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1、郑州写字字楼市场场分析序言关键词：颠覆打破旧规规则，建建立新秩秩序联合政府形象象工程，企企业名利利双收 要义解读读：我们任务务的关键键，我们们认为并并不是卖卖房子的的问题，而而是如何何卖好房房子的问问题。不不是卖产产品，而而是卖形形象与高高度，因因为这是是一个涉涉及到形形而上的的意识形形态问题题，是一一个大郑郑州、大大商贸，大大策略之之下的政政绩工程程，形象象工程，一一个只许许成功，不不许失败败的重点点工程。纲要：我是谁？（认清清形势和和自身的的优缺点点）对谁说？（认清清市场现现状和找找准市场场定位）说什么？（产品品高度和和企业实实力，常常规说、非非常规说说）怎么说？（市场场营销策策略）我是谁
2、？郑东能成成为未来来的浦东东吗？联合置业业“置”的什么么？联合置业业究竟是是“拉郎配配”还是“巨无霸霸”联合中心心会成为为郑州的的“金茂大大厦”吗？联合中心心凭什么么卖？ 联合中心心卖给谁谁？联合中心心卖有人买买吗？我们的市市场到底底在哪？核心层面面理解政府府、企业业起因郑东新区区红旗下下的蛋联合置业业的组建建缘于郑郑州市委委、市政政府关于于建设郑郑东新区区的战略略部署，着着眼于郑郑州市房房地产业业的长远远发展。联合置业官商血统非常明晰。郑东新区区的发展展有赖于于经济的的市场驱驱动，而而在当前前市场驱驱动不是是非常明明显和市市场持怀怀疑态度度时，政政府行为为的驱动动就显得得非常重重要和及及时。
3、因为只只有政府府有这样样的能力力，可以以整合所所有的资资源，联联合所有有可以联联合的力力量，树树立榜样样，然后后学习联联合好榜榜样，进进而刺激激市场，重重新树立立政府和和市场对对郑东新新区和CCBD的的信心，吸吸引更多多，更大大的商家家和企业业进驻，为为郑东新新区未来来的发展展打下良良好的基基础。因此联合合中心成成为第一一个动工工的外环环标高建建筑，标标志性形形象工程程，更为为今后郑郑东新区区CBDD的发展展树立了了一面红红旗。成成为具有有号召性性和榜样样性的模模范工程程。现在在CBDD内环的公公寓式写写字楼和和郑东住住宅都已已经如火火如荼的的展开，而而且销售售情况也也比较理理想，与与政府先先
4、前的预预想基本本吻合，联联合中心心的第一一层使命命基本完完成。联合中心心行政的的使命基基本完成成，那么么它的未未来该往往哪里走走？政府府要的形形象如何何出？我我们必须须严谨和和慎重。诚惶诚恐恐，如履履薄冰。我们不不允许犯犯错。而而且一定定不能犯犯错。现实非市场经经济规律律下产生生的怪胎胎好大喜功功急功近近利的标标准产物物。拍脑脑袋拍出出来的形形象工程程。联合置业业是郑州州市房地地产管理理局发起起的，由由郑州市市5家主流流房地产产开发商商和郑州州市房地地产管理理局下属属的独立立法人企企业郑州市市房地产产交易中中心参股股的房地地产综合合性企业业。建业业住宅集集团、郑郑州金城城、河南南中房、河河南银
5、基基、河南南盛润、未未来集团团、郑州州亚新、河河南广汇汇等家家单位为为公司董董事单位位；国谊谊集团、郑郑州大宇宇、郑州州中方园园、开祥祥天成、河河南鑫苑苑等家房地地产开发发企业为为股东单单位。中国的企企业在做做大做强强的过程程中，在在联合的的过程中中，出现现的问题题也最多多，失败败的教训训也最惨惨烈。联合置业业成立的的目的，政政府要形形象，而而企业要要利益，市市场要热热卖。如何让让政府、企业和市市场都满满意，达达到三赢赢这是我我们需要要考虑的的问题。联合置业业的开发发商都在在想什么么？为什什么要联联合？联联合的目目的是什什么？联联合到一一起的开开发商思思想都统统一吗？我们真真的理解解联合的的真
6、正涵涵义了吗吗？什么么是一荣荣俱荣，一一损俱损损？联合置业业的开发发商心态态有四点点：1、 等等（观观望等待待型）2、 看看（随随波逐流流型）3、 听听（学学习交流流型）4、 想想（思思考实干干型）弥漫在我我们中间间的不同同心理，因因为股份份不均和品品牌形象象高低，以以及话语语权的轻轻重等，决决定了我我们现在在的思想想形势非非常的严严峻，至至少现在在我们仍仍然没有有一个统统一的心心态面对对我们所所面临的的环境和和市场。俗话说得得好兄弟同同心，其其利断金金。这里里有三个个层面：1、 同心2、 金子在哪哪里？3、 吃掉金子子我们连第第一层面面“同心”都没做做到，更更不用说说第二层层面找到到金子，第
7、三层面并能够一口把它吃下了。利益是大家的，钱也是大家的，不赔不赚是最低要求，这也不是政府想要的，即叫好，又叫座，这才是各方都十分想看到的。那么我们们如何做做？我们需要要的形象象、口碑碑和舆论论影响是是：1、 一一群有思思想和理理想的河河南主流流开发商商，正在在进行的的一项功功在当代代，利在在千秋的的丰功伟伟业。2、一群群立志要要摆脱河河南写字字楼低端端竞争怪怪圈的有有识之士士，打造造郑州标标志性建建筑，提提升河南南新形象象。3、一群群有使命命感和社社会社区区责任感感的最紧紧密和统统一的联联合体。 项目层面面理解产品品我们产品品的核心心竞争力力在哪里里？我们的产产品是有有价无市市，还是是有市无无
8、价，还还是有价价有市？我们产品品的性格格和形象象是什么么？我们产品品的优劣劣势在哪哪里？我们认清清我们自自己没有有？我们了解解我们的的产品和和市场吗吗？我们该如如何理解解我们的的产品？联合中心心SWOOT分析析优势1、产品品形象，CCBD标标志性建建筑，足足可在比比较长的的时间里里成为郑郑州的新新坐标2、产品品的细节节，如77A级智智能化、玻玻璃幕墙墙、卫星星通讯等等3、学习习型、交交流型、指指导型定定位，双双会展中中心、休休闲娱乐乐配套等等4、未来来升值潜潜力巨大大，区位位价值无无可比拟拟5、河南南首家顶顶层飞机机停机坪坪6、政府府相关政政策倾斜斜7、255家主流流开发商商的全明明星阵容容劣
9、势1、郑东东未来发发展前景景市场不不乐观，持持怀疑态态度2、周边边的配套套不成熟熟，未来来价值有有待挖掘掘3、得房房率低，总总价过高高4、官商商形象，官官僚作风风，政府府形象不不佳5、维护护成本过过重，中中小企业业承担不不起6、可选选择空间间小（11-111层自用用）机会1、 官商的背背景和郑郑州主流流开发商商联合的的实力2、 郑东新区区的政府府引导和和其它开开发商的的进驻，有有利于争争议区域域的发展展3、 郑州写字字楼市场场缺乏真真正高度度的写字字楼，没没有龙头头4、 郑州经济济的迅猛猛发展，本本土企业业的迅速速崛起和和众多大大机构进进入中原原市场，需需求潜力力旺盛威胁1、 20044年写字
10、字楼过热热，已经经出现供供需矛盾盾，以后后的竞争争会更加加惨烈2、 周边商住住楼的低低价入市市3、 内环对客客户的蚕蚕食致使使散客资资源已经经几近饱饱和，直直接架空空我们的的价格策策略以上的分分析，使使我们对对我们的的产品和和市场有有了一个个更深刻刻的认识识和理解解。我们们的产品品是这个个市场所所前所未未有的，是是没有竞竞争状态态的，这这直接的的决定了了我们的的竞争是是高附加加值的竞竞争，而而不仅仅仅仍然停停留在一一般意义义上的粗粗放性竞竞争态势势，需要要将我们们的缺点点转化成成我们的的优点，进进行一种种有机的的转换和和引导，规规避风险险，放大大结果。我们的产产品形象象是什么么？1、 一个郑州
11、州写字楼楼市场上上前所未未有的标标志性建建筑2、 一个最具具实力和和影响力力的实体体开发的的象征意意义的大大楼3、 一个在一一段时间间里代表表郑州和和河南的的新高度度对谁说？（认清清市场现现状和找找准市场场定位）我们面对对的市场场环境是是什么？我们所谓谓的竞争争对手都都在做什什么？我们的产产品究竟竟要卖给给谁？我们产品品的竞争争力对市市场的吸吸引力究究竟有多多大？知己知彼彼才能百百战百胜胜，而且且我们面面对的市市场环境境又非常常的严峻峻，我们们的竞争争对手无无论在区区位价值值、市政政配套、商商业氛围围、车流流量、人人流量、形形象力、产产品力、服服务力等等各个方方面都比比较成功功，因此此我们面面
12、对的市市场压力力非常大大。这种种压力一一般来自自我们企企业（产产品）本本身，一一半来自自于市场场。我们该如如何应对对？郑州写字字楼市场场分析宏观分析析1、20004年年写字楼楼整体投投放量增增大狂飙突进进的写字字楼正在在成为郑郑州房地地产市场场的新宠宠，这是是继商业业地产热热之后省省会楼市市上演的的又一番番热闹景景象。“郑州的的写字楼楼从来都都没像今今年这样样热过，仅仅10月月份就有有两家近近15万万平方米米体量的的写字楼楼宣布投投放市场场。”郑郑州市房房地产交交易中心心的数据据显示。包括河南博物院斜对面的国际企业中心和经三路北段的注协大厦。值得一提的是，其中的国际企业中心是郑州目前写字楼市场
13、上体量最大的项目，单这一个项目就提供了10万平方米以上的面积，约占今年省会同类产品总投放量的四分之一。2、写字字楼集中中，区域域性明显显其实，郑郑州的写写字楼热热潮贯穿穿了整个个20004年。在在老城区区，今年年新上市市的“规规模性”商商务楼就就有多家家，除了了国际企企业中心心和注协协大厦外外，还有有黄河路路上的联联盟国际际大厦、花花园路上上的信息息大厦、东东明路上上的东汇汇国际和和南阳路路上的富富田商务务大厦等等数十个个项目，即即使在北北环和航航海路这这样的“偏偏远”地地带，也也出现了了航天大大厦和亚亚新投资资大厦这这样的商商务楼项项目。在郑东新新区的CCBD（中中央商务务区），商商住楼项项
14、目更是是风起云云涌。郑郑东新区区起步区区，这里里的景象象已非半半年前所所能比拟拟，龙湖湖大厦、伟伟业财智智广场、未未来国际际、金成成东方方国际等等都以崭崭新的姿姿态亮相相。眼下活跃跃的写字字楼项目目中，还还有一批批是20004年年以前开开发、现现在销售售中的项项目，如如财富广广场、金金成国贸贸、金成成国际广广场三期期等重量量级商务务楼项目目。一些些过去专专注于住住宅或商商业地产产的开发发商，面面对写字字楼市场场的热度度也开始始跃跃欲欲试。3、写字字楼市场场局部过过热，竞竞争加剧剧“20004年郑郑州写字字楼市场场的情况况表明，经经过多年年的积累累和试探探，郑州州的写字字楼市场场已经上上升到了了
15、一个新新的阶段段。”有有专家说说，“但但其中暴暴露出来来的问题题值得研研究和警警惕。” 据郑州房房管局统统计，220044年郑州州的办公公类建筑筑投放量量（包括括写字楼楼、商住住楼等）逼逼近500万平方方米，如如果加上上一些单单位的办办公楼，这这一数字字还会向向上攀升升。有关关专家指指出，由由于经济济发展需需要及各各方资本本势力的的参与和和推动，郑郑州的写写字楼热热将会成成为下一一段楼市市的主要要特征之之一。种种迹象象显示，过过去波澜澜不惊的的写字楼楼市场正正在成为为多方争争夺的热热门领域域。 写字楼项项目的疯疯狂上马马，招致致了一场场弥漫于于业界内内外的广广泛争议议，其中中围绕写写字楼市市场的冷冷热之争争颇为激激烈。“眼下郑郑州的写写字楼市市场有过过热倾向向”已经经成为部部分业内内人士的的共识，专家们的主要依据是，近一段时间以来，郑州写字楼市场投放太过集中，而且投放量也非常大。“由于市场急剧升温，有些楼盘已经出现滞销现象，市场短期消化面临严重考验。”租售价格格水平“偏偏低”也也被认为为是供给给量过剩剩的证据据。据了了解，郑郑州商务务楼的平平均售价价在每平平方米335000元左右右，
