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1、 . . . 物业管理实施方案方案目录FANGANMULUu 方案编制说明1u 物业概况2u 物业管理思路5u 管理目标和分项指标8u 机构设置和人员配备10u 物质装备计划 14u 物业管理费用与相关测算20u 管理措施32u 急需解决的问题45费用测算表住户手册装修管理规定前期物业管理协议与业主公约可园VI指示系统方案编制说明FANGANBIANZHISHUOMING一、依据某经济特区住宅区物业管理条例(以下简称条例)与其实施细则以与国家、省、市物业管理有关法律法规；二、根据委托方提供的与我公司目前所了解的关于“可园”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；三、我公司管理制度与I
2、SO9000质量体系规定；四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。物业概况 WUYEGAIKUANG可园位于某区布吉镇木棉湾，占地面积100210.4平方米，总建筑面积266770 平方米，住宅面积248370 平方米，绿化率大于35%。共有住房 套，居住人口约 人。配套有地下停车场约 平方米共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。可园铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进
3、的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。可园物业明细表类别序号项目名称单位数量合计备注1小区占地总面积100210.4小2住宅占地总面积区3住宅建筑总面积266770 规4住宅总面积模5绿化面积33000 6住宅总套数套2500 7商业总面积12400 1办公室576.00 2宿舍166.40 1+2+3+4=2045.6综3食堂366.40 =管理用房面积4文体中心(管理自用房)936.80 合5居委会131.20 6直饮水、库房配套用房171.40 楼7商业用房954.00 8超市1472.00 7+8+9+10=5869.29地下超市1312.00 商业总面积
4、10肉菜市场2131.20 公共设施3幼儿园所1 5地下停车场个3 6停车位个1180 490007停车场出入口个9 8戏水池个1 可园公共设施设备明细表类别序号项目名称单位数量总计备注1岗亭个4四个出入口2路口道闸个4四个出入口3楼顶蓄水池个15298方1个/栋(在每栋楼顶)公4地下生活水池个2.00 400方C区2栋地下一、二层各1共5地下消防水池个4.00 900方C区2栋地下一、二层各2设6化粪池个7600方5X100+2X50施7交配电房个38机房个39有线房个310智能交换机房个11电梯台28840 KW28 X 18.5 KW/台2柴油发电机台4800900KW2 X 200 +
5、 1 X 4005003变压器台87500 KW5X800+2X1250+1X10004高压开关柜台115低压开关柜台71电6低压电容柜台67排水泵台118289 KW108 X 2.45KW/台8喷水泵台4148 KW4 X 37 KW/台9生活水泵台4220 KW4 X 55 KW/台10水幕保护泵台2300 KW4 X 75 KW/台11消防水泵台2150 KW2 X 75 KW/台12排风机台26 KW2 X 3 KW/台力13排风扇台144.2 KW14 X 0.3 KW/台14排烟风机台1073 KW10 X7.3 KW/台15送风机台422 KW4 X 5.5 KW/台16通风机
6、台115 KW1 X15 KW/台17正压风机台20252 KW20 X 12.6 KW/台18防火卷帘门台76102.6 KW76 X 1.35 KW/台设19消防报警主机,电脑,联动柜台324 KW3 X 8 KW/台20壁灯盏76045.6 KW760 X 0.06 KW/盏21扁圆吸顶灯盏94237.68 KW942 X 0.04 KW/盏22单管日光灯盏62024.8 KW620 X 0.04 KW/盏23三管日光灯盏160.96 KW16 X 0.06 KW/盏24双管日光灯盏88070.4 KW880 X 0.08 KW/盏备25环境路灯盏20050 KW200 X 0.25 K
7、W/盏26庭院灯盏701.4 KW70 X 0.02 KW/盏27楼层指示灯盏7000.75 KW700 X 0.0025 KW/盏28筒灯盏350087.5 KW3500 X 0.03 KW/盏29应急标志灯盏8003.6 KW800 X 0.0045 KW/盏30应急筒灯盏3904.29 KW390 X 0.01 KW/盏物业管理思路WUYEGUANLISILU数字化社区 零距离服务可园物业管理思路可园是某市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅小区，居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员，具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破，
8、所以，在物业管理上，我们将根据可园的综合情况，进行新的突破。“尊重业主需求和期望，提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。建立服务平台，为业主提供零距离服务建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。一是在每栋楼大堂设置事务员岗位，让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心，每位大堂事务员通过电脑综合布线与服务中心联系，可以直接现场办公，解决业主日常需要办理的事务，为业主提供方便、节省时间，也提高了办公效率；设置大堂事务员后大堂保安员取消，来访接待事务由大堂事务员负责；
9、同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务处理、大堂保安三者职能于一身，是管理处服务的前线指挥者和执行者。二是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，提供24小时服务，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。三是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事由，均要在最短的时间给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。四是利用小区网络增加服
10、务、沟通渠道，通过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。建数字化社区，实施数字化管理与服务可园是一个智能化设备比较齐备的小区，可园智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、LED电子公告系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把可园建设成一个数字化社区，实施数字化管理。管理处利用小区网络设备建立独立的社区网络，在单独申请连入城市电信网络后，由管理处进行运营和管理。业主在可以
11、通过小区网络高速地连接到Internet，也可以分享小区自有带来的便捷的物业管理服务，如业主可以进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处利用网络开展增值服务，低价提供VOD视频点播，免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库，开发网上购物、网上教育等网络功能。利用小区智能化设备、设施，管理处在可园建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实施数字化管理与服务。通过家庭数据控制终端（NDT）对可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子在线巡更系统的模拟图示方式，随时了解保安人员的执勤情况，以便服务中心进行调控；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言；通过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储处理；通过停车场管理系统的IC卡和车辆图像自动识别，对出入小区车辆实行智能化管理；通过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、银行业务、社区消费功能的小区“一卡通”，实施个性化管理；通过小区网络、电子对讲室显示器、小区室外LED电子显示器发布各类通知、信息和小区公益宣传，包括对业主的收费信息和日常需告之的容等。实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规管理是基础保障。我公司是较
