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1、-*工程物业效劳方案. z.-一、工程概况：*工程工程存在问题：1、楼宇对讲门不能正常使用；2、单元门厅墙面瓷砖掉落；3、消防设备设施不能使用；4、监控摄像头达不到小区全面覆盖；5、小区主通道地面无硬化、花砖地面下陷、凹凸不平、井盖损坏；6、应急照明局部损坏；7、园区路灯稀少、亮度不够；8、楼体外墙瓷砖掉落；9、建筑垃圾无标准管理；10、路面、楼道卫生脏乱差、垃圾桶数量少，清理不及时；11、小区车辆停放不标准、未规划停车位；12、未设置自行车、电动车停放处；13、公共区域窗户损坏、无把手；14、电梯轿厢内、单元门厅入口处、地下室无监控摄像头；15、地下车库不能使用；16、楼道栏杆扶手损坏、断裂
2、；17、小区绿化草坪荒芜、景观损坏；18、单元入口、楼道内瓷砖损坏；19、楼道内墙面潮湿起皮等问题；20、围墙需加高拉网。；21、消防通道不畅通。针对*工程工程的特殊性，通过与小区业主的沟通，了解到小区业主对该工程的开发商及原物业的意见非常大。为了能够顺利开展工作，本人有以下想法简单阐述一下：确保工程的顺利接收，首先要稳定原有工作人员的心态，原则上继续使用该工程原物业工作人员，并对这些人员进展系统的专业知识培训和效劳意识的提升；物业管理根本的专业素质和专业技能培训，物业管理法律、法规的培训等；定期进展考核，及每个员工的日常工作表现等多方面的考察，确定员工是否适合现在的工作采用末尾淘汰制，逐步进
3、展更换，打造出一个专业的物业效劳团队。俗话说：“独木不成林“众人拾柴火焰高，要想将一个工程做好、做精，建立一个坚不可摧、百折不饶的团队是至关重要的。充分挖掘员工的潜能、激发员工强烈的责任心、提高员工执行力、做到人尽其职、物尽其用，互帮互助，形成一个强大凝聚力、顽强战斗力的团队。坚持“业主至上、效劳第一的宗旨，“全方位管理、多功能效劳的管理手段。以业主满意为宗旨，用热心、恒心、专心、爱心、诚心和责任心的态度和言行为业主提供真实的、能够切身体验到的效劳。在效劳工作中要因人、因时、因地做好个性化效劳、特殊效劳、超值效劳，努力做到“业主的需要就是我努力的方向，业主的满意就是我工作的目的。注重和业主建立
4、良好的关系，积极热情的为业主效劳，对一些不讨了解、有抱怨的业主，主动上门沟通、交流，使业主逐渐了解到信赖物业。让业主对物业从最初的敌对-需要依赖。 1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。 2、倾听业主的心声，在小区内设置“心连心信箱，了解业主需求，解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心的效劳理念，常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅小区。进驻*工程：1、园区绿化进展修剪、补种；2、地毯式扫楼，了解业主家庭情况、存在问题等分类汇总；3、卫生清洁；4、对车辆停放进展
5、规划、安排；5、设备设施的检查、汇总；6、档案的归类、完善；7、遗留问题的汇总等。三、管理目标：构建“和谐宜居社区的人居理想模式，强调由“物化管理上升到“文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的、群众满意的社区管理目标。文化管理包括两个层面，一是通过多种交流形式促进物业与社区业主以及社区业主之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善的传统社区概念得以理性回归，并激发社区业主共同参与建立社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区业主集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用公共性较强的物业中，进展约束和引导，以降低物业企业管理难度，提升工程管理效果。四、 效劳措施：1、建立
6、“加油站式的员工培训机制提供效劳产品的主体之间的个性差异，对于效劳产品的提供，不能简单地只制造一种“准则，而是应该依据效劳需求的变化而不断调整，即效劳的层次、内容和方向做出相应变化，其中一个关键问题就在于对员工持续不断的培训。在*工程工程，推出“加油站式的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持效劳知识、技能与效劳需求到达动态平衡。同时亦强化“管理者就是培训者、“培训是公司对职员的最大福利的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。2、倡导开放式的管理效劳物业工作涉及业主日常生活的不同侧面，两者关系假设协调不好，必将演化为阻碍物业管理水
7、平提高的一种阻力。为此，在*工程工程我们倡导和强调开放式的管理效劳，按时公示财务账目、组织“管理处开放日活动等措施，自觉承受业主的监视。3、提供个性化的装修管理效劳随着生活品质的不断提高，使得房屋装修正成为业主在入住以后最为关注的一个问题。目前装修单位鱼目混珠，“游击队四处出没、装修质量事故频频发生。在社区效劳社会化的进程中，我认为：物业管理企业应该替业主扮演一个更专业、更细致的“贴心工程师。为此，在*工程工程的装修管理上，我们应竭诚为业主提供更深入的装修监管效劳。另外，管理处在业主入住之后，即提供装修申请及方案审核的效劳，以解业主的后顾之忧。4、构建效劳平台客户效劳中心强大的效劳平台和先进的
8、效劳组织是提供标准客户效劳的前提。在*工程工程管理处的效劳形式上，建立客户效劳中心的运作体系，保证管理处对外形象的统一化。客户效劳中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的效劳需求申请及投诉建议都将汇总到客户效劳中心，由中心负责分类处理；而管理处所有需公布的管理效劳信息亦通过该中心反响到业主。通过管理效劳中心的有效运作，带来以下便利：第一、可保证管理处对外信息传播口径的统一化；第二、建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止，跟踪到底，决不推诿；第三、管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足业主的需求；第四、推出无时限效劳，保证做到24小时秩序、24小时维
9、修，保证业主的需求全天候地得到受理及满足。第五、专项业务的整合，全面提升效率。需求社会化，让客户享有优质高效效劳。5、致力于公共设施、设备的循环改进*工程工程有着较多设备设施，如消防设备设施、智能化设备设施、园艺设施及供电、供水设施等，它的完好程度直接影响到业主的日常起居和平安保障等问题。根据我们对楼宇管理的方法，我们将*工程工程公共设施、设备的管理分为三个层次进展，即：以保证公共设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护包括大、中修；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的效劳需求为目的的
10、改进性维护改造。在*工程工程公共设施、设备的管理和维护上，我们凭借自身经历对其进展持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对公共设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。6、平安管理措施：*工程工程将通过人防、技防相结合，门岗和机动巡逻岗相结合的方式对社区实行24小时平安管理。机动巡逻我们重点在于小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。在巡逻上，建议采用数码巡更系统，通过科技手段提高巡逻工作质量。1、 门岗识别：有效识别非社区常住客户，对外来访客协助联系住户确认身份后给予引导前往，有效隔离非正常关系人员的进入。2、 巡逻岗：实时引导外来访客迅速便捷到达住户楼层，及时配合中央控制室清理
11、滞留于各楼层间的闲杂人员，对公共设施及公共区间的定期巡查，及时排除各类平安及消防隐患，协助工程部对装修现场进展控制和管理，严格控制和管理装修人员、装修材料和装修垃圾的出入。3、封闭管理：加强车辆、物品、人员的控制，确认身份后给予放行。来访人员需登记才能进入。4、内保监控管理24小时值守，值班时保持高度警觉，忠于职守，对发现的可疑情况要及时查控，并上报有关情况，认真做好记录。24小时监控和录像，录像周期60天，严格执行录像资料查阅审判制度和重要资料封存制度。5、“外紧内松的原则a) 大门岗24小时值班，遇客户进出顶峰以及重点时期、时段，门岗保证不少于2人同时执勤，确保无陌生人趁机进入小区。b)
12、严把大门关，对进入小区的外来车辆、人员必须做到逐一登记，查明进入小区原因，执勤人员必须与被访问客户取得联系，核实访客身份。7、消防管理措施消防责任重于泰山，同时消防管理又是楼宇管理的重要一环。加强消防平安宣传、教育，除做好自身消防平安演练工作以外，还需发动客户参与消防平安演练，培养整个社区的消防平安意识，同时我们将强化内部管理，设计应急预案流程，突发事件做到快速反响。A. 坚持“预防为主，防消结合的消防工作方针，严格实行防火平安责任制，并树立“全员防消的管理观念，实施全员义务消防员制。B. 加强消防教育宣传和培训演练工作一消防教育宣传工作：管理处将在小区宣传栏内不连续地传播消防法规、防火知识，
13、并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入住时，我们还将向每户业主发放一册?消防知识手册?，同时联系局部消防器材商家到安置区定点效劳，建议业主配置灭火器。二做好消防培训及演练工作：重点加强秩序维护员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和小区业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救意识和能力，防患于“未燃。8、车辆管理措施a、对机动车辆的管理车辆及交通管理是物业管理的难点之一，如何确保小区内的车辆平安，交通顺畅以及行人的平安，需要对社区内的交通状况有准确的预测和合理的安排。小区地面车位划分为固定车位区和访客车位区。严格实行人车分流，在车行道路合理设置减速带、停车及其它交通标识。在上下班顶
14、峰期，增设临时车管员在主要出入口协助疏导车辆进出。同时，要求秩序维护员对进入小区的车辆进展正确引导，加强巡视安排车辆合理停放。b、对自行车、电动车的管理对于自行车的管理，管理处将会根据小区实际情况，划出专位进展分区管理。9、环境管理措施日常保洁效劳质量直接影响到工程的整体形象，高品质的保洁效劳、高素质的保洁效劳人员不仅可为工程提供明净、整洁的工作环境，也可为小区高贵的品质增光添色。a、培训监视、双管齐下；培训是开展工作的根底，监视是提高工作的动力。工程的环境工作作为表达物业管理水平的窗口，需要在培训与监视工作上细作工作。培训中我们重点强调保证平安、注重礼仪、强调专业三大要点。通过培训，时刻保持
15、员工高涨的工作热情，将效劳工程的尊荣感受转化为工作动力。同时，各层管理人员做好督导工作。b、全员保洁，人过地净；要求所有物业工作人员无论什么人、在什么地方、碰到什么污染，都有责任及时处理或者上报处理。c、重点区域，重点保洁；对保洁员设定具体管理目标，加强巡查和清洁，杜绝安置区内的“乱*贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂等六乱现象，为业主营造美丽的家园。倡导阳台绿化，美化环境。d、确保安置区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；10、绿化管理措施根据工程绿化特点，每月制定切实可行的养护方案。为了给所有业主提供一个舒适、祥和的环境，我们拟在绿化管理采取以下措施：A. 绿化植物的修剪造型、中耕松土、除草、施肥、灌水、病虫害防治、垫土、滚压、冬季防冻等工作；B. 对所有租摆植物的摆放、补植、施肥、病虫害防治工作；C. 对所有绿化区域的清洁卫生工作；D. 对斑秃裸露进展恢复整改工作；E. 根据社区情况设计整体和细部绿化造型方案，要求常绿常新；F. 针对不同时令和季节的绿化进展美化措施；G. 重大节日或活动的绿化进展美化措施。1、物业管理部门职责A. 客户效劳中心a负责客户报修、投诉、咨询、建议的受理及回复；b负责车位租
