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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前押密卷含答案1. 判断题：长期趋势法适用于价格无明显波动的房地产。()正确答案：错2. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()正确答案：错3. 判断题：一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。()正确答案：错4. 单选题：【2012年真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费正确答案：C5. 单选题：【2011年真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可
2、比实例的正常成交价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A6. 判断题：狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。()正确答案：对7. 单选题：下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市正确答案：B8. 判断题：在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。（）正确答案：错9. 单选题：【2011年真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率
3、为0.5，则该住宅因被水淹造成损失为()万元。A.49627B.57647C.65548D.65920正确答案：C10. 多选题：对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数正确答案：CD11. 判断题：地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()正确答案：对12. 单选题：（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C13. 单选题：估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项
4、目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20正确答案：D14. 多选题：建筑物的损耗可分为()。A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗正确答案：AB15. 判断题：估价师可以以个人的名义承揽业务。（）正确答案：错16. 单选题：投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于正确答案：D17. 判断题：长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。()正确答案：错18. 判断题：在我国，土地所有权属于国家或者
5、农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（）正确答案：对19. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状正确答案：AB20. 单选题：在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值正确答案：C21. 多选题：砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确答案：ABC22. 单选题：与市场比较法关系最为密切的
6、房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D23. 多选题：面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国正确答案：ABC24. 判断题：【2014年真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）正确答案：错25. 多选题：投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平正确答案：ABD26. 判断题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。()正确答案：错2
7、7. 单选题：运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系正确答案：B28. 单选题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B29. 多选题：价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变正确答案：AB30. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前
8、期工程费E.管理费正确答案：BCD31. 多选题：房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC32. 判断题：城市基准地价与路线价是一种评估方法。()正确答案：错33. 单选题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D34. 单选题：房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价
9、格D.成交价格正确答案：A35. 判断题：产权清晰、完整的一处破旧房地产，价格可能较高。()正确答案：对36. 判断题：从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（）正确答案：对37. 单选题：成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润正确答案：A38. 单选题：估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期正确答案：A39. 判断题：对在建工程进行估价时，估价时点为现在，估价对象为现
10、时状况。()正确答案：对40. 判断题：由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）正确答案：对41. 单选题：下列关于房地产估价的基本程序，获取估价业务；受理估价委托；制订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.正确答案：B42. 判断题：对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。()正确答案：错43. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施
11、的建设费用正确答案：ACD44. 多选题：在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法正确答案：BD45. 单选题：下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B46. 单选题：某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9正确答案：B47. 判断题：房地产估价的价值类
12、型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对48. 判断题：对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。（）正确答案：对49. 判断题：指数曲线趋势法与指数修匀法同属于数学曲线拟合法。()正确答案：错50. 单选题：只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于()。A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则正确答案：C51. 单选题：房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值正确答案：B52. 多选题：市场法适用的对象，是
13、具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()。A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校正确答案：ABC53. 单选题：有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上正确答案：B54. 判断题：正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。()正确答案：错55. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B56. 单选题：一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。A.生产成本不同B.
