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1、CRRC:北京市房山区区域分析报告来源：搜狐焦点网2023 年 12 月 04 日 13:58我来说两句争论单位：中国不动产争论中心北京市房山区区域分析报告争论员：王姗 黄蕾免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证， 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产争论中心全部。未获得中国不动产争论中心事先书面授权，任 何机构和个人均不得对本报告进展任何形式的公布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产争论中心，且不得对本
2、报告进展有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产争论中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。本报告全文索取，请发邮件至 crrcsogou ，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。结论：2023 年 9 月，中粮万科分别以溢价率 162.61%和 112.79%摘得了房山区两块住宅工程土地，一时间，房山区备受市场各方的关注，马上交易的房山区长阳镇起步区4 号地块也成为热点地块受到开发商的追捧。通过对房山区区域背景、市场现状和消费者调查，我们的结论如下：1. 综合中国不动产争论中心开展的网络调查结果，我们认为，房山区地价房价仍有进 一步上升的空间。随着轻轨S5 线马上开建，交通因素已难以成
3、为阻碍消费者选择房山区置业的障碍。目前，房山区总体地价和房价均处于较低的水平，没有大量投资者入场的迹象。随着区域今后综合经济实力的进展，房山区将成为市场关注的热点，房价地价上涨在所难免。2. 通过调查我们觉察，消费者对近郊置业有肯定的认知度和认同感，一小时生活圈也为消费者在置业区域的选择上供给了更多的选择。作为拥有丰富旅游资源的房山区，应大力 进展区域优势，以吸引不同需求层次的消费者。3. 在区域方面，由于房山区正处于经济增长的关键时期，恰逢房山线开工建设，为区域进展供给了更多的支持和动力。我们认为，房山区在下一阶段将成为房地产市场的热点区域，企业在拿地时，应依据自身财务状况和区域长期进展，进
4、展合理的评估和考量。前言房山区位于北京市区西南方向，距市中心20 公里。长期以来，房山区以其旅游资源和自然资源丰富而著名，但在房地产市场上处于不温不火的状态，与通州区、顺义区等其他热点近郊区域相比，受关注度较小。然而，随着北京市北京市轨道交通房山线工程规划方案确实定，轻轨房山线的建设让市场看到了房山区的区域价值和区域优势。09 年 9 月 7 日，北京中粮万科假日 (论坛 闻)风景房地产开发经过164 轮的剧烈竞价后，以 22 亿竞得房山区长阳镇(长阳镇起步区 1 号地)，该地块起始价为 8.38 亿元，溢价率高达 162.61%。同月 28 日，中粮万科 再次经过 55 轮现场竞价，以 29
5、.3 亿元拿下房山区长阳镇起步区5 号地，溢价率为 112.79%， 折合楼面地价约为 5800 元/平方米。作为地产界知名的开发公司，中粮万科在一个月内于房山区连拿两块地，反响了其对房山区域进展的良好预期，而中粮万科拿地的举动也引起了市场对房山区的关注和追捧。为此，中国不动产争论中心公布北京市房山区区域分析报告，期望从房山区区域背景、房地产市场表现等多方面对房山区的区域价值进展深入剖析。为了保证争论的可信性，本报 告数据来源均出自权威部门如国家统计局、北京市房地产交易治理网等权威部门及中国 不动产争论中心数据库。同时，为了增加本报告的权威性和科学性，我们联合搜狐焦点网开 展了大型了网络调查，
6、网络调查参与的人数到达了2431 人。由于样本量较大，因此，较能代表市场上消费者的实际状况，所收集到的数据较具有参考价值。一、区域背景房山区位于北京市区西南方向，总面积为 2023 平方公里，区域下辖 28 个乡、镇河街道办事处，共有113 个居委会， 462 个村委会，2023 年末常住总人口 90.5 万。区府所在地良乡是北京市总体规划中首都四个中心卫星城之一，距市中心20 公里，区位优势较为明显。房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊知名的“旅游胜地”，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。1. 交通状况房山区距离北京市中心距离为 20 公里，区域内公交车仅有 917、922、
7、616、971、321 等直达市中心，交通较为不便。依据北京市轨道交通房山线工程规划方案，轨道交通房山线将于 2023 年年内开工，东起北京南站，经丰台、长辛店、良乡，西到房山区周口店， 线路全长约 24.7 公里。设有苏庄大街站、南关站、东羊庄站、大学城站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站、世界公园、郭公庄站等共11 站，与地铁九号线起点站连接，估量将于 2023 年底将通车运行。作为一条城市西南方向的轨道交通线路，房山线直接效劳于房山城，可以帮助缓解京 石通道的交通压力。同时，轻轨房山线的运行，可以不仅极大地缩短房山与主城区的距离， 还能带动整个房山区域的经济水平有所提升和进展。在大路
8、交通方面，原打算 2023 年开工的京石其次高速提前至 09 年下半年开工。京石其次高速是从张张家口石石家庄高速大路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速大路从涞水通往北京市的房山区。京石其次高速估量为双向6 车道，北京段起于门头沟区 108 国道四周，经房山区至北京市与河北省边界，接河北段通向 涞水县，然后并入张石高速。道路工程将依据高速大路标准设计，道路掌握红线宽80 米， 其中山岭重丘区段设计速度 100 公里/小时，其余路段设计速度 120 公里/小时，道路全长约65.4 公里。京石高速现在日均通车流量已高达9 万辆，顶峰期简洁引起堵塞。京石其次高速建成通车后
9、，将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。2. 教育状况房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺 OK 幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代治理大学等。同时，在房山城区域规划中，还有马上开工的良乡大学城，中国社会科学院争论生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、 首都医科大学等院校都将入驻其中。3. 医疗状况在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医 院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生效劳中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满
10、足居民对公共医疗卫生效劳 的需求。二、市场表现在本局部，我们将重点分析房山区09 年的市场表现，主要从土地市场和二级市场两方面入手，对房山区 09 年市场状况进展盘点和梳理，以期对区域后市进展展望和推测。1. 土地市场表现2023 年 1 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日，房山区共成交土地 9 宗，成交土地面积 104.31 万平方米，规划建筑面积 169.13 万平方米。其中，有 7 宗为住宅工程土地，1 宗工业用地， 1 宗仓储用地。在成交价格方面，共有 6 宗土地溢价成交，土地溢价率为99.48%。其中，9 月 30 日最成交的长阳镇起步区 4 号地也以 60.69%的溢价率
11、被北京城建投资进展股份以下简称“北京城建”拍得，成交价格到达了15.1 亿元。9 月 28 日成交的长阳镇起步区 5 号地溢价率为 114.79%，而同为北京中粮万科假日风景 (论坛 闻) (论坛 闻)房地产开发以下简称“中粮万科”拍下的房山区长阳镇军起步区1 号地溢价率竟高达162.61%。另外，房山区长阳镇稻田村村南住宅及居住公建工程，溢价率59.53%，房山区拱辰街道办事处东羊住宅及居住公建工程，溢价率63.79%。在 09 年成交的 9 宗土地中，长阳镇 1 号地、4 号地和 5 号地颇为引人关注。最终，中粮万科分别以 114.79%和 162.61%的溢价率，拿下了房山区长阳起步区1
12、 号地和 5 号地，北京城建以 60.69%的溢价率摘得 4 号地。1 号地、4 号地、5 号地的折合楼面地价分别为 5800 元、4200 元和 6500 元，也制造了房山区近期土地市场的一个高。中粮万科和北京城建高价在房山区域拿地，不仅说明白北京城区内土地供给已严峻缺乏， 迫使开发商开头在北京周边区县寻地。同时，也将在区域内形成示范效应，拉动房山区土地 市场和房地产市场进一步上升。我们估量，目前的房山区土地市场仍处于价格凹地，从长期 来看，该区域土地有持续上涨的潜力。2. 二级市场表现（1） 成交状况分析图 2-2 是 09 年 1 至 8 月商品住宅成交均价北京和房山区的比照图。从图中可
13、以看出， 09 年北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势，从1 月份的 10137 元上升至 8 月份的 14454 元/平米，上涨幅度到达42.59%。相对于北京的大幅上涨，房山区的成交价格却表现的较为平稳，1 至 8 月成交价格的峰值和谷值仅相差 820 元/平米。在成交量方面，房山区成交量也根本保持稳定，除 1 月、6 月和 8 月，由于加州水郡 (论坛 闻)、瑞雪春堂 (论坛 闻)等工程入市带动成交量攀升外，区域市场并无明显波动。1 至 8 月，北京市商品住宅成交总套数为113135 套，房山区商品住宅成交总套数为5489 套， 占北京成交总数的 4.85%。（2） 区域工程供给
14、状况目前，房山区在售工程包括沸城 (论坛 闻 视频)、珠江御景 (论坛 闻)、西棕榈滩 (论坛 闻)、加州水郡、碧桂园温泉小区、原香小镇、曦城国际 (论坛 闻)、天恒乐活城 (论坛 闻)、瑞雪春堂等。依据中国不动产争论中心数据库统计，房山区在售工程的户型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒适度。同时，区域内户型序列较为丰富，从 46 平米的一居到 200 平米以上的四居，包括复式产品均有供给。房山区在售工程分户型供给套数状况见表2-2，可以看出，在售工程以两居室为主，三居室其次，而一居室和四居室供给量均较小。这主要是由于房山区房地产市场起步较晚，整 个区域公共根底设施和配套设施尚未完善，潜在消费者大多以自住型购房为主，改善型和投 资型较少。因此，中小户型成为供给的主力。尤为值得留意的是，几个大型的在售工程都已进入销售后期，下半年房山区潜在供给量到达了314.34 万平方米，供给量的进一步放大将与区域内一级市场的火爆相照应，使区域受到更多的关注。三、区域特点1. 旅游地产房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业始终是当地政府重点进展的产业。房山 十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层陡崖陡壁雄伟，溶洞沉积物也较有特色， 逐步形成了北方地区特别的
