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1、1.目的为加强万科集团所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点,通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益,制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。.职责1 集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3. 集团所属各房地产公司从事工程预结算的计价、审批及其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法。4.方法与过程控制(包括原则、一般规定、工程预算管理、工程结算管理、其他规定）4. 工程预结算工作应遵循的原则411 廉洁奉公原则:工程预结算工作中，应始终以公司利益为最高利益,遵守法律法规，恪守
2、职业道德,严禁主动索要或被动接受财物,如出现损公肥私性质的不正当计价行为,将按照有关规定给予处罚。4. 多级审核原则:工程预结算应建立起预结算人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系;工程预结算皆须经过多级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理预结算。4.3 准确高效原则:工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度,体现出较高的专业水平;同时工程预结算工作应保持较高的工作效率,做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。4.14 可复查性原则:工程预结算工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计
3、算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。4.1.5 合理低价原则:工程预结算工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。.1.6 方案优化原则：成本管理部在工程预结算工作中，应积极协同设计、工程管理等单位、部门充分应用价值工程理论,进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。.1.7 信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要,对资料、信息应及时整理,并根据工作需要及时提供给设计、工程管理部、项目部等部门;对于当地公司
4、财务管理部、总部的财务管理部成本管理组，除尚未公开的标底情况外，其他情况，如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有信息资料。4.2 工程预结算工作的一般规定42.1 成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算工作负主要责任，项目部、工程管理部、财务管理部应积极配合、参与并负相应责任。2.2 工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划,统筹安排，分清轻重缓急,做到早做、快审、准确。42.3 施工图预算由本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级)资质证书。4.2.4 工程结算和实行总价包干的工程预算的编审应委托造价
5、咨询机构进行,但如某工程的预算已委托了造价咨询机构进行编审、并签署了总价包干协议,则该工程的竣工结算可不再进行外委编审。4.2.5 委托造价咨询机构编制工程预结算,在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书)及与承包单位核对后的预结算资料,并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。4.2. 由成本管理部组织，工程管理部、项目部等积极配合,及时整理齐全工程预结算工作所需的必备资料，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档;工程预结算工作的必备资料主要包括:u材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）;u招标、投标
6、文件等确定合同价格的文件(包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等)；u工程合同(包括合同审批表）;u施工组织设计方案、施（竣)工图、图纸会审记录；u双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书;u工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明);u其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。.2. 工程预结算的划分按照万科集团房地产企业成本核算指导进行,共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。4.3 工程预算管理4.31 所有工程应编制施工图预算，并填写万科企业股份有限公司工程预算审批表。4
7、.3 集团主张在进行工程招标之前,编制好施工图预算，并作为工程招标之标底。4.3 项目主体工程确因工期紧张需采用费率招标，应严格按万科企业股份有限公司工程招标管理办法有关内容办理；当施工图齐备后,成本管理部应立即要求承包单位编制施工图预算,同时成本管理部应对施工图预算进行编审或委托造价咨询机构编审,而后，成本管理部应督促并始终参与施工图预算的核对工作，按核定的预算价签定补充工程合同。上述所有工作，应在施工图完备后6天内完成。434 费率招标情况下,为防止承包商高估冒算而增加工程预算的核对难度，合同中应约定控制办法。比如:若承包单位报送的施工图预算造价超出最终核定预算造价10%时，发包单位将按预
8、算高报部分的一定比例进行扣款(具体扣款办法可参照工程结算相关内容各公司自定),乃至取消其今后对万科工程的投标资格。.3.5 如果仅是委托造价咨询机构进行施工图预算的编制，造价咨询酬金一般按总造价的一定比例计取；如果是委托编制预算并负责审核承包单位编制的预算,造价咨询酬金可采取按总造价的一定比例并结合核减额的一定比例计价的方式计取。.3. 成本管理部在工程预算外委时还应作好如下工作:u对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；u跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，仔细审查咨询机构的编制结果;同时要求各有关部
9、门作好必要的保密工作:所有工程在招标工作完成之前，委托编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密;在实行费率招标的情况下,在编制预算阶段,编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密,同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称等情况。4.3.7 工程预算编制的方法:u根据工程量计算规则，按详细的施工图、确定的施工方案并结合现场实际情况计算工程量；u分项工程的子项如无合适定额套用，且不能换算,则应编制补充定额单价；u造价工程师要主动发现施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并明确标注、落实调整，以减少或避免设计变更及签证,同时准确掌握工程动态成本。4.8 工程预算确定后，及时对目标成本进行
10、修改，以目标成本为上限，监督各相关部门，采取有效措施控制工程造价。4.4 工程结算管理4.4.1 项目部在向成本管理部提交的工程结算工作交接单中详细说明合同价款、设计变更现场签证之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。44.2 结算造价咨询酬金的计取尽量采取按造价核减额的一定比例的方式计取,或采取固定金额加核减额的一定比例计价的方式，并与造价咨询机构在委托合同中明确。4.4.3 工程结算程序：发出工程结算通知单书项目部、工程管理部、成本管理部、财务管理部统一意见后，由由主管该工程的造价人员负责向乙方发结算通知单，申明不准超过结算价10项目部发给承包单位工程
11、结算通知书由主管该工程的造价人员负责向乙方发结算通知单，申明不准超过结算价10确认达到竣工结算条件后，由项目部向成本管理部递交工程结算工作交接单发出工程结算工作交接单结算通知单由主管该工程的造价人员检查手续、资料的完整性承包单位将整理齐全的工程结算资料，报送项目部乙方承包单位上报报送结算资料监理公司审核并签字，造价工程师收到齐备的结算资料后，全面负责审核并签字，项目部、工程管理部等须全力配合由主管该工程的造价人员、监理人员共同进行初步审查工程结算全面审核初 审部门内部复 审由成本管理部内部进行复审，经理及其他复审工程师签字（此时所有人员不准在结算书上签字）如果工程结算并非在施工图总价包干的基础
12、上进行，由财务管理部或结算委员会须，1、30万元以下的，而且结算无增减时，结算报财务部审查后即可完成结算，公司领导不再签字。2、30万元以下的，结算有增减时，结算报财务部审查后，报公司主管领导审批。3、大于30万元以上的，结算报财务部审查后，必须报公司主管领导和总经理审批后方可完成结算。选择确定造价咨询机构进行审核，尽量按造价核减额计取咨询酬金；工程结算原则上，须经集团总部财务管理部成本管理组认可工程结算外审报 审相关部门审核签署完工结算价 款确定书公司领导审批外审结果经成本管理部复查，财务管理部复核后，主管副总签署意见，报公司总经理批示由甲乙双方核对已付款金额、应扣款金额、保修款、余款等，并
13、签署完工结算价款确定书签署完工竣工结算价 款确定协议书成本管理部组织由甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付款金额、应扣款金额、保修款、余款等，并签署完工结算价款确定书4.4.4 所有工程结算须填写万科企业股份有限公司工程结算审批表。4.4.5 为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如:报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内(含5）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出%，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额(含10)时，承包单位除造价咨询酬金外,发包单位可进一步扣款(
14、扣款比例、金额各公司自定),直至取消今后对万科工程的投标资格(应在工程结算通知单强调此内容）。44.6 为方便客户入住,供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理;主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后6个月内核定（包括多级审核）完毕,其余工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后3个月内核定(包括多级审核)完毕。4.7 驻项目的成本管理工程师必须建立三方和甲供材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档,便于结算扣减。. 结算编制的方法: u结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员应到工地现场实地测算; u结算单价在合同中有规定的,则按合同规定执行;结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定; u扣除甲供材料的多用材料费(领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）; u材料价差严格按材料限价调整; u按工程合同确定的结算方式计算结算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算、扣除； u结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目减少项目。.9 工程结算分析：竣工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析,协助考核相关部门的责任成本,并总结项目目标成本控制的经验和教训。4. 4.5 其他规定4.5.1
