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1、WORD项目经济测算目录1项目与评价依据简介11.1项目技术经济指标11.2经济评价依据22项目投资估算22.1项目开发成本估算22.2建设投资进度33资金筹措和投入计划43.1收益测算43.2项目可运用资金估算63.3投资计划与资金筹措74项目盈利能力评价84.1静态评价84.2动态评价105项目敏感性分析136项目经济评价结论与建议156.1.项目经济评价结论156.2.建议15 / 1 项目与评价依据简介沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于省市红塔区中心城区，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积
2、约4.46万平方米。1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用与收入测算的基础数据。1项目总用地面积17,840 平方米1.1建筑用地面积8,976平方米按13.464亩折算1.2绿化用地面积1,133 平方米按1.7亩折算1.3停车场用地面积8,864 平方米按13.296亩折算2容积率1.503建筑密度37.16%4总建筑面积44,108 平方米4.1地上商场建筑面积26,694 平方米共四层4.1.1首层商场建筑面积6,630 平方米4.1.2二层商场建筑面积7,104 平方米4.1.3三层商
3、场建筑面积6,575 平方米4.1.4四层商场建筑面积6,385 平方米4.2地下商场(沃尔玛)建筑面积17,414 平方米一层1.2 经济评价依据通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉与的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力与抗风险能力）作出评价与针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家与地方对房地产项目开发经营的法规政策规定，以与对房地产企业财务核算与财税制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和
4、建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平与通货膨胀变动影响。项目核算的货币为人民币。2 项目投资估算2.1项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安
5、工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。项目开发成本估算表，见附表一。说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用。根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算，土地成本费用共1,260万元。前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁与土地平整费三项。勘察设计费以建安工程费用为计算基础，按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁与土地平整费以项目总用地面积为计算基础，按经验值估算，前期费用共343万元。建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目，根据委托方提
6、供的估算单价指标，结合策划方案中对建筑配套设施的建议进行计算，建安工程成本共11,356万元。基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路与广场建设费、绿化工程费，其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路与广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础，根据经验值估算单价指标计算，基础设施建设费共317万元。开发税费：依据委托方提供的省与市有关税费规定计算，开发税费共670万元。不可预见费：按前四项成本费用的总和，根据经验比例5%估算，不可预见费共664万元。企业管理费：按前四项成本费用的总和，根据行业平均比例3%估算，企业管理费共398万元。2.2建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方
7、沃尔玛的进驻要求，基于有序而高效的原则，在合理安排各前期工作，保证质量的前提下，以最快的速度完成项目建设。按照目前项目进度，计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度。计算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。其中，工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业。项目投资进度表，见附表二。说明： 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕。 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入。3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入，共54，428万元，
8、其中租金收入18,988万元，销售收入35,440万元。而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施，不考虑收入。租金收入：根据项目的工程进度和招商策略，商场预计在2005年9月1日正式开业，而开业前，一至四层商场将分两期推广。结合租金定位分析，首次推出时，一层商场的平均租金为178元/平方米.月，二层商场的平均租金为80元/平方米.月，三层商场的平均租金为50元/平方米.月，四层商场的平均租金为40元/平方米.月，负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价20元/平方米.月计算。（以上价格均不含商场管理费）由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入，但在招商过程中又会使用“免租
9、期”优惠等租金策略，因此，一至四层商场的租金收入计算期从2005年7月1日开始（一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月，以作为商户的装修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6个月中，只计算3个月租赁保证金的收入，而不计算租金收入，该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除。负一层商场按照协议免保证金，在正式开业后免租两个月，所以2005年只计算2个月的租金收入。租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划，在开业时，一至四层商场达到70%的出租率，开业后5年增加至90%，进入稳定期后保持在90-95%之间。按照这个目标，假设商场的出租率在2005年开业时达到约70%，经过一年的经营
10、在2007年达到77.5%，以后逐年稳步提升，在2010年达至90%，2011年后趋于稳定，保持在95%的出租率水平。租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验，项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%，以后按每2年递增5%的水平计算，2012年后保持平稳。负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算。销售收入：按照租售方案建议，待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候，可将商场整体出售。根据租赁进度计划，预计在2012年整体出售商场，出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率，用收益还原法计算。具体计算方式：一至四层商
11、场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平，采用等额序列支付的现值系数公式，按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的销售价格。由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的，所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算。物业使用年限：根据项目商业用地的性质，其使用年限为40年。按照2004年获取土地使用权，在2012年，商场的使用年限尚剩余32年。计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A1*1-1/(1+i)n/i其中：P现值（2012年初） A12012年一至四层各层的租金水平，按2011年末租金水平等额计算。 i 折现率（按期望的投资回报率10%计算
12、） n 计息周期数，即剩余使用年限32年。等比序列支付现值系数公式P=A1*1-(1+s)/(1+i)n/(i-s)其中：P现值（2012年初） A12012年负一层商场的租金水平s 等比系数（固定递增率3%）i 折现率（上面提过，年折现率采用10%，故此处的实际折现率为（1+10%）3-1=33.10%）n 计息周期数。商场剩余使用年限为32年，故计息期数为32/3=10.67期。具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四。3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入。本方案中经营期的可运用资金共36,438万元。可运用资金估算详见附表五。根
13、据国家和地方相应财税法律法规的规定，参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据，结合项目的实际情况，在开发经营期间涉与的各项税费率如下表：项目经营期间有关税（费）率一览表1租赁期间税费1.1营业税与附加5.5%1.1.1营业税租金5%1.1.2城建税营业税7%1.1.3教育费附加营业税3%1.2房地产税租金12%2销售相关税费2.1营业税与附加5.68%2.1.1营业税销售收入5.00%2.1.2营业税附加（含城建税和教育费附加）营业税10.00%2.1.3防洪工程维护费销售收入0.18%2.2交易与印花税销售面积8元/平方米3推广费用销售收入2.5%4租赁费用年租金收入8.33%5销售费
14、用销售收入1%6地租33万元/年7大修费项目建安工程成本1%说明： 根据委托方提供的资料，地租按照物业的使用年限每年支付一次，从33万元起，每5年递增5万元。因此在计算可运用资金时，地租部分在物业租赁期间逐年扣除，在物业出售当年按10%的折现率，采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至2012年年初。 项目按照出租形式经营物业时，需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护，当物业出售时，该费用则不再予以考虑。3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面，一是自有资金，二是各阶段的租售收入，三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时，采用贷款的形式解决资金问题。本项目的自有资金按开发成本的35%计提，需5,253万元。项目的租金收入虽然在建设期（即2005年）开始收取，但资金量很少，并不足以弥补资金缺口，所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段。3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度，配合项目自有资金与可运用租售收入所提供的资金量，确定项目所需银行贷款为9,813万元。项目投资计划与资金筹措表详见附表六。3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时
