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1、http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载长春红旗街万达广场项目经 营 策 划 书二八年十月目 录第一章 前言第一节 项目规划概述第二节 项目经济指标第三节 项目经济效益第四节 项目开发计划第五节 项目背景资料第二章 土地和项目解读第一节 土地和项目环境调查第二节 土地和项目解读第三章 产品与市场第一节 市场研究第二节 产品定位第三节 营销策划第四节 买场策划第四章 成本控制与规划设计第一节 成本控制策划第二节 规划设计优化第五章 资金及税收筹划第一节 现金流分析及融资计划第二节 税务分析及筹划第六章 开发经营计划第一节 项目总体开发经营思路第二节 项目开发计划第七章 物业管理第一节
2、物业用房需求及装修标准第二节 物业管理收费标准：第三节 前期介入阶段与内容：第四节 物业工作计划第八章 投资收益分析第九章 风险与对策第一章 前 言第一节 项目规划概述一、周边概况1、地块基本情况该地块处城市商圈红旗街商圈核心位置，周边商业设施齐全、配套资源完善，路网发达、交通便利，是城市发展形成的重要城市商圈之一。位于朝阳区的红旗街与同德路交叉口，项目东邻虎林街、南依同德路、北靠规划路、西至红旗街。地块简介项目四至东至虎林路（规划路）西至红旗街南至同德路东至省医院西侧（规划路）项目规划方案：本方案是集购物、娱乐、休闲、居住、办公为一体的万达第三代“城市综合体”。临红旗街布置两栋公寓办公楼，临
3、虎林路布置三栋高层住宅，林同德路布置一栋高层住宅，室内步行街将公寓和住宅联系到一起，高层公寓下布置有业态为百货、时尚、娱乐的主力店，地下两层计部三层布置有超市、车库、设备房等。临红旗街侧在建筑主体的两端各布置一个便于人流集散的广场。建筑功能分布建筑功能面积(万平方米)位 置说 明百货楼2.5临红旗街群楼及地下室自有时尚楼1.61临红旗街群楼及地下室自有娱乐楼1.45临红旗街群楼及地下室自有步行街3.1设在公寓与住宅之间的裙楼自有超市1.6地下二层自有地下车位及设备用房4.88地下二层、三层自有销售住宅（4栋）8.26临虎林路、同德路插建高层销售公寓6.7临红旗街插建高层销售销售商业1.4临虎林
4、路插建高层住宅下销售合计31.51、百货楼、时尚楼以主力店为主，娱乐楼以影城、KTV、电玩城为主。2、地下车库可停车900余辆，地上可停车30辆。3、临虎林路住宅以精装小户型为主，临同德路住宅适当考虑面积稍大一些的较高档一些住宅。临红旗街为SOHO酒店式公寓。1.2、项目规划经济技术指标项目名称项目明细单位数量备注一、规划用地m248447二、建占地面积m231766 三、总建筑面积m2315000 1、商业总建筑面积m2165400 含地下车库及设备用房2、住宅总建筑面积m2149600 含公寓67000 m2四、地上总建筑面积m2245000 1、商业m2102600 -1F4F2、住宅m
5、282600 3F-31F3、公寓m267000 5F-31F五、地下建筑面积m270000 1、商业部分m221200 B1F1.1百货楼m250001.2步行街m25001.3超市m215700 B2F2、车库及设备用房m248800 B1F-B2F六、停车位个900七、容积率5.06八、建筑密度65%九、户数1032每户按80 m2计算十、绿化率屋顶绿化率6%广场绿化率4%商业建筑面积分布明细（不包括地下设备用房公摊面积）商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注国际影城苏宁电器1F0电 玩2F0量贩KTV3F0含物业用房1470M2国际影城4F0夹 层0室内步行街室内步行街1F0室内步行
6、街2F-3F0超市地下0含地上卸货区183M2商业百货1F0百货2F-3F0 合 计143020 第一节 项目经济效益项目自有商业全部出租，住宅销售价格：毛坏房7500元/平方米，公寓精装8500元/平方米。可售商业25000元/平方米，地下车位不销售，测算经济效益情况如下：1. 销售收入：153900万元2. 税收返还：？万元3. 总成本：？万元 4. 管理费用：？万元5. 销售费用：？万元6. 财务费用：？万元7. 营业税金及附加：？万元8. 所得税：？万元项目开发计划一、 项目概况1、 项目土地“摘牌”工作正在进行中；2、 工程进度：2008年3月份开工，土方工程完成3/4，桩基工程完成
7、1/3，总包施工单位已经确定并进场；3、 方案阶段已完成，且获得集团领导审批，初步设计正在进行，商家技术条件正在探讨中；4、 售楼处在寻址阶段，计划3月底前建成开放；5、 融资工作已经开始，计划3月底前第一笔资金3亿元到位；6、 新公司已经取得，公司更名正在进行中。二、 开发计划根据集团战略要求，项目计划如下：自有商业在2009年8月1日开业，可售住宅、公寓在2009年12月份建成入住。可售物业计划2009年8月份开盘，年内销售额4亿元，销售比例为47，2010年底清盘。三、 项目背景资料一、 与政府签订的协议1、2008年8月21日 取得建设用地规划条件图及要求2、2008年9月19日 取得
8、该地块的房屋拆迁许可证二、 项目研究进展时间表：2008年6月5日 获得地块现状图2008年7月3日 集团规划院提出第一稿规划方案2008年7月16日 集团规划院提出第二稿规划方案2008年7月29日 集团规划院提出第三稿规划方案2008年8月11日 集团规划院提出第四稿规划方案2008年8月21日 获得集团规划院完成的规划方案报批高2008年8月27日 获得集团规划院提出的各层建筑平面方案图2008年9月22日 集团规划院提出第五稿规划方案并已得到公司领导确认。第二章 土地和项目解读第一节 土地和项目环境调查一、 地块基本情况：项目所处位置位于长春市四大商圈之一红旗商圈核心区内，周边有欧亚商
9、都、巴黎春天、百脑汇、时代大厦、亚细亚商厦等大型商场，商业气氛浓厚。地块距长春南湖公园2km，二十层楼以上空间可看到南湖水面。地块拆迁前为长春量具刃具厂厂区及其家属宿舍、省医院家属宿舍和棚户区，区域内脏乱差与红旗街商圈气氛格格不入亟待改造，万达集团在此地块打造一个全新的城市综合体项目，改变以往的城市面貌。1.3、人文环境因素（附图片）人文历史朝阳区的建制和开发始于20世纪30年代，1931年日本侵占东北后，成立伪“满洲国”，定都长春。朝阳区是伪“满洲国”的政治文化中心和重点开发建设区域，伪“满洲国”的国务院及司法部等八大部均建在这里。 1948年长春解放后，将国民党统治时期的钟华区、安民区合并
10、，改称中华区，设立区政府，开始统一建制。1955年正式定名朝阳区至今。人文教育朝阳区素有科技区、文化区、教育区之称，长春市80%的独立科研院所和技术开发机构分布在朝阳区；长春市32所全日制普通院校，其中以新组建的吉林大学为首的15所高校坐落在朝阳区。朝阳区的图书馆、体育馆数量，三级以上医院数量，文艺团体、新闻单位数量等项指标，均居吉林省和全国领先位置。朝阳区重点中小学数量多、基础教育发达，中考成绩连年居全市第一，朝阳区以高等技术产业发展迅速、科研成果丰硕而成为全国科技实力百强区。人文环境朝阳区环境优美，基础设施完善，区内有风景秀丽的南湖公园、朝阳公园、牡丹园、杏花村和大型公共休闲场所文化广场。
11、朝阳区自然环境、文化遗迹和人文景观相交织，形成了特有的“花园式城区”风格。朝阳区精品街路、花园小区、庭院绿化均居全市之首。朝阳区社区建设成果显著，被评为全国民政工作先进区、全国社区建设示范城区。3、道路交通公交线路公交线路起点终点本站外连商区25长春站体育场红旗街站前52红旗街七号门红旗街电影城54红旗街春城大街红旗街62公交医院长春站红旗街桂林路、重庆路、站前80长春体育场长春体育场红旗街重庆路、站前、桂林路155欧亚商都东兴村欧亚商都156银贸大厦一汽西门欧亚商都车百228东岭小区和平大路红旗街桂林路230儿童医院二二八厂红旗街重庆路234青年路南湖广场红旗街255富豪花园人民广场省医院重
12、庆路、258东大桥公交医院红旗街263红旗街小房身红旗街265公交医院劳动公园红旗街桂林路266四联人民广场红旗街重庆路270高速客运站绿园区政府红旗街286中东大市场汽百大楼红旗街中东、桂林路、东盛大街362公交医院太阳城红旗街桂林路、重庆路、站前地块周边车流量、人流量流量红旗街工农大路虎林路同德路车流量500辆/10分钟600辆/10分钟260辆/10分钟人流量300人/10分钟400人/10分钟130人/10分钟备注以上统计充分考虑到人流高峰与人流低峰时刻，取的是平均数值，以10分钟为基数4、生活配套要素设施类别项目名称可及性教育学校富锦路小学、68中、45中、吉林建工、吉林大学、吉林艺术学院、长春中医药大学、师大附小、师大附中半径2000医疗医疗机构吉林省医院、中医学院、医大一院、四六一医院半径2000文娱公共文化场所欧亚商都、时代百货、红旗商城、吉盛伟邦、南湖公园、国美电器半径1000体育运动场所、体育馆文化广场、新民广场半径1000商业综合市场红旗商场、红旗地下市场半径1000金融邮政电信网点网通、联通营业厅、移动营业厅、
