物管部工作手册

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1、物管部工作手册 第一节任务和岗位设置 一、任务 物管部是实施公司辖区范围内的工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。物管部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾,是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。 物管部的职责范围如下： l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。 2、负责公司公共设施、设备的维修保养。 3、负责用户室内二次装修的申批、监管。 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 5、负责大楼外委工程的监管工作。 、负责

2、公司管辖范围内的保安、消防工作。 7、负责公司管辖范围内的保洁工作。 8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。 二、物管部组织结构图 据各公司情况配置人员 第二节物业管理部岗位职责 (一)物业管理部经理 1、在公司总经理的领导下,全面负责物管部的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作; 、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参

3、与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作; 8、负责对本部门发生的重大事故,组织调查分析及处理工作; 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 1、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定,并配合物管部组织实施;确保其正常运行。 1、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作,为质量管理体系的正常运作提供保障; 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析,为提

4、高运行质量提供依据。 1、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二)设施设备组组长 、在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。 (三)强、弱电维修员 1

5、、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统(包括消防系统和通讯系统)的日常运行、保养、维修。 9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。 10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。 11、负责对消

6、防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。 12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。 13、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 （四）空调给排水维修员 、在设施设备组组长的领导下,管理空调及给排水系统所辖设备。 2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定,监督并验收。 6、负责与相关业务部门进行业

7、务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责空调系统(包括风机)的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。 、负责给排水系统（包括阀门、管道)的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。 、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 1、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。 (五)电梯维修员 1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行； 2、完成电梯的定期保养; 3、电梯机房发现故障时,应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录； （六

8、)水电维修员 1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。 、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。 3、每月两次发电机试运行。 、负责大楼立面照明灯具的启、停。 5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。 6、负责电气设备、各配电箱（柜)表面清洁。 、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 （七)给排水维修员 1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备; 2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修; 、负责本系统各类图纸资料的收集、保管; 4、负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录; （八）土建维修管理员 1、在物管部经理的

9、领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。 2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。 3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。 4、负责与相关业务部门进行业务联系。 5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。 6、负责室内二次装修的初审。 (九）保安消防管理员 1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政管理工作，组织和引导部属员工学习法律法规和业务技术知识,培养和提高改进的整体政治思想素质和业务工作能力； 2、督促保安人员严格执行公司有关规定,对成绩突出人员给与奖励,对工作失职人员进行教育和提出处理意见,维护公司和客户利益,预防各类事故发生； 3、认真学习消防安全规定、消防法、

10、XX市消防安全条例，贯彻执行上级有关指示精神和消防工作方针,坚守岗位,负责编制消防工作计划，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见； 4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护管理，对检查出的隐患督促整改,及时消除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。 5、负责指导监督公司管理物业范围内的安全防范和消防管理工作,协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故； 、负责应聘保安员的资格审核； 7、负责做好保安,消防用品的采购、验证、监督管理,并对需要维修品提出申请。 、负责消防器材的管理。 （十）保安员 1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完

11、成工作任务； 、根据指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全; 3、根据值勤要求,夜间检验出入人员证件,防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区,维护责任区内的治安秩序； 4、坚守岗位,认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作,预防责任区内发生刑事案件和治安灾害事故; 5、协助处理责任区内发生的有关治安事件,及时报告上级并作好值班纪录; 6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。 (十一）保洁库房管理员 1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求; 2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂,并根据所需量进行购买； 3、与社区清洁服务保持

12、联系，注重商场的外部形象; 4、每天对商场各楼进行卫生检查,不低于四次; 5、对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次; 6、协调保洁部和其他有关部门的工作联系,维护公司的内、外清洁卫生形象。 (十二)保洁员 1、熟悉分管清洁卫生区域的情况,掌握清洁工作必要的标准和要求; 2、熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法； 3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备； 4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于4次； 5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具; 、接受主管、领班的监督检查,不断改进工作; 7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提

13、供方便; 8、文明用语,着装整齐,佩带工作牌上岗。 (十三）库管员 、在保洁库房管理员的直接领导下,负责处理本小组的日常事务。 2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。 3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。 4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。 内部管理规定 一、值班管理规定 、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失的，追究其经济责任。 2、值班员工必须集中精力,保持警觉,认真工作,不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。 3、值班员工必须服从组长的安排,听从调配,执行组长的工作指令。 4、值班员工必须严格执行巡检制度;做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患，迅速排除故障,保证设备安全运行。 5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。 、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件,应保持冷静，果断处理。 7、值班员工必须做好事故现场的保护工作,收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。 8、值班人员必须做好当班的工作记录,按栏目要求认真如实填写。 二、值班员（巡视值班员)交接班规程 （一）接班员须知 1、上一班设备运行情况; 2、正在检修的设备情况