影响力的品牌。打通直接融资渠道，增强企业间接融资功能。募集资金比较迅速，可以为中小企业的发展提供良好的融资环境。不仅资金来源广泛，而且在运作资金
